太原：楼市销售竞争加剧 开发商不惜血本以价换量
“日光”盘冬日热市
售罄、日光、抢房……有关楼市热销的字眼许久没有出现在省城媒体上，反倒是“隐性降价”、“楼盘滞销”、“返赠送礼”等一浪高过一浪的楼价向下传闻，更容易引起购房者的关注。
2011年即将结束，万科入并的首个项目金域国际正式开盘，这个占地仅70余亩的项目，首次放量的350余套户型一天之内全部售罄，轰动全城。在业界眼里，没有万科强大的品牌号召力、高性价比产品、优质物业和贴心服务作支撑，金域国际很难在岁末创造出“日光”奇迹。
然而，就在金域国际成为“日光”盘的当日，省城多数项目的售楼处却门可罗雀。部分项目销售惨淡，营销团队已处于半休假状态。与策划人才济济、资金雄厚的万科相比，省城中小项目握在手中的底牌所剩无几。而品牌项目为应对楼市变化，已开始重新包装产品，更改营销思路，甚至不惜重金从其它品牌房企挖掘各类专业人才。
冬天刚刚开始，省城楼市并未冷却，相反销售竞争却在升级。
这几日，万科·金域国际低价入市、“日光”的消息已成为省城各大房产网站连续几日撤不掉的头条新闻。
不仅是中小项目，包括多个名盘在内的项目对万科的“日光”表现出既恨又爱的态度。开盘“日光”，说明省城楼市潜力实足，市场遇冷仅是暂时表象。但想要“日光”，需要项目调整营销思路、产品定位，甚至不惜血本以价换量。
12月3日至5日，记者对省城各大在售项目的下一步开发销售计划进行了探访，发现这些项目有些开始调整产品定位，营销思路，有些变得颇为神秘，价格、开盘日期更加不确定。
1项目信息发布很神秘
与楼市热销时不同，以往急于公布项目开盘时间、放量状况的众多新老楼盘，不愿提早公布开盘计划。12月3日，记者在多家房产网站上找到12月预计开盘的项目名单，几家网站的统计项目个数差异很大，从“仅有10个项目”到“多达20个项目”。而记者致电售楼处核实的过程中，发现销售员口中的开盘时间、价格、户型等信息，根本“不靠谱”。“万科开盘不错，但自己项目会不会销售得也很好，被采集的项目不想过多透露开盘细节。”某知名数据调研机构的工作人员吴先生告诉记者，万科入并之前做了长达两年细致严密的市场调研，但是未做好开盘筹备之前，万科对开盘信息发布颇为谨慎，以免项目出现变动后，给客户留下不佳的印象。
目前，省城在售及待售的楼盘或多或少调整了开盘及营销计划，但过早发布项目信息，会让项目后期工作很被动。吴先生说他现在了解项目的情况越来越难，打电话都问不出真的来，各种降价都是采用暗降的方式，不到现场都很难知道。
这当中，那些已到后期的老项目，其降价手段变得非常隐蔽。“在开盘的时间上，也同样没谱。有些项目的开盘一拖再拖，每次打电话都说下个月开盘，甚至从年初说到现在。”
11月底，一些专业的房地产网站上公布的省城12月即将入市的项目当中，有一半尚未确定开盘价格，这其中不仅有纯新盘项目，也有老项目后期。万科·金域国际开盘之后，各项目的价格一下成了敏感话题，售楼处称只有到开盘当日才会对外公布。
2开发商定价很纠结
“6800元/平方米的精装房性价比非常高，这成了其它项目的定价标尺，不管高低，大家都会拿金域国际说事儿。”业界人士李先生分析认为，对于即将开盘的项目来说，定出合适的开盘价格，一经开盘就能获得50%以上的销售率，是目前销售的最佳状态，之后任何的价格变动，无论是涨是降都会给销售带来不利影响。
某房地产经纪公司副总经理赵先生也称，在供应比较集中的区域，以价换量能获得不错的效果。但是问题在于，如果一个项目先以价换量，其他项目就会面临比较大的定价压力，这时候，其他项目价格没有让利很难销售，但跟着别人走，效果可能也会不理想。
据统计，今年以来省城共有120余个项目入市，其中，9月份以后入市项目销售量超过60%的非常罕见。目前，不仅是长风西大街片区，包括长风东街、龙城大街附近的待开项目，给到访客户的报价变化不定。
12月4日，记者致电长风西大街4个已开盘的老项目，这些楼盘无一例外地声称项目与金域国际不具可比性，其后期项目的开盘价格还在制定中。
山西崇泰景和房地产公司的总经理高扬告诉记者，在春节之前省城楼市已经不可能出现反弹，而在供应量较多的小店片区、龙城大街、长风东大街等区域，开发商以价换量的行为也会逐渐增多。“开发商还在等待万科·紫台的销售情况，不到万不得已，不会轻易放弃利润点。”高先生称，这也是众多项目待售房源价格难出炉的重要原因。
从供需情况来看，目前省城楼市的存量在继续增加，其中很多新盘由于地价高，资金压力大，而且不用担心老业主闹事，或成为优惠促销的主力军
3不愿再提“奢华”字眼
假如不是限购令出台，今年年底的省城楼市一定是“量价齐升”。但是今年2月，太原出台限购令，曾经傲视群雄、等着旺市到来的众多高端楼盘，直至五一、十一两个黄金销售季结束，售楼处仍然人气寥寥。“说白了，限购的主要对象就是豪宅、高端楼盘。”12月4日，已经离开省城某高端项目的置业顾问薛武接受记者采访时称，其供职的原项目今年的销售不及去年销售的十分之一，部分无法备案、无法贷款的业主退掉的房源比销售的房源还要多。
上述项目在媒体发布的广告内容中，描述“奢华”“至尊”等字眼已减至为零，取而代之的是品质、舒适、环保等字眼。
记者了解到，不仅是该项目，地处亲贤街、长风东街、龙城大街的三个主打豪宅概念的项目，对项目宣传也进行了重新包装，弱化豪宅概念。一家别墅项目再三强调，该项目是低密度高品质社区，品质与在售大盘不相上下，性价比非常高。
4大小房企四处挖人才
“原来供职的那个房企‘品牌’名声在外，内部管理非常混乱。我想还是到一线品牌锻炼一下更好。”薛武告诉记者，每个国内一线房企入并之后，都会带来行业内部的跳槽潮。万科入并之后，诸多曾在省城其它名企工作的中层管理人员跳到万科，也给万科带来详细的市场信息。
眼下，金域国际开盘获得巨大成功，省城大大小小的房企为立足和扩展市场，开始四处挖人，尤其是知名房企工作过的中层管理人员，成为房企重要争取对象。在省城的部分专业房产网站上，近日的招聘信息明显增多。薛先生称，诸多房企高管都是从品牌影响力较低的房企一路跳到一线品牌房企，房企品牌在业内人士心中的影响力可见一般。
记者了解到，不仅是该项目，地处亲贤街、长风东街、龙城大街的三个主打豪宅概念的项目，对项目宣传也进行了重新包装，弱化豪宅概念。一家别墅项目再三强调，该项目是低密度高品质社区，品质与在售大盘不相上下，性价比非常高。