卓越地产IPO失败后的模式之变：首个商业街区项目将入市

卓越相关负责人对记者表示，其位于上海南桥新城的首个城市综合体项目，预计于今年3月份基本封顶，一期部分SOHO办公等项目最早将于3至4月份亮相。

该项目地块是卓越地产在2010年10月，首次以招拍挂的形式在上海以总价5.51亿元竞得，地块总占地面积约12.2万平方米，总建筑面积将近30万平方米，其中住宅部分占比小于总面积的35%。项目业态涵盖了酒店式公寓、办公、LOFT、SOHO以及住宅等。

首营商业街区

相比卓越此前在深圳开发的写字楼项目，上海南桥项目的定位和开发重点有所调整，其不同之处在于突出了商业街区的规划设计。

卓越地产上海公司总经理任玲表示，南桥新城作为新兴区域，虽然商务办公具备一定的市场基础，但仍然与CBD的开发模式有所不同，这种商业街区形式，卓越以往并没有做过，将会是一个新的尝试，

她还指出，卓越南桥的商业街区形式，会有别于传统的购物中心，将以时尚商业街区形式呈现，规划也会更具青春活力。

据观点地产新媒体向卓越方面了解，南桥项目的商业街区在物业形态的规划设计上，将凭借中心广场及大型主力店形成核心人气点，进而提高人流到达率；同时还将针对目标主力店，有针对性地进行规划设计。

同时，南桥项目将以精品超市、主力零售、商务餐饮娱乐等为主，在核心主力店附近会配置精品休闲区和休闲、餐饮及零售区。

虽然去年伊始的楼市调控政策令近期市场低迷，但对于南桥项目产品入市后的前景，卓越方面还是显得比较乐观。

任玲就表示，今年整体市场将会逐渐回归理性并日趋走稳，南桥项目选择先期推出SOHO产品，主要是这类产品不受调控影响，市场空间尚在，同时考虑到综合体产品完整的业态搭配，将为市场提供信心。

但是，相对卓越自身的乐观，熟知上海南桥新城商业业态的业内人士还是表示了一些担忧。

该人士就提到，由于卓越此前在商业项目上只是经营写字楼，此次首次涉足商业街区的运营，或许会有些不适应；同时，目前南桥新城整体的商业业态还不是很成熟，加上卓越当初拿地时楼面均价相对较高，项目入市后应该会有一定的压力。

对此，卓越地产相关人士也向观点地产新媒体作了一些介绍称，在商业地产方面的整体运作模式上，根据集团及上海公司的远景规划，今后上海公司操作的所有项目将视其规模、地段及定位，对于商业物业进行有比例的租售搭配。

该人士续指，卓越地产今后将逐渐增加持有一线城市的核心区域的商务产品，而对其它二线城市的商务产品会加快销售，以保持发展的均衡性，从而有效抵御风险。

卓越地产还特别强调了一点，他们只在一二线城市的核心地段做商业产品，否则，风险会过大。

模式求变

卓越地产之所以“逐渐增加持有一线城市的核心区域的商务产品”，或与此前两次赴港上市失败有关。

据了解，继2008年首次在香港上市挫败后，卓越地产于2009年再次谋划赴港上市，然而，这一次又事与愿违。由于估价偏低，国际认购情况不好，无奈之下，卓越地产选择主动暂停IPO。

对于认购不足的原因，当时有业内人士就指出，在香港上市的房企都要讲"故事"，即商业模式，以此来打动投资者，谁的"故事"讲得好，谁就能吸引更多的机构投资者认购。

对此有分析称，卓越上市时当时只注重写字楼的建设，商业地产并没有占主力，且主打的商业地产面积比较小，出租回报率也远远没有满足条件，没有达到一般商业地产公司的商业运营程度。

或正是看到自身模式与市场需求之间的矛盾，上市计划搁浅后，卓越地产低调而积极地开始寻求自身经营模式的转变。

从近几年的发展路径便可发现，卓越已开始放缓住宅项目建设，将重心放至商业地产，并着力向商业地产转型。

深圳熟悉卓越地产的业内人士就向观点地产新媒体提到，目前卓越地产已不再追求住宅项目的高价格、高利润，有些住宅项目已转让，有些则降价销售，如位于惠州大亚湾的蔚蓝海岸项目追求的就是低价走量，然后用住宅项目的现金流来接济商业项目的发展。

除了目前即将入市的上海南桥商业项目，卓越地产于2010年10月，在青岛也拿下一个总投资额为30亿元的CBD商业地产项目。目前，卓越地产住宅和商业在开发面积上的比例已达到8：2。

数据显示，卓越地产已开发和参与开发的商业地产建筑面积已经超过100万平米；正在开发和待开发的商业面积约有近300万平米，主要集中在深圳、上海、青岛和杭州四座城市。

正如上文所述，除了商业地产的开发规模与比例逐渐增大之外，卓越地产还表示今后将逐渐增加持有一线城市的核心区域的商务产品。

相关业内人士就谈到，卓越地产相比以前，将会更多地持有物业，在商业模式上也会寻求改变，从单一的写字楼开发转变为多元化的商业开发，而这也是面对楼市调控政策的一种选择，今后卓越可能长期坚持这一路线。

有分析师对此亦表示，加大商业地产的比例，在运营方式上更多样，确实为卓越地产平衡市场风险增添了筹码。近几年卓越在商业地产领域的表现及其运营模式的调整，还是形成了一定抗风险能力的商业模式。

不过，该分析师还提到一点，在商业项目的整体操作和运营上，卓越地产未来还需积累更多的经验；至于能否为其最终打开上市之路，将是对新模式最好的检验。