流拍或以底价成交，商业地产遇冷！
商业地产素有“资金避风港”之称，从12月起，在深圳、杭州、上海的多块商业用地出现流拍，但各家开发商进驻商业地产的热情迥异。
曾被业内视为资金避风港的商业地产，从12月起接连遭遇“寒流”，深圳、杭州、上海的多块商业用地出现流拍或以底价成交。投资回报率的萎缩与较长的回报周期，正降低开发商进驻商业地产的热情。
然而广东商业军团却一反常态，近期表现活跃。南都记者获悉，继天河城集团收购动漫星城等三大商业项目后，海印股份也伺机而动，一边接下国际展贸城80%的经营权，另一边则拿下肇庆两大城市综合体项目。12月，百货出身的深圳海雅集团也陆续出手，其在中山、云南、广西等地布局的城市综合体项目先后曝光。
正值内地房企资金捉襟见肘之际，过去两个月，广东商业正规军却抄底趋势明显。
作为广州本土目前最大的商业地产运营商，海印股份素来不按常理出牌。但近日，该公司突然宣布接手原本由广百集团统一开发的广州国际展贸城后续3500亩开发项目。
12月22日，国际展贸城首期海印国际名车城奠基时，海印股份董事长邵建明再次向记者透露，“我们跟肇庆当地政府签订了框架协议，将在鼎湖新区建造一个新的海印又一城。”记者了解获悉，这个项目占地约1500亩，总投资预计将达到108亿元。而就在11月8日，海印计划投资19.76亿元在肇庆高新区建造的“肇庆大旺又一城”城市综合体刚刚正式动工。
近期，广州万菱汇因经营不善出现关店潮，有知情人士向记者透露，其实海印对该项目表现出相当兴趣。如果有机会，他们将很乐意接盘经营。
“至第三季度末，海印商业物业经营面积达到27.9万平米。”中银国际分析师周路表示，如果考虑到花城汇及明年4月开业的番禺又一城购物中心，以及国际展贸城一期约50万平米项目，预计该公司至2013年100万平方米的商业体量可以期待。
全国二线城市布局综合体
与海印略有不同，深圳海雅集团是从零售商转型商业地产。12月25日，由这家公司独家投资的近85万平方米的综合体项目海雅缤纷城商业中心在中山市广珠轻轨南头站对面落户。据悉，其中50多万平方米的商业规划，集百货、超市、商业步行街、大剧院、电影城以及大型家电交易中心等于一体。
“这并不是我们的第一个项目，目前海雅集团投资38亿元，总建筑面积30万平方米的深圳海雅缤纷城商业中心建设工程已基本完工，即将正式开业。”海雅集团董事长涂辉龙表示，海雅集团的商业项目总用地已经达到6500亩，规划面积4000万平方米。
知情人士向记者透露，海雅集团目前在云南昆明、广西柳州、湖北咸宁等拿下多个项目。其中昆明43万平方米的国际商业中心项目，计划投资38亿元；柳州5200亩的碧芙蓉旅游度假区，总投资超过80亿元。
两大投资阵营投资回报率比较
其实不难发现，这轮抄底的广东企业无论是天河城集团、海印股份，还是海雅集团，其均以商业运营为主。在全球，一半以上的商业地产开发商是零售企业。但在中国，商业地产发展10年来，真正的主力都是房地产商。
“很多地产商转型商业地产，实际上是以‘商业地产为名，行圈地之实’。他们的目的最终是通过介入商业，获取尽可能多的土地资源，并以商业的名义提高住宅的销售价值。”广东商业地产资深人士向记者表示，也正因为如此，地产商投资物业投资回报率偏低，仍主要依靠住宅开发来支撑。而更多的房企投资商业地产，目前仍处于亏损状态。
记者翻查多家房地产商2010年年报发现，保利地产旗下世贸中心实现营收2 .5亿元，佛山保利水城购物中心营收4596万元；保利洲际酒店去年4月开业后，全年营收实现9189万元。而龙湖地产旗下6个物业，租金收入总额为2.9亿元。广州一家进入多个城市项目配套酒店的开发商则表示，现在在运营和使用中的酒店基本是亏损的。
比较来说，纯粹的商业地产运营商投资回报率较为可观。据华润置地财报披露，该集团投资物业资产账面总值为港币219 .53亿元，去年包括酒店经营在内的投资业务营业额达到17 .77亿港元，其中仅深圳华润中心的营业收入就有7 .6亿港元。太古地产在内地投资物业及酒店总额298亿港元，仅北京三里屯V IL L A G E南区的租金今年就将超过1 .6亿元，加上今年开业的北区项目、广州太古汇，预计2011年租金净收入将接近5亿元。而根据新地旗下新鸿基地产代理租务部总经理冯秀炎的说法，该集团位于上海IF C第一期商场开业一年多，全年租金收入就接近4亿元。
房地产商销售模式遭遇寒流
在香港上市的房企在财务报表中，可以受益于投资物业重估增值。但内地上市房企则不能按此规则获得超额净利，而只是依靠租金或销售收入。从目前内地商业地产的现状来看，国内房地产商投资物业回报率偏低。
据悉，新鸿基当初转型商业地产用了4年时间，其间该公司以开发物业零增长为代价，投资全部用于持有物业。“商业地产投资周期长、沉淀资金巨大，在目前的宏观政策下，很多房地产企业缺乏耐心、缺乏资金守着项目。”上述资深人士向记者表示。
于是房地产商剑走偏锋。12月24日，万科首个社区商业项目“万科红生活广场”在深圳举行了开业仪式。据称该项目是万科第一次采取售后统一返租的经营形式。“其实万科、广州城建在广州的部分楼盘，裙楼商业建成后多有整体出售的先例。”广州一家地产中介的负责人向记者表示，不少地产商都采用这一策略，之后接盘的运营商再将商铺分拆后出售快速套现。日前，绿地集团在广州的绿地中心的一期商铺甚至用售后返租的游戏，直接卖铺套现。
然而11月开始，北京、上海、深圳、广州等一线城市的商用物业项目，成交量环比跌幅普遍超过20%.“上海今年8月份出台的商业地产限贷政策。这个政策具体来讲就是沪商业地产现房后方可进行商业贷款销售，个人消费类贷款购置商业地产也被叫停。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这意味着，出售型的商业物业或开发企业项目销售难度增加。种种因素导致房地产商投资商业热度下降。
“其实，无论是纯粹的商业地产运营商或是房地产，投资商业地产都是风险投资。”广东商业地产资深人士杨军艇表示，尽管眼下看来，房地产商急功近利，发展商业地产没有经验，前期走很多弯路；但商业运营商大规模抄底未来也存在巨大的融资压力。平心而论，两个阵营没有哪一方更有成功的把握，双方的几率都是50%：50%.