大房企纷纷转向商业地产，成交持续上涨！
向商业方向走，不能说完全是受到政策的影响。早在前两年，就已经有房企开始将部分精力投向了商业地产，使得产品线更加丰富。但肯定的是，楼市调控将这一逐步转变的状态瞬间提速。年初以来，一直专注于住宅地产的万科，在商业地产领域的布局既覆盖了一线城市，又涵盖了沿海三线城市和内陆区域中心城市。保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%。富力地产宣布，2011年将在全国开业16家富力旗下酒店。而像龙湖地产、恒大地产、金地集团等纷纷抢滩商业地产，华润万家、广百等零售商也由商业切入商业地产，规模堪称史无前例。
2010年，万科销售额首度超过1000亿元，创下了当时中国房企业绩的新高，但在千亿业绩之后，万科走的却是“商住二八分”的产品策略。也就是说，万科80%的开发项目是住宅，但20%将是商业物业。这是万科在产品上的新战略，“一个重要的变化就是开始涉足商业地产。”在去年11月以后，万科已经通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市，投入大约260亿元开发商业地产。
大规模投入商业地产的还有保利。据了解，保利在广州从今年年中开始将集中推出100万平方米商用物业，在广州住宅市场受到限购影响之际，商业地产为保利今年的销售业绩提供较大支撑。按保利地产的“十二五”规划，到2015年将持有的商业地产规模提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿元-25亿元。
除了万、保两大龙头，在房地产行业中有点江湖地位的企业，今年在商业地产都投入了相当多的精力，像富力、合生、珠江等等。而广州土生土长的越秀地产，更是直接将今年销售目标的40%压宝在商业地产之上。
据统计数据显示，在11月，广州写字楼成交面积环比10月就上涨接近四成。商铺成交934套，环比10月上涨37.96%。而在最近一周，11月29日至12月5日，广州写字楼市场成交140套，环比上周增长289%，成交均价44555元/平方米，环比上周上涨超过90%。
其实早从去年开始，广州迎来了商用物业的集中供应期。而在今年的第三季度，广州更是有零售商场正式开业，如天河路商圈的花城汇、白云新城商圈的5号停机坪等等。这两个重点商业项目投入使用，为市场带来约21万平方米总新增供应，进一步推动广州商业格局的总体提升。而年末，广州的商业地产市场更是显得异常活跃，推新节奏也变得越来越快。在住宅市场观望情绪仍然较浓的时下，广州的商业地产市场却仿如打开了另一片天。成交量上涨促使越来越多的商业地产项目面世。据了解，仅在天河区域，在售写字楼项目就有十多个。而有计划在今年12月和明年年初正式推出的大型商业项目就有四个，三个位于天河，一个在白云，分别是时尚天河商业广场一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大厦以及广州白云绿地中心一期。其中时尚天河商业广场一期、太阳新天地购物中心、天银国际商贸大厦均以租赁方式面市，而广州白云绿地中心一期售价为140000元/平方米。
而除了这些大型的商业项目外，社区商铺也是今年房企们冲业绩时很重要的法宝，在近一个月以来，社区商铺也是房企们眼下热衷的冲量对象。记者在市场中发现，包括敏捷地产、合生创展等在内的多个大型开发商都在近期不约而同地推出旗下楼盘配套的商业项目。其中以社区商铺居多，甚至旗下的多个楼盘的商铺联合起来进行联展销售。
后市仍被看好
“商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。目前，北京乃至全国可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。”这是远洋地产行政总裁李明对于商业地产发展前景的分析。
事实上，据记者了解，在这些大力开拓商业板块的开发商的心里，尽管大家都在抢，但商业地产的发展前景仍然被看好。有业内人士认为，商业物业相对于首要严厉调控的住宅市场而言，仍处于价值洼地。而且在明年，调控仍然没有放松的迹象，开发商为了避免陷在住宅市场的低迷行情中，进军商业地产，用“两条腿”走路更加稳妥。SOHO中国董事长潘石屹就曾认为，目前商业地产仍然是投资领域最为热土的板块，在北京上海的中心区域，投资商业地产的回报率比住宅等其他板块高2-2.5倍。
房企抄底拿地转战二三线城市
成交的低迷使得房企们在2011年的日子十分不好过，在早几年，作为房地产行业发展最兴旺的一线大城市，今年受到政策的影响也最严重。像万科、保利这此大型房企在今年仍然能保持较好的销售，很大程度上是与这些企业提前布局二三线城市有关。特别是在今年上半年，业内具有标杆性质的企业的销售业绩主要就是来源于二三线城市，像恒大地产，在全国布局达到60多个城市，但一线城市的销售业绩在上半年仅占今年业绩的5.9%。尽管在8月以后，受到二三线城市限购风波的影响，房企在这些区域的推货也受到一定的阻碍，但与一线城市相比，二三线市场仍然是住宅市场一个关键的突破口。这种迹象在年末尤为明显，在12月，不少大型的房企开始打破冰冷的土地成交局面，一些大手笔的拿地也不断出现，而这类地成交基本都在二线城市。有业内人士分析称，在二三线城市限购风波平静以后，开发商们已经在谋求新一轮的布局，在二三线城市逆市拿地反映出房企们想要在低迷的土地市场中“抄底”。
从一线潜伏到二三线
在严厉的调控之下，北上广这些一线大城市很难继续是开发商们的安乐窝。万科、恒大、中海、富力、保利这些房地产大鳄可以说是早就嗅到了这一气息，早在去年底今年初就进行深水潜伏，从一线大城市开始向二三线，甚至四线区域进军。据数据显示，在今年前7个月，上述几大开发商的销售业绩主要来源已经落到了二三线市场的肩上。恒大更是在全中国布局达到了60多个城市，而一线城市的销售业绩仅占今年业绩的5.9%。在最严格的限购政策下，北京土地市场甚至没有出现标杆企业的身影。
而在8月以后，尽管受到二三线可能被限购的政策风波的影响，成交也在急剧下滑。但从布局上看，开发商们仍然在走产品线下沉的路线。对于是否被限，尽管有房企表示会担忧，但更多的企业并不那么恐惧。合富辉煌首席分析师黎文江在接受记者采访时也认为，对于开发商，特别是大型的品牌开发商而言，即使是二三线限购落实也不会影响到其战略布局。
像广州周边的城市，东莞、惠州、中山等等，在今年上半年受惠于广州限购，新开楼盘可谓接连不断。而在下半年，尽管有限购的传闻，但房企们也并没有停下来的意思。中信地产在东莞现时在售和在建的项目就非常多，而据其区域负责人介绍，无论是开盘节奏和经营战略上都不会有大的调整。而更明显的还有地产龙头万科。据悉，该集团在今年就刚刚在二线城市惠州成立了分公司，并且开始大力招兵买马。据透露，在进驻后万科将进一步加大在惠州的投入，并有继续拿地的计划。
年末“破冷”房企抄底拿地
土地市场今年出奇的平静，不但地王难出，而且在第三、四季度这些往年的拿地旺季出现的都是频频的流拍和底价成交。但在12月中下旬，这一局面稍稍出现了改变。一些大型的房企开始按捺不住开始动了，而且所出手的目标基本都集中在二三线市场。近日，最引人的就是招商地产斥资34亿元在武汉接连压下3地块。
目前招商地产在广州的在售和在开发项目也仅有招商金山谷一个，尽管土地开发面积颇大，但始终形单影只。而近期也没见该集团在广州这些一线城市有任何的拿地举动。但记者发现，在一线城市之外，招商地产的动作却并不小。除了上述3地块的大手笔外，在今年4月底，招商地产以4.1亿拿下了武汉的一地块，而在此之前，在今年1月份，该集团也在佛山顺德拿地。
在今年，招商地产出手4次，花掉超过74亿元资金，共购得7幅地块，面积共计91.2万平方米。但无一例外，这些土地都集中在二三线城市。有业内分析人士认为，招商在年末仍在二线市场大手笔出手抢地明显带有“抄底”的意味。土地市场低潮期给部分资金较充足的房企带来的抄底良机，一方面可以减少开发成本，另外一方面，目前二、三线城市没有完全限购，这里集中了大量的购买需求，具备一定程度的利润空间。
大房企抱团取暖御寒冬
冬天来了，市场冷飕飕。对于房地产这种对于资金需求较高的行业而言，清货速度减缓，对于企业的运转提出了较大的挑战。融资困难，项目开发最好的方式不过于合作。在今年，特别是下半年，在房地产市场中企业合作开发、合作销售的情况越来越多。不仅仅是中小房企，甚至一些大型的企业也采用“抱团过冬”的战略。
牵手商业龙头
今年12月7日，金沙洲首个城市综合体——金沙山海名门正式奠基。这是一个总建筑面积超过20万平方米，集高档住宅、商业、国际商务办公于一体的城市综合体项目。项目本身受关注，但其开发方的组成更引人注目。据了解，该项目是由广物地产、广百集团以及广百地产强强联合打造。
住宅开发商与商业龙头联手开发项目，在今年金沙山海名门并非唯一。同样是在金沙洲，另一个全新盘“金名都”同样也是房企联合商业龙头共同开发。据了解，金名都是由新世界和香港珠宝龙头周大福联手建设，而恒大在里面也占有一定的股份。有业内人士称，这种联合模式已经成为不少开发商乐意采用的开发形式。与商业龙头合作，一方面可以节省开发成本，而更为重要的是，有商业龙头的参与可以直接提升项目的知名度和品位。
以金沙山海名门为例，广百股份有限公司董事长荀振英就曾表示，金沙山海名门是广百集团、广百地产与广物地产精心打造的一个以购物中心为引领的城市综合体项目，具有巨大的市场价值，可以满足当地的市场需求。“广百集团将为金沙洲地区带来先进的中高档消费商城，这是广百集团以广州‘国家中心城市’以及‘国际商贸中心’的定位为引领，推进广佛同城化，坚持零售业、展贸业、物流业为核心产业，商业地产为配套的3+1模式，也是广百集团响应政府号召，促进城市建设的企业责任。”
大房企相互抱团
房企与行业外龙头企业的整合是趋势，而行业内大房企的抱团则更有看点。在2009年，在房地产行业中房企大联合事件最有份量的就是广州亚运城的开发。当时国企、民企各自组建两大阵营，阵营中共融入了六家国内大型的房地产企业，保利、万科、中海、富力、碧桂园、雅居乐都包含了进去。
如果说2009年的大联合是为了争市场，而今年，大房企的联合可以称得上是共同“抗风险”。而且今年的大房企合作并不见得比亚运城项目的争夺逊色多少。今年7月，由四大房企联合开发的天津津南新城正式揭幕，这是天津的第一大盘，同时也是大房企在今年联手开发的一大新项目，富力、合景泰富、雅居乐、世茂4大企都有参与。总开发体量超过300万平方米。
对于联合开发，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，“如今的房地产市场已经进入了强强联合的时代，以联合体形式拍地渐成开发商购地的特点。”这种方式在调控政策强压，资金链紧张的大环境之中，既能实现资金的共担，而更重要的是能达到风险平摊。这种共建模式以往只在中小型企业中多有出现，但现时包括万科、保利、招商、绿城等众多大牌房企也已放下架子，特别是在大面积的热点地块之上推行共建共营。
除了项目之外，定价也是大房企们在今年联动的很重要一个方面。在11月29日，SOHO中国、华远地产、万科等二十余家知名品牌开发商在北京召开发布会，宣布联合发起成立“中国房产电商竞价联盟”。据悉，房产电商竞价联盟由多家从事房地产开发的知名企业自愿组成，是开发商连接中介经纪公司与购房者的一个集联合性、专业性和平台性于一体的非法人代表的行业联盟组织。
记者观察
商业地产并非“保险箱”
环境变化，很多规律都随之而变。在以往被认为风险较大的商业地产在调控政策之下，反而成为比住宅市场更保险的投资方向。尽管有业内人士认为，朝商业地产发展是国内房地产发展的必由之路，但事实上，这个过程无疑是在政策的压力之下被硬生生地提前了。据记者了解，很多房企都将商业地产作为未来避开限购令，缓解资金压力的一个重要途径，但蜂拥而至的商业地产开发以及充斥市场的大型商业项目不免令人有所担忧。在限购令之下，住宅销售放缓，资金回笼变慢，但商业地产的发展同样也面临着众多问题。
据戴德梁行近期统计的数据显示，万科计划未来持有型物业将占其20%的开发比例；保利计划到2012年在商业地产方面的投资将占到其总投资额的30%；金地2011年的土地投资额中有20%的资金投向商业项目并提出未来5年用商业地产“再造一个金地”。
对于商业地产发展前景的看好使得众多商业项目投向市场，但有业内人士却指出，在国内很多商业项目中都存在着一个共同的问题，那就是“重招商轻合作”。
与住宅项目不同，商业项目最重要的部分并非是建成交付使用，而是后期的管理和经营。在现时的商业地产大潮下，这往往却又是被忽视的环节。“现在很多开发商，特别是小商业项目的开发商，将回笼资金放在首位。”广州某商业地产项目营销总监告诉记者，“导致的结果就是开发商只将价格压低吸引买家，但对于项目的后期经营和维护却完全不重视。”而商业项目最重要的经营问题完全得不到保障，项目十有八九都变成空场子。“商业与住宅的开发模式不同，要采用倒开发的模式，讲求的是规模、配套、定位和周边环境，要把经营和维护放在首位考虑的。”在广州，很多中小型的商业项目都无法做到。
开发商往商业堆里钻，普遍的解释是为了避开限购令的压力使得资金回笼加速。但事实上，商业地产同样面临着强大资金链的支撑需求。据介绍，尤其是大型的城市综合体项目，对于项目后期运行、管理、经营等等，都需要开发商去承担。而普通住宅项目，资金的回收期限一般是2-3年。但商业地产则需要5-10年，甚至更长。
而且，对于商业项目的不同类型，比如写字楼、商铺等等，在每一个区域的需求量都大不相同。尽管现时广州商业地产发展火爆，特别是在商业旺区天河，写字楼项目不断涌现，但同时该区域的市场消化能力却并不像想象中乐观。如果供应量超过市场的消化能力，最直接的后果就是商业地产项目的滞销和堆积，最终仍然考验开发商的资金承受能力。