广州商业项目大盘点 商场扎堆租金回报将走低
珠江新城可售盘大增
●今年,珠江新城仍然是广州写字楼市场最热的区域,大部分新盘都来自于该区域。与去年大多项目只租不售不同,今年珠江新城写字楼新盘以销售为主,使广州一手甲级写字楼供应量大增,投资客和自用买家可选择的产品较多。
佛奥广场
地址:珠江新城金穗路
动态:今年中开盘
项目占地面积6784平方米,总建筑面积5.8万平方米,由佛奥地产开发。其楼高100米,规划建设30层高的楼宇,包括有商铺、酒店和写字楼产品。
富力珠江新城J2-5地块项目
地址:珠江新城冼村路西侧
动态:今年中开盘
项目占地面积7918平方米,总建筑面积11.9万平方米,其54层高的塔楼将包括有甲级写字楼和商业裙楼,是富力地产在珠江新城的又一高端写字楼项目。它还将把裙楼部分跨过规划路,与南侧的富力丽思卡尔顿酒店形成连体设计,由此形成一个集五星级酒店和写字楼于一体的商业综合体项目。
富力盈凯广场
地址:珠江新城中轴线西侧
动态:2月底开盘
价格:均价4万元/㎡
项目占地面积7900平方米,总建筑面积18万平方米,写字楼单层面积2400平方米。项目为超高层建筑,楼高286米,共65层。项目4-52层为超甲级写字楼,53-65层引入了凯悦酒店集团旗下最高端的柏悦酒店。其售价8000万元/层起,是珠江新城写字楼市场入市门槛最高的项目。
利通广场
地址:珠江新城珠江东路
动态:近期将正式招商,只租不售
租金:200元/㎡/月
项目占地面积9916平方米,总建筑面积16万平方米;其地下5层,地面64层,总高度303米。项目最大的卖点是有全球最高的写字楼大堂,其大堂高达37.8米,是全球写字楼中架空高度最高的大堂。项目只租不售,单层租赁面积2360平方米,四分之一层起租。
高德置地广场一期A塔
地址:珠江新城花城大道与冼村路交会处
动态:今年中启动招租,只租不售
租金:A塔租金未定,B、C塔月租金150-180元/㎡
高德置地广场总建筑面积达92万平方米,包括有七星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼和酒店公寓等。其写字楼由8座塔楼组成,总建筑面积30万平方米。其写字楼全部只租不售,之前B、C塔楼已经招租,吸引了GE公司华南区总部、广东发展银行、惠普、三井物产株式会社等国际企业进驻。
南丰汇环球展贸中心
地址:海珠琶洲新港东路
动态:咨询登记中,近期将正式招商
项目由香港南丰集团及汇丰南丰中国房地产基金共同投资开发,是地铁8号线新港东站的地铁上盖物业。占地面积2.5万平方米,总建筑面积13.6万平方米。其地下3层,地上18层,负1层和1-5层裙楼为展贸商场,并设有银行、餐饮等商务配套;7-18层为展贸式写字楼。
地博商务中心
地址:增城新塘大道中,新塘广场西侧,新客隆购物广场北面
动态:已为现楼,现正咨询登记中,近期将开盘
价格:1.2万-1.6万元/㎡
该项目地处新塘商务区核心位置,周边商业项目林立,商务氛围较浓。其主推10-70平方米的小面积写字楼单位。其写字楼单位可以自由间隔和组合,层高4.8米,可间隔成两层使用,实用率达150%,适合中小型企业办公。
广晟国际大厦
地址:珠江新城珠江西路与金穗路交会处
动态:近期开盘
价格:3.5万元/㎡起
项目占地面积7907平方米,总建筑面积近16万平方米;其地下6层,地面60层,为珠江新城超甲级写字楼。项目有三层中空、高达20米的大堂,其写字楼标准层高达4.25米,是广州写字楼的最高层高。它还有3600个停车位,在珠江新城写字楼项目中也是罕有的。
2 商用公寓
荔湾新货很多很火
●如果住宅限购令持续执行,广州“公寓热潮”还将会在今年延续下去。据了解,今年计划新上市的商用公寓,既有面积小到三四十平方米的单身公寓,也有面积一两百平方米的大户型。在区域方面,除了天河、番禺继续有新货供应外,少有商用公寓上市的荔湾区也有不少新盘亮相。
财富公馆
地址:西湾路149号
动态:B2栋1月底开始内部认购,B1栋将于下月上市
价格:2万元/㎡
财富天地商贸城为越秀地产原水泥厂项目的商业部分,总建筑面积42万平方米,由25万平方米商贸城、国际甲级写字楼和财富公馆商用公寓三部分组成。项目首期推出的是财富公馆商用公寓产品。财富公馆由2栋22层和26层的公寓楼组成,共有约1000套单位,主推50-85平方米的小户型单位。目前,B2栋公寓基本内部认购完毕,B1栋将于下月上市。 (黄颖)
御宾国际商业中心
地址:天河路,地铁3号线岗顶站旁边
动态:咨询登记中,即将上市
价格:均价22000元/㎡,含3000元/㎡装修
项目位于广州地中海国际酒店所在的大楼里,将推出16-28层的商用公寓产品。其户型面积在40-120平方米之间,每户都设有独立的卫生间。
龙津E座
地址:荔湾区龙津西路280号
动态:咨询登记中,即将上市
价格:均价23000元/㎡
项目总建筑面积17481平方米,共379户,首层是商业配套,2层起为商用公寓。其公寓面积31-73平方米,高层单位可望珠江、荔湾湖和荔枝湾涌景观。
巨大创意产业园二期
地址:番禺大石街石北工业大道
动态:咨询登记中,今年5月上市
价格:1万-1.2万元/㎡
项目是地铁2号线会江站的上盖物业,占地面积18万平方米,总建筑面积23.8万平方米。项目二期将推出T1、T2栋的6-8层的平层办公空间和L1栋的创意LOFT商用公寓,面积87-404平方米。
3 城市综合体
老城、新区一样开花
●2012年,城市综合体仍将成为广州商业地产领域的一大主流,项目分布区域也更加广,连金沙洲也出现了大型城市综合体项目。从业态来看,城市综合体通常都汇集了酒店、写字楼、商场、公寓、住宅等多种功能,对投资客来说,因为这些功能能互相补充,各种业态也能相互依存、相互助益,其物业投资回报更有保障。
东方文德广场
地址:文德南路52-98号
动态:近期推出写字楼和商铺产品,只租不售
项目占地面积1.5万平方米,是一个由6.8万平方米的艺术家公寓、2.5万平方米的文化产业写字楼和3万平方米的商业中心组成的综合体项目,配套有800多个车位。其写字楼和商业中心都只租不售,写字楼招租对象主要为各地杂志社、出版社等发行单位和图书经营企业及图书俱乐部等。其商业中心已经定名为东方文德艺术品交易市场,成为广州市首个以“文化”为主题的大型商业中心。
金沙山海名门
地址:金沙洲彩滨北路
动态:公寓式写字楼今年底推出,商业中心明年初开业
项目占地面积4.24万平方米,总建筑面积23.3万平方米,其中住宅面积11.3万平方米,商业中心面积7万平方米,写字楼面积5万平方米。依托浔峰山的山水资源,金沙山海名门将打造一座集广百购物中心、创意商务办公、住宅于一体的广佛最高端潮流地标,满足购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、居住和办公等全方位的城市生活需求。其7万平方米的商业将打造成金沙洲首个大型百货公司———广百百货,其规模可比广百的北京路总店。
花地人家商业中心
地址:荔湾区百花路,黄大仙祠旁边
动态:咨询登记中,上半年将上市
项目邻近花地湾商业旺地,旁边是黄大仙祠,其所在地段人流密集,交通方便,商业氛围浓厚。项目集商业、办公和居住于一体,其1-3层为商业裙楼,商业面积11700平方米,适合引进大型超市、餐饮和文化娱乐项目;办公楼20层高,总面积15500平方米,单层面积970平方米;另有2栋23层住宅楼。
4 商场
扎堆开业竞争大
●对广州商场来说,2012年又将是一个“开业年”。从市区到郊区,从珠江新城、北京路、文德路等传统核心商圈到白云新城、广州南站、南沙等新商圈,都有不少全新的商场将在今年开业。这些商场既有发展商自持经营的购物中心和专业批发市场,也有由市政配套改造而成的大型地下商场,更有在前两年卖散了商铺产权,即将开业进入“统一经营”期的主题商场。尽管这些全新的商场不少都占据了商圈优势,在定位上又大多各有特色,但巨大的新增供应量毕竟需要时间消化。在强大的竞争压力下,相信只有软硬件配置优良又拥有经验丰富的管理团队的项目,才能成为商业市场持续做旺的“常青树”。
汇珑商业广场
地址:番禺区清河东路与德兴路交会处
动态:今年中招商
项目就在地铁3号线番禺广场站D出口旁边,其占地面积3.7万平方米,总建筑面积15万平方米,由7层12万平方米的商业中心、3万平方米地下停车场和2万平方米休闲广场组成。其商业中心集大型百货商场、超市、饮食、名店街、电影城于一体,目前永辉超市已经签约进驻。
韩太城
地址:广州市机场路67号
动态:近期开始招商,只租不售
项目是一个集消费、娱乐、购物、文艺表演于一体的综合性大型商场,其总建筑面积10万平方米,有近2000间商铺,可容纳上千种品牌同时进驻。该商场由韩国韩太公司参与商场的日常管理和经营监督,保证所有进驻品牌都是韩国正品,甚至为了保证“血统”纯正,韩太城在招商中特别开辟了“韩国专区”,由在国内的韩籍商人经营。
白云绿地中心
地址:白云新城地铁2号白云公园站A出口旁
动态:一期商铺在售,二期商铺咨询登记中
价格:一期均价2万元/㎡,二期价格未定
项目占地面积4万平方米,总建筑面积27万多平方米,由200米高的超高层写字楼塔楼和商业中心组成。商业中心一期商铺去年开始销售,二期商铺开始接受咨询登记。而商业中心招商工作也已经开始,商场主力业态基本定下来。
南沙城
地址:南沙进港大道与环岛西路交会处
动态:今年下半年上市
项目是南沙区第一个大型综合性购物中心,集购物、休闲、旅游、观光、娱乐、餐饮、酒店商务于一体,项目占地面积5.8万平方米,总建筑面积7.8万平方米。其计划分两期建设:一期建筑面积3.8万平方米,分为A、B、C三个功能专区,分别设为开放式步行街、购物中心区和休闲娱乐区。一期还配套有3600平方米的中心广场和800多个停车位。二期建筑面积4万平方米,计划建设商务酒店。
太阳新天地购物中心
地址:珠江新城马场路521号
动态:今年5月全面试业,商场只租不售
项目为珠江新城体量最大的单体商业中心,集百货、超市、影院、餐饮于一体。目前已引入的主力店有3万平方米的广百百货、华润万家BLT超市和中影国际影城等。另外,商场还引入了欧洲奢侈品牌一站式总汇MIBC、日本Onward Holdings 集团、韩国WindowsApparel 集团和Apple华南地区核心形象店等国际品牌商家。目前商场已引入的商家有100多家,招商率已超过八成,广百百货将在3月前后试业。
宏城广场地下商场
地址:天河路282号
动态:今年底开业,只租不售项目定位城市绿洲、花园式商业广场。其规划为两层,初步预计建筑功能为公共停车场和购物广场,地面将设有林荫休息区、开敞活动区、花卉种植区和中轴线穿越区。其负1层将和天河城、正佳广场的负1层持平,并通过地下空间连接天河城和正佳广场,形成一个绿色休憩平台,平台周边将建地下商业街并接通APM天河南站,负2层主要是停车场。整个项目商业总体量达109999平方米。
白云海航YH城
地址:白云区嘉禾鹤边地段
动态:今年5月开业,只租不售
项目位于嘉禾商圈内,占地面积7万平方米,总建筑面积10万平方米,分“一轴、两线、四广场、五大功能区”,集休闲、餐饮、娱乐、购物、办公、酒店、居住等功能于一体。目前已签约的主力店有8000平方米的乐购超市、1.4万平方米的日本任天堂电玩城和海航院线。
投资提醒
今年租金回报将走低
中立地产总经理助理高德辉指出,与住宅相比,商用物业投资更考“专业眼光”,要更慎重考察商用物业的位置、整体质素与是否有好的经营管理团队,更要注重物业的长期租金回报收益。高德辉提醒投资者,过去两年间,广州商用物业市场价格涨幅惊人,目前写字楼、商铺和商用公寓的价格都已攀升至历史高位,虽然近两年这些商用物业的租金也一直在上涨,但租金涨幅仍追不上价格涨幅,商用物业租金回报日益走低。目前传统写字楼的租金回报5%-8%,商铺的租金回报4%-6%,商用公寓的租金回报仅为3%-4%。与住宅相比,商用物业交易税费高,短期交易成本高,投资客更应注重租金收益,因此出手前一定要了解清楚周边同类物业的租金水平,算好租金回报,才决定是否入市。