楼盘开出“裸价”济南楼盘还有多少降价空间？

近日,省城某品牌房企在其产品发布会上公布成本,宣布其新盘定价低于成本,在业内引起极大关注。为此,记者调查了部分楼盘发现,房价构成的主要部分土地、财务、建安等各项成本居高不下,不少楼盘售价已近成本底线,尤其是2009年以后拿地的房企,利润空间大大缩水。

部分新开楼盘定价贴近成本

10月底,某品牌房企产品发布会现场,开发商领导对其开发产品进行了详细的介绍,并对项目各项成本进行了公示。记者看到这样一组数据:土地费用按350万/亩,容积率1.9计算,附加配套费和契税,折合每平米在3100元左右；环评、规划设计等前期费用折合每平米在120元左右；建安、园林、市政配套等费用折合为3800元/平米左右；税费折合为1000元/平米左右；还有管理、销售等期间费用折合每平米在1000元左右。将这些数据叠加,可以发现单方成本造价已接近9000元/平米(未包括学校、幼儿园、社区用房、物管用房等建造费用的分摊)。据该项目营销部人员表示,这笔成本费用的总和还不包括赠送给每户业主53000元的中央空调,将此费用平摊的话,也在450元/平米左右。

而此项目市场定价均价为9000元/平米,很显然,目前项目定价已低于房屋造价成本,的确算是赔本销售。业内某地产人士表示,目前市场形势下,部分楼盘采取“一降到底”的优惠举措,直面购房群体。

2009年后拿地利润空间有限

“近期在售的部分高端楼盘,拿地时间在2009年之后的,以目前市场定价,利润空间确实已不多,能达到10%就不错了。”有业内人士表示。

据了解,济南东部历城区某高端楼盘,以5600元/平米的楼面地价成为2009年的“地王”。项目入市后曾一度出现过定价为9000元/平米左右的产品,去掉营销、建安、规划等各项成本,利润基本探底。

在调查中发现,2009年上半年拿地的,压力都不算太大；无论是济南的房价还是地价,在经过2009年半年疯涨,2009年下半年之后拿地的,在现在的市场条件下,压力很大。济南高新区某楼盘2008年拿地,土地面积为172857平米,当时成交价为37655.6万元,按容积率1.65计算,楼面地价为1320元/平米；位于同一区域的某楼盘于2010年初收购某地块,单楼面地价就已飙升至2550元/平米,价格整整上升近2倍。同时,近几年房企的财务成本、税收成本和营销成本都有增加,两楼盘一经对比,前者价格调整空间明显大于后者。

一位品牌房企的营销总监感慨,这样的高成本也许老百姓都想不到,大家把目光都聚焦到房价表面,房子背后的各项成本都被购房者所忽视。像财务成本,一般从获取土地时开始算,截止到第一轮销售开始,通常为一年时间,财务成本已达土地款的10%到15%,但不同公司因融资方式的不同,这一项有比较大的差距。今年开发贷款申请难,假如以房企信托融资的方式,会远大于这个数。