扬州商业地产逆市火爆 写字楼流行整层出售

往常一贯是“烫手山芋”的商业地产，在住宅调控后却俨然成了“香饽饽”，成为了更多投资者的新宠。

很多开发商也纷纷转战商业地产。随着扬城的商铺写字楼逆市飘红，开发商的底气也更足了，近期频繁出现“不是整层不卖”现象。

业内人士分析，商办项目的库存基数仍然很大，市民购买务必谨慎。

投资客“掉转枪头”商业项目“捡漏”

住宅市场难有起色，未受调控影响的商业地产却保持着“风景这边独好”态势。“2011年下半年，我们楼盘刚开盘，底层的商铺2000平方米，就被一次性买走。”西引力·U盘项目销售经理蔡斌对记者说。

“信贷、税收、利率等多方面的调控，让购买住宅的成本不断上升。二套房首付6成等，也让普通住宅的投资功能进一步丧失。商业地产贷款首付五成、利率1.1倍，且不限贷款套数。随着调控的不断深入，很多投资客纷纷掉转枪头，关注商业用房。”金扬房产超市销售总监姚红樱介绍说，房产超市同时兼营一手房和二手房代理销售业务。去年一年，商铺和写字楼卖出200多套，但二手住房仅成交了50多套。

房管部门统计数据显示，2010年和2011年，扬城市区累计合同成交商办产品分别为54.95万㎡和37.21万㎡，占新增商品房成交量的24%左右；相较2008年和2009年商办产品成交占比分别上涨4%和8%。从成交构成中能明显感受到商办产品的上扬态势。

扬城写字楼流行“不是整层不卖”

办公产品大热是近年商办市场的主要特点。据悉2010年和2011年办公产品约占成交一成左右，较2008年和2009年翻了一番，商业用房成交占比则相对稳定。记者了解到，在2011年1-12月中，办公用房成交最旺的是总价在0-60万元区间，面积段在0-60㎡之间的产品，市场占比高达七八成。

随着写字楼的持续升温，开发商的底气也越来越足，更多的写字楼项目开始流行“整层出售”。最近文昌路旁的“西引力·U盘”项目外墙挂出了“3—5层整层出售”的巨大招牌，颇为引人注目。

据项目销售人员介绍，项目留作整层出售的三层中，第四层销售几乎已经正式敲定。另外两层，体量最小的5层，面积也有700平方米。同处文昌路的中集·紫金文昌，面对大客户的“整层出售”，同样不遗余力。记者了解到，扬城办公楼“整层出售”的趋势，已由文昌路沿线拓展至周边要道，如位于邗江路的星座国际等写字楼也纷纷采用准“整层出售”的方式卖楼。“可以买一层，当然最少的话也可以买半层。”星座国际相关销售人员说。

整层卖能保证经营品质

事实上，上海等经济更为发达的一线城市，早前办公用房就开始流行“整层出让”的模式。但不可忽视的是，整层出让的写字楼，在扬城也动辄需要上千万元，这不是普通的投资客可以承担的数字。那么扬城是否有足够的客户接受“整层出让”的模式？

西引力·U盘项目销售经理蔡斌告诉记者，随着商业办公用房市场的发展，市场越来越向买方市场转移。随着扬城经济快速发展，越来越多的规模企业对规范经营和办公环境提出了更高的要求，这些企业希望有独立的门厅和良好的办公环境。

几年前扬城的写字楼市场仍然停留在“投资型”阶段。很多投资者各买各的，再转租或转卖。由此所产生的问题也很多，比如同一层写字楼的业态难以控制。“金融证券公司和美发店靠在一起！”蔡斌认为“整层出售”有利于保持楼盘品质。

市民就怕“好铺买不着”

复旦大学房地产MBA、扬城资深房地产评论员许世斌对记者表示，写字楼“整层出售”对购买者的经济能力提出了更高的要求。整层的写字楼，个人投资者是难以承受的，能够购买的都是一些大的企业单位。

但许世斌同时认为，整层卖销售速度会减慢，对开发商的资金链提出了更高的要求。

一些市民则认为，“整层出售”提高了门槛，怕“好铺买不着”，只能选择其他投资渠道。

商业地产存量大购买需谨慎

据房管部门数据显示，截至2011年末，市区商办类产品仍有130.65万㎡库存尚未销售，较年初时增长了8.36%。2012年开局，市区又加推了13.02万㎡的供应量。据记者了解，仅1月份市区商就有运河城市广场、西贝广场、五亭龙商务广场等7个商业项目集中上市。

业内人士对此表示担心，他们认为由于住宅市场销售不畅，大多数的房企包括中介企业都在强推持有的商业部分。商办产品成交虽然有所回暖，但大面积库存仍在，由于市民对房地产投资日趋谨慎，未来的销售前景也是扑朔迷离。

许世斌认为，影响商业地产投资的不确定因素有很多，包括商铺所处的地理位置、人流量、经营因素、交通状况等。因此购买商业地产的风险性相对比住宅要大，如用作投资要谨慎一些。