区域市场监控报告（含环首都城市）（20110801）

环渤海区域

【北京】

北京7月上旬一手房成交环比下跌近三成

7月上旬，北京全市新建商品住宅网签总量为2718套，环比6月下旬减��27%，与去年同期相比增加75%。

从成交结构来看，成交套数前五名的项目总成交套数达到883套，占据了7月上旬总成交量的32.5%，集中度较高。从项目分布区域来看，成交量较大的项目并非仅存于郊区，朝阳区、海淀区均有项目入榜前五。

北京7月中旬一手住宅成交环比减少28%

北京市房地产交易管理网数据显示，7月中旬，全市新建商品住宅网签总量为1621套，环比7月上旬减少28%，比6月下旬减少43%，继上旬之后成交量再次下滑。7月中旬北京一手住宅供应量仅有847套，环比上旬下降75%，比6月下旬下降86%。

从成交集中度来看，成交套数前五名的项目总成交套数仅459套，仅占7月中旬总成交量的28%，集中度较低。7月中旬成交套数前五名的项目成交量较上旬减少48%，较6月下旬减少65%，就单个项目而言，中旬成交套数排名第一的中海城，成交量仅有132套，远逊于7月上旬排名第一的中铁建长阳国际城450套和6月下旬排名第一的住总万科金域华府500套的成交业绩。

北京大兴多个项目打降价牌——最高直降4000元/平

7月2日，位于大兴的旭辉御府借11周年庆推出100套特惠房，起价17600元/平方米，较此前销售均价下调3400元/平方米。选房当天特惠房户型便被抢订一空，而在此前的近一个月时间内，该项目仅售出6套住宅。

6月26日，同样位于大兴的领海朗文世家六期开盘，起价17000元/平方米，较此前均价最高下降2000元/平方米。此外，在7月3日前购房可享受总价款优惠10万元，全款优惠400元/平方米，贷款优惠200元/平方米。开盘当日认购70余套。

除此之外，大兴多个在售项目近期也纷纷打出降价大旗。位于大兴黄村的绿地中央广场·新里西斯莱公馆，目前住宅剩下不足100套的尾盘，最低价可低至1.9万元/平方米，较前期均价直降4000元。同样位于大兴黄村的金地仰山项目，目前在售楼盘最低价为17000元/平方米，较此前均价同样下调4000元。

此外，包括首邑溪谷、红木林等均价在2万元/平方米以上的项目，也都采取办卡优惠的促销手段。

业内人士预计，相同区域、类似品质的项目降价很可能对周边楼盘形成传导效应，再加上大兴下半年供应继续放量，压力骤增之下，大兴区域的价格战将升级。

北京千余二手楼盘半年零成交

7月份北京二手房零成交楼盘数扩大到3466个，而半年内未成交的楼盘也已经达到1059个。

据“链家地产”市场研究部对北京市5207个存量房交易楼盘进行监测统计，从7月单月来看，二手房零成交楼盘继续扩大，达到了3466个，占比已达60.8%，比4月份又增加了7.5%，创调控后新高。

截止目前，北京二手房持续半年未成交的楼盘已经达到1059个，占比超过总量的20%，较2010年下半年增长了一倍。其中，通州持续半年未成交楼盘达到117个，为各区域最高。

链家地产首席分析师张月分析认为，随着零成交楼盘的持续增加，大量滞销楼盘的不断累积，二手房业主扛价的心理会逐渐减弱，部分滞销严重的区域或许会率先降价，从而在半年以至一年内逐渐形成规模效应，推动北京二手房市场全面降价，预计二手房降价将达10%—15%。

北京通州二手房价下跌、需求反弹

据伟业我爱我家统计，截止23日，7月通州二手住宅均价为14575元/平米，环比6月同期下跌了1.8%，这已是通州的二手住宅价格连续第四个月呈现下跌势头。

近一周来的降价房源逐步增多，90平米以下的中小户型房源相对来说由于较好出手，所以挂牌价降幅一般在3—5%左右，而150平米以上的大户型房源，由于市场需求量很少，所以房价降幅也较大，一般在6—15%左右。

7月(截止23日)通州区域的电话咨询量和门店咨询量环比6月同期上涨了109%，有效客户登记量环比上涨了6%。

北京市长：北京将坚定不移搞好市场调控　

北京市市长郭金龙7月25日表示，北京将坚决贯彻落实中央房地产调控政策，坚定不移搞好房地产市场调控，坚持结构调整、保障优先、租赁突破，切实把房价控制在合理水平，防止房租过快上涨，特别是要继续抓好保障性住房建设。

今年上半年，北京市新建普通住房成交均价比去年全年水平降低6.1%，有效抑制了投机、投资需求，实现了“稳中有降”。上半年，房地产开发投资完成1239.5亿元，同比增长3.7%。房地产开发占总投资的比重为52.4%，同比下降6个百分点。自住性购房比重接近90%，提高13个百分点。

郭金龙表示，北京市将在9月底前力争实现保障性住房全年项目全部开工、竣工配售6万套，年底前确保竣工交用10万套。要多渠道、多方式建设公共租赁房，确保全年开工建设6万套，力争达到8万套。同时，完善住房租赁市场价格调控政策，防止房租过快上涨。加大市场监管力度，促进房地产市场健康稳定发展。

上半年北京开发贷八成投向保障房

央行营管部公布上半年北京市金融运行情况显示，截至6月末，北京本外币各项贷款余额37858.2亿元。其中，人民币各项贷款余额31551.5亿元，同比增长15.5%。上半年贷款进一步向中小企业和保障房倾斜。

开发贷方面，6月末，北京全市保障性住房开发贷款比年初增加131.2亿元，占全部房产开发贷款新增额的82.9%。

6月末，个人住房贷款余额3563亿元，比年初增加86.1亿元。其中，用于购买新房的个人住房贷款余额比年初增加8.8亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加77.3亿元。而在3月末时，用于购买新房的个人住房贷款比年初增加14.7亿元，二季度余额比一季度减少了5.9亿元。这是北京市新房贷款余额3年来首次下降。

【天津】

下半年天津楼市开盘量大增——环城四区居首

上半年天津楼市共有98个项目批次开盘，共开盘134次，其中首次入市的项目有21个，占上半年开盘项目总数的21.4%。从区域分布上看，上半年的开盘排行榜冠军是环城四区，共46次开盘。市内六区紧随其后，共34次开盘。

在主打生态的东丽湖板块内，万科、恒 大、华侨城相继发力，南部新城将有京基嶺域、碧桂园、海尔风尚英伦等推出新组团，位于津南微山南路双港地段的华润中央公园——橡树湾英伦系列的第六代产品也计划于9月面市。这些高品质大盘的亮相，将极大提升环城四区及周边的楼盘品质。

据统计，下半年天津楼市预计有132个项目开盘，其中新盘77个，开盘量远大于上半年，相当于上半年的近4倍。在区域分布上，市内六区共有31个项目预计下半年开盘，环城四区仍在预计数量上领先于其他区域，下半年预计将有39个项目开盘，供应量备受关注。

上半年天津楼宇经济税收93亿

截止到目前为止，天津市16个区县共有正在运营和准备运营的商务楼宇近300座。正在运营的商务楼宇建筑面积达878.3万平方米，入驻企业13157家，企业注册资本409.9亿元。

去年以来，税务部门对252座重点商务楼宇实施了税源监管，累计绑定楼宇经济纳税人9372户。今年上半年，全市楼宇经济实现税收93亿元，同比增长50.9%，税收超亿元楼宇共计23座，其中仅保税区金融街一座楼宇上半年就实现税收超过10亿元，预计全年税收超亿元楼宇将达到33座，主要集中在中心城区和滨海新区。

从楼宇经济行业上看，第三产业税收90.5亿元，占楼宇经济税收97.2%，其中金融业25.1亿元，占楼宇经济税收27%，比去年提高1.6个百分点，房地产业22.3亿元，占楼宇经济税收的24%，比去年提高2.4个百分点，楼宇经济已成为天津市现代服务业的重要载体。

天津十年建成蓟县新城——打造八大功能组团 

近日，天津蓟县新城正式开工建设。据了解，规划建设中的蓟县新城，东临翠屏湖，南达大秦铁路，西接盘山景区，北至府君山，将分三期实施，10年完成。总占地面积57平方公里，规划居住人口约50万，相当于一个中等城市体量。

据介绍，蓟县新城确定的发展定位为“文化古蓟州、京津后花园、健康产业城”，以现代服务业和文化创意产业为重点，打造成生态宜居的中等规模现代化旅游城市。其空间结构为“一心二轴三片五园”的基本布局，分为“八大功能组团”。

八大功能组团分别是：

1.养生组团西至规划新西环路，约10平方公里。包括蓟州名家园林、机构总部基地、生态居住组团、主题商务商贸等功能构成，是新城生态绿环上的重要组成部分。

2.文化组团西至规划新西环路，约7平方公里。作为蓟县未来城市文化中心，由现代文化和历史皇家园林两大主题构成，与中心绿地公园融合布局，将建设成为以文化主题产业为主导的文化产业区及低碳示范社区。

3.山前组团位于现状北环路以北，约7平方公里。依托府君山沿线，以“休闲、度假、居住”的特色模式发展，建设与其功能配套的高品位、高标准的旅游休闲度假设施。

4.中心组团约11平方公里。将是蓟县未来行政、商业及商务中心，中央公园是整个蓟县的绿核，是重要的城市公共开放空间，更是蓟县新城发展的核心动力区。

5.古城组团约3平方公里。以改造修复为主，注重保持原有街道的肌理及空间尺度，建筑仍以多层为主，建筑整修也以反映当地民俗民风为特色，加强配套设施的建设。

6.老城组团约13平方公里。规划不建设高层建筑，加强配套设施的建设，实现基础设施的全部配套，创造良好的居住环境和居住条件。

7.度假组团位于于桥水库以北，约10平方公里。背山面湖、自然景观优越，是京津后花园集会议、旅游、休闲、度假的目的地，将建成蓟县酒店集聚群。

8.特色小镇组团位于于桥水库及州河以南，大秦铁路以北，约12平方公里。为库区保护移民安置区，规划建成社会主义新农村和小城镇建设的示范区、特色旅游区。

【沈阳】

辽阳河东新城将成沈阳经济区重要支点

7月以来，首批入住辽阳河东新城的1365户居民陆续领到钥匙。据了解，辽阳河东新城建设三年来成果显著，完成固定资产投资100余亿元，开工建设百余重大基础设施和城市综合体项目。3.41平方公里起步区初具规模。

未来5年，河东新城建成区面积要达到30平方公里，聚集人口30万，形成完善的基础设施和公用工程，重点打造生态居住区的水系改造、景观绿化、道路交通及教育医疗文化等公共服务设施。建设政务中心、市民广场和文化中心等一批大型标志性建筑。形成行政文化和生态居住等多功能于一体的滨水新城区。

沈阳经济区上升为国家战略后，辽阳作为沈阳经济区南翼的重要节点城市，为建设大型城市提供了难得的历史机遇。河东新城是辽阳建设大型城市的龙头，将成为沈阳经济区的重要支点。

沈阳将菜市场建设纳入区域详规——3年新建121个

依据城区常住人口每万人建1个1000平方米菜市场的配置标准，从今年开始，沈阳将力争利用3年时间，在城区9个地区新建121个菜市场。其中，2011年新建18个，2012年至2013年新建103个。

除了新建菜市场之外，从今年开始，沈阳还将利用3年时间，分期分批改造城区现有的122个菜市场。其中，2011年全市改造37个，2012年至2013年改造85个。

沈阳市政府要求，有关地区和部门要将菜市场专项规划纳入城市总体规划，纳入区域详规，纳入房地产开发公建项目，与城市开发改造同步规划、同步建设。凡规划确定的菜市场用地和设施，以及建成使用的菜市场，任何单位和个人不得改变用途或挪作他用。新建小区如专项规划有菜市场布点要求的，必须纳入小区配套公建项目，与小区同步建设、同步验收。

沈阳韩国周19个项目签约——投资总额逾7亿美元

7月17日，2011中国沈阳韩国周落幕。期间全市共洽谈、推进了59个项目。其中7月14日韩国周开幕当天，共有韩国国际学校、盾安新一城CGV星星影城、乐天百货（沈阳）有限公司等12个项目进行了现场签约，另有7个项目在活动期间也实现了签约。19个项目预计投资总额7亿3572万美元。

围绕中韩各行业、企业的需求，沈阳市有关部门及部分区、县（市）、开发区分别组织召开了11场项目推介会、座谈会。韩国希杰集团拟进一步扩大在沈投资项目规模；韩国CGV株式会社拟陆续在沈阳投资经营10家电影院；韩国SK实业株式会社拟与沈阳第一运输实业有限公司合资建立物流公司。

【大连】

上半年大连商品房成交量价齐跌

2011年上半年，大连商品房市场表现平淡，供应方面，供应面积206万平方米，22629套，环比下降22.68%。成交方面，成交面积288万平方米，30784套，环比下降26.03%。

由于市场存量并未得到有效改观，供求关系整体上依然呈现供不应求的态势。受政策不断升级影响，开发商在推盘放量上更加谨慎，部分客户也放缓了购房的脚步，观望气氛较浓厚。

6月大连住宅均价持续上涨——中小户型为成交主力

6月大连市商品住宅成交均价较前几月持续上涨，成交均价达10746元/平方米；中心四区成交均价达12478元/平方米，同比上涨7.47%，环比上涨1.02%。6月市内周边区域新开盘项目成交量较上月有小幅增加是促使本月四区价格上涨的主要原因之一。6月七区成交均价涨幅最高的3个区域依次为开发区14%、沙河口区12%、西岗区3%。

6月大连市七区商品住宅受整体市场成交价格上涨影响，各产品成交价格段较上月出现大幅变化。其中受中心区域中高端项目成交量增加影响，8000-13000元/平方米中等户型产品受到市场青睐。而6月成交面积及成交价格一级中心主要集中在65-75平方米，成交价格集中在7500-8500元/平方米及12500-13500元/平方米。二级中心面积60-80平方米，单价7500-8500元/平方米中小户型产品为市场接受度最高的区域。

大连夏交会房屋成交量下降——学区房遇冷

7月19日，为期5天的2011大连夏季房交会落幕。据悉，5天展会，来自国内外的19.7万人次参展，房屋成交及意向5824套。资料显示，近三届房交会的房屋成交量（含意向）连续下降。

受政策影响，新城区成为众多购房者关注的重点，来自新城区的参展项目数量明显增多，价格也小幅上调。展会现场，许多楼盘都推出了力度不一的价格优惠，从每平方米100元到300元不等。一些有多个项目销售的大型地产商则组团进行优惠，展会期间，凡持有2011年登记的结婚证，即可在相关楼盘享受每平方米100元的优惠。

较之以往，本届展会，二手房成交区域明显外移，学区房意外遇冷。从成交上看，主要集中于山东路、泉水、大纺区域以及旅顺和高新区。大部分刚需客户将目标锁定在60平方米~90平方米的户型上，一些小户型不再受宠。另外许多购房者更加关注住房性价比，原本备受关注的学区房和婚房意外遇冷。

众多外地购房者关注二手房也成为本届展会的一个新特点。一位房屋中介负责人表示，本届展会客户量比较多，意向强、质量高，华北路、华南、泡崖区域关注度较高，港北、虎滩区域也开始升温。90~120平方米的户型占据明显优势，该户型的房屋同比交易量有所提高，现场登记客户也比较多。

【青岛】

上半年青岛楼市成交低迷、新房存量够消化11个月

截至2011年7月16日，6个半月的时间里青岛累计成交了43556套住宅，全市一手房的住宅存量已经达到72886套，存量面积共计766.6万平方米。按照目前青岛楼市的销售速度，仅现有的新房存量足够全市销售11个月。

上半年青岛共27个项目开盘，为市场带来了198万平方米的供应量。开发商推出团购、买房送车、买房送基金等各种优惠。

2011年上半年，青岛市区共成交二手房9556套，比成交量下滑严重的2010年上半年还要略低。

上半年青岛个人购房贷款同比少增46.7亿元

受房地产调控政策因素影响，青岛房地产贷款增长放缓。6月末，全市房地产类贷款余额1516.7亿元，同比增长22%，增速同比回落21个百分点，比年初增加161.5亿元，同比少增46.1亿元。其中，房地产开发贷款比年初增加91亿元，同比多增0.43亿元，个人购房贷款比年初增加70.1亿元，同比少增46.7亿元。

6月末，全市本外币各项存款余额8675.5亿元，比年初增加776.8亿元，同比少增37.6亿元；但6月份增长较快，当月新增261.7亿元，同比多增132.9亿元。个人存款比年初增加251.4亿元，同比少增13.4亿元。

青岛将建最大城市综合体——总投资200亿

华润置地计划在山东省兴建青岛华润中心项目，项目预计投资200亿元。

据了解，该项目为华润置地在青岛的首个开发项目，项目包括现代购物中心万象城、高端住宅悦府、国际5A级高端商务驻地华润大厦及五星级酒店共四大业态，建成后将成为青岛最大的都市综合体。

资料显示，青岛华润中心项目地块位于青岛市市中心，东靠山东路，南临香港路，总占地面积135527平方米，起拍价41.7224亿元。于2009年12月，由华润置地以67亿元的总价竞得。

【济南】

上半年济南新建住宅成交稳中略涨

6月份济南市新建商品住宅网签套数为3315套，环比上月的3362套有小幅降低。虽然套数下降，但网签面积同比却有168.82%和环比4.51%的升高。6月新建商品房网签成交5007套,共计435145.54平方米。

济南1月至6月的各月新建商品房网签套数分别为9747、11298、3017、4204、5660、5007套，上半年成交共计36223套。在全国70个大中城市中，济南6月新建商品住宅同比上涨4.5%，列第36位。总体看，新建商品住宅1至6月环比涨幅分别为0.2%、0.4%、0.5%、0.5%、0.2%和0.3%，呈稳中略涨态势，但涨幅明显放缓。

上半年济南二手房市场成交低迷

前6个月济南二手房供应量总体呈逐步增长态势：1月挂牌量为61012套；2月受限购政策影响下降较多，但挂牌量仍达31656套；3月挂牌量微弱回升，达到33925套；4月挂牌量大幅度回升，达65038套；5月稍有回落，挂牌量为56160套；6月挂牌量环比增长31.57%，挂牌量达73887套。

与挂牌量相比，上半年二手房成交量明显过低，市场呈现较为严重的供过于求状态。数据统计显示，上半年全市二手房累计成交量为9463套(二手住宅9173套)。6个月中，仅1月成交量经历了短暂的火爆，成交1994套；2月受限购政策影响，成交量环比大跌42.53%，；3-6月成交量较2月有所上升，月成交量也只在1500套以上小幅震荡。

价格方面，各月二手房挂牌均价较2010年底有明显上涨。数据显示，1月挂牌均价为8692元/平米，环比2010年12月上涨1.89%；2月8745元/平方米，环比微涨0.61%；3月8809元/平方米，环比微涨0.73%；4月8926元/平方米，环比上涨1.33%；5月8988元/平方米，环比继续微涨0.69%；6月8895元/平方米，环比下跌1.03%。与往年相比，上半年二手房价格涨幅有所趋缓，价格保持平稳。

济南西城核心区将建400米高商务综合体

济南市建筑的高度将有望再次刷新。规划部门公布的相关资料显示，济南西站核心区规划建设的400余米高的商务综合体主体建筑，将成为城市的标志性建筑。

据了解，西部新城核心区位于济南市槐荫区二环西路以西，张庄路以北，站西路以东，兴福路以南，规划用地面积约6平方公里。根据济南市规划部门编制的西部新城核心区城市设计，该区域将重点建设“三大中心”，即交通枢纽中心、文化会展中心和商业商务中心。

其中，交通枢纽中心依托京沪高铁西站建设，形成集高铁、高速、长运、轨道、公共交通为一体的区域性综合交通枢纽中心，聚集现代化商业商务配套，构建面向世界的“齐鲁新门户”。文化会展中心位于核心区中央，以大剧院、“三馆”(图书馆、美术馆、群众艺术馆)和会展中心等场馆建设为载体，将公共功能与产业功能相结合，打造“城市新中心”。商业商务中心紧邻老城区，济南市最大的城市公园将坐落其中，400余米高的商务综合体主体建筑将成为城市的标志性建筑，将汇集总部基地、金融服务、交易中心，成为济南市现代服务业高地，构建起“泉城新商埠”。

济南将建全国性商贸流通中心——构建8分钟购物圈

7月20日，《济南市商业网点发展现状评价报告》对外公布。《报告》称，目前济南商业网点空间集群发展已初步形成，未来济南将建成全国性现代商贸流通中心城市，具备6大产业功能，逐步构建起5到8分钟便利购物圈，形成济南现代流通创新中心。

到2020年，济南城市商业零售功能商业网点面积达到720万平方米，形成一批100亿元以上专业市场群。未来济南市商贸流通业将具备商品流通组织中心、服务消费增值中心、民生商业保障中心、产业升级推动中心、国际市场服务中心、现代流通创新中心等产业功能6大产业功能，构建起5-8分钟便利购物圈，形成有特色、小规模的社区生活服务中心和社区电子商务服务平台。

根据规划，济南将实施六大布局：生产性商业网点枢纽布局、民生性商业网点均衡布局、城市商圈梯次布局、窗口商业特色布局、长效发展前瞻布局、近期建设重点布局。以“一站式生活、消费、购物”为商业网点布局目标，大力推动名商、名店和名品集聚，打造5-6个城市级商圈；大力发展特色商业网点，打造20个区域特色商圈；以大型超市为主力店，打造60个社区商圈。

【石家庄】

石家庄上半年商品住宅成交以中小户型为主

2011年1-6月份，石家庄共成交商品住宅20703套，总成交面积2038351㎡。

石家庄上半年月度备案量分别为：1月份商品住房备案3072套，备案面积285674㎡；2月份商品住房备案7237套，备案面积749139㎡；3月份商品住房备案1533套，备案面积155167㎡；4月份商品住房备案2303套，备案面积252489㎡；5月份商品住房备案3635套，备案面积318535㎡；6月份商品住房备案2923套，备案面积277347㎡。

从上半年度商品住宅备案面积区间来看，60平米以下销售备案3064套，60-80平米销售7847套，80-100平米3265套，100-120平米3559套，120-150平米1749套，150平米以上1273套。60-80平米成交量居首，在房价居高不下的情况下，总价较低的中小户型仍是购房者的首选。

石家庄空港工业园规划形成一心四区总格局

从石家庄市城乡规划局获悉，《石家庄空港工业园总体规划(2010-2020)》日前开始公示，起步区将形成“一心四区”的总体结构格局。

根据规划，起步区为30平方公里，分为两大片区。空港工业园产业功能定位确定为：整合航空、高铁、高速公路的复合式交通枢纽，以主题公园为主的文化休闲旅游产业，保税仓储为核心的综合物流业，通信电子、服装和农产品加工基地、IT外包、业务流程外包和知识流程外包基地。

石家庄打造水系经济聚集区——将建两条商业水街

石家庄将在环城水系南线建设徽派风格的商业水街，在太平河南岸建设仿清风格的商业水街，打造集休闲、娱乐、餐饮、观光等功能于一体的水系经济聚集区。

据石家庄市园林局有关设计规划者介绍，商业水街就是临水而建仿古建筑一条街，突出古色古香的特色。初步规划为，临东南环水系南线，从裕翔街到308国道段的约4公里左右河道两侧，依水兴建商业水街，将体现出徽派风格，最宽处约60米，最窄处约30米。将建酒馆、酒吧、会所、戏楼、古玩市场以及儿童娱乐场所等。临太平河南岸一侧，则计划兴建1-2公里的仿清风格商业水街。

石家庄市园林局表示，目前，正在抓紧编制相关的商业策划方案，合理摆布商业开发项目。

长三角区域

【上海】

上海新建商品住宅库存790万平方米

截至2011年6月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2331万平方米，相比去年同期增长18.2%，创阶段性新高。其中，上海新建商品住宅库存790万平方米，同比增长36.2%。另外，杭州、武汉、长沙、郑州4个二线城市新建商品住宅库存总量为1127万平方米，同比增长22.2%。

截至7月24日，上海市新建别墅存量为245.54万平方米，新建公寓存量为623.49万平方米。以今年上半年别墅和公寓月均成交面积计算，消化上述存量分别需27个多月和11个多月。上海市二手住宅挂牌套数为16.6万套，可售面积约为1824万平方米。以今年上半年二手房成交月均成交面积计算，预计该存量需15个月才能得到去化。

限购加码后一周上海楼市量价齐跌

限购加码后一周，上海商品房成交表现为量价齐跌。周商品房共成交21.49万平米，环比下降12.5%；价格方面，周商品房成交均价为19933元/平米，环比下降5.1%。商品住宅成交表现为量价齐跌，商品住宅成交14.30万平米，环比下降5.4%，成交均价为21936元/平米，环比下降4.8%。商办成交表现为量价齐跌，周商办成交7.18万平米，环比下降23.9%，成交均价为15946元/平米，环比下降9.9%。

楼市调控趋紧，不少开发商推盘策略受到影响，捂盘惜售，将楼盘开盘时间延后。据统计，截至7月20日，近1个半月来上海已有7个楼盘推迟开盘，个别楼盘在今年已多次延迟推盘，甚至有楼盘两次开盘时间相隔有2年之久。

上海加强市场双轨制建设

上海市市长韩正表示，今年下半年，上海将一手抓房地产市场调控，一手全面推进保障房建设。下半年关键抓好“四位一体”保障性住房的建设供应，进一步放宽共有产权房准入标准，下半年开始上市供应公共租赁住房，启动建设一批限价商品房。

韩正表示，目前，上海市商品住房成交均价略有下降，指数涨幅开始回落，住房供应面积有所增加，成交面积有所减少，政策调控效应初步显现，市场运行总体在可控范围，年度新建住房价格控制目标预计可以实现。

7月上海部分板块二手房成交量下滑一成

7月前20天，上海市二手房成交量继续下滑。

21世纪不动产上海区域市场中心抽样调查显示，7月前20天，上海市多个板块的二手房成交量出现下滑。其中，闸北彭浦、松江新城等成熟轨交沿线板块，二手房成交量较上月同期有一成左右的回落；而宝山大场板块，受买家观望明显加重及新盘在售分流影响，二手房成交量较上月同期有四成的回落。小户型依然是近期二手房市场的成交主力。

截至7月19日，上海市二手房挂牌量为164367套。限购、限贷及持续加息等举措，使看空后市的购房者逐渐增多。贷款难度和购房成本上升，成为阻碍成交的实际因素。再加上近期30摄氏度以上高温天气持续，也抑制了买家的看购热情。此外，买卖双方存在价差，也直接了阻碍二手房成交。

在宝山大场、徐汇南站长桥、松江新城等板块，目前二手房购房者普遍要求有5%～10%的议价空间。而由于卖家多有置换需求，难以作出让价，故成交往往因此搁浅。

上海固定资产投资11年来首次出现下降

上半年，上海市完成全社会固定资产投资总额1975.94亿元，比去年同期下降5.8%，但降幅比一季度缩小2.3个百分点。

从三大投资领域看，上半年，房地产开发投资924.8亿元，增长9.4%；城市基础设施建设投资408.04亿元，下降31.3%；工业投资467.43亿元，增长0.1%。从产业投资看，上半年，第二产业完成投资474.23亿元，下降0.7%；第三产业完成投资1497.14亿元，下降7.4%。

上海市统计局局长蔡旭初表示，这是个周期性现象，建国以来，1961年、1977年、1989年、1999年上海均出现过1-2年的回调，“几乎每10年左右一次”。

蔡旭初表示，宏观调控，投资资金抽紧，是导致这一现象的原因之一，而结构优化、经济转型升级是原因之二。后世博时代是原因之三，世博期���，机场、轨交、越江隧道提前投放，导致今年城市基础设施投资下降31.3%。

上海叫停外地户籍补税购房——加强限购令执行力度

上海将进一步加强“限购令”执行力度。从7月25日起，外地人通过补缴纳税证明进而实现在上海买房的做法被叫停浦东、原卢湾、普陀三区的交易中心最先明确叫停外地人购房补缴税单的做法

上海目前执行的限购令明确，对于不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。此前的操作是可通过代办公司，一般只需要支付2000余元，就能做出一份补缴税单证明。

目前的中介业务中约有近三成是需要通过补税才能买房的非户籍客户，此次从严执行限购令，对成交量势必产生影响。但也有业内人士指出，目前补缴的税单和正常税单从表面看并无明显区别，房产交易中心如何识别，执行能否到位还有待观察。

上海加强商品房销售监管——要求楼盘合理定价

上海市房管局7月20日发布《关于加强本市商品住房销售行为监管 严格执行住房限售政策等有关问题的通知》称，各区县房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案”。

根据《通知》，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，上海房管局正会同相关职能部门抓紧制订配套的个人所得税证明文件。”

《通知》要求，各区县房管部门要会同价格主管等部门集中开展一次房地产经纪市场专项整治，重点检查未经备案从事房地产经纪业务、提供或者代办虚假证明材料、怂恿或协助当事人签订“阴阳合同”、炒卖房号、哄抬房价等行为。专项整治情况以及查处典型案例于今年10月底报上海市房管局，由上海市房管局汇总后报住房城乡建设部。

【杭州】

杭州6月份有新房源推出的楼盘7成成交率不到30%

在6月份有新房源推出的19个杭州主城区楼盘中，成交率超过8成的共有四个，分别是金地自在城、中海紫藤苑、保利江语海、中外公寓。这四个楼盘均为刚需、单价和总价都不高。从区域分布上看，前二者位于三墩，后二者位于下沙。6月，以中海紫藤苑的“千人大团购”为标志，三墩板块价格撕开了一个口子，随后中外公寓价格低开，震撼了下沙的价格体系。从目前的成交率看来，其价格策略取得了一定的预期效果。

19个楼盘中，成交率不足30%的占了13个，接近7成。成交率不足10%的楼盘有寰宇天下、金都高尔夫艺墅、远洋杭州大运河商务区、西溪诚园、德信臻园、德信柏林印象，还有楼盘零成交。不少新推房源销售时周期都已超过1个月，如此低的成交率创下了近几年的纪录。

上半年杭州商品住房销售持平、可售房源大幅上升

今年以来，杭州可售房源呈上升趋势，截至6月30日，市区可售商品房53926套，面积716.7万平方米，同比分别上升91.3%和72.4%。其中市区可售商品住房37476套，面积484.3万平方米，同比分别增加137.5%和115.8%。

受调控政策影响，商品住房销售规模同比基本持平。1—6月，市区商品房成交22897套，同比增加5%，其中商品住房成交17479套，同比增加6.2%。1—6月主城区商品住房成交中，选择按揭购房方式的有4020套，占59%，选择一次性付款的有2109套，占31%；选择分期付款的有680套，占10%。属于首套购房的占83%，属于二套及以上购房的占17%，其中，2套以上购房在3月以后数据为0。从成交结构上看，上半年主城区90平方米以下商品住房成交套数占61%。

1—6月，市区二手住房成交10852套，面积98.5万平方米，同比分别减少36.1%和37.9%。市区二手住房成交均价14848.7元/平方米，同比上涨9.8%，涨幅较去年同期回落17.4个百分点。

杭州开发商异地推广楼盘

从2005年杭州楼盘有异地推广的先例开始，多数去异地推广过的楼盘，都收获了一定的成效：有的楼盘收获了品牌影响力，有的楼盘则获得了实实在在的销售业绩。在这个过程中，不少开发商也渐渐将异地推广作为主要营销方式之一。每当楼盘到了重要销售节点就去外地推广，成了一些开发商例行做的一件事情。

杭州保利地产在杭州拥有多个项目都做过异地推广活动。同处下沙沿江板块的世茂广场，可以说是近期异地推广效果最佳的一 个楼盘。相关负责人表示，事后统计数据显示，来自温州等地的外地购房者，占了近6 成。今年新开的下沙某楼盘，原本没有异地推广的计划，但在项目首期开盘成交购房者中，发现有2成左右购房者为外地人，因此觉得有必要去外地进行宣传

不少楼盘因此选择在异地扎根。以前，金都房产在外地做推广，基本是“长期驻扎”。宣传的并不是金都的单个楼盘，而是整个集团在全国各地的项目。而像万科、绿城这样的全国性开发商，更是如此。这些开发商，有各种物业类型各个区域的楼盘，面对的购房群体涉及浙江省的各大城市。所以，他们在外地推广，不仅仅是某个项目的推介会，而是品牌的整体推广。此外，一些不受限的商业地产项目，干脆将销售重心放在了外地。

杭州房地产业利润两年来首次处于不景气区间

 杭州市《2011年二季度房地产业景气指数》显示，杭州二季度房地产业税后利润景气指数为94.6，比一季度下降7.3点，是2009年三季度以来首次处于不景气区间。

杭州二季度房地产业景气指数为108.7，与一季度基本持平。从分类指标看，企业待售房源明显增加。二季度待售商品房景气指数为96.2，比上季度下降27.4点。

截至2011年6月30日，杭州主城区存量房达29371套，住宅存量达18065套。两者均刷新了两年来库存最高记录。

此外，开发商融资也变得越来越困难，二季度房地产企业融资景气指数为67.9，比一季度下降15.1点，连续半年处于不景气区间。

杭州钱江新城将新增4条轨道交通线

从钱江新城十周年规划建设评估会议上获悉，未来，钱江新城将大力发展公共交通建设，满足新城20万居民日益提高的出行需要。

根据最新编制的《杭州市城市轨道交通线网规划评估及优化》，2020年和2050年线网方案中，钱江新城将新增4条轨道交通线，形成“四线七向”的格局。

2020年的方案中，核心区有三条轨道线：地铁2号线，连接江南副城、主城、城西居住片区至良渚，是轨道干线；地铁4号线，从滨江穿越钱江新城、运河新城及勾庄片区，是轨道干线。地铁7号线，连接机场与城站铁路枢纽，沿线连接钱江世纪城、奥体博览中心、钱江新城、城站等地区。

2050年方案中，新增地铁9号线，南至钱江新城，北端延至塘栖。

针对钱江新城核心区，控规提出，2号线在核心区范围内沿庆春路过江，可分别与4号线、4号线支线换乘。建议将4号线移至钱江路，可与2号线换乘，并且沿钱江路向东北延伸，形成4号线支线，强化与城市东部的运河社区、钱江新城扩容区、九堡地区联系，并与2号线换乘。

【南京】

上半年南京商品住房成交量创新低

上半年，南京全市商品房上市350.18万㎡，其中商品住宅上市260.09万㎡，同比分别增长10.4%和7.1%；商品房销售255.21万㎡，同比下降3.6%；其中商品住宅销售201.45万㎡，同比下降7.6%。全市二手房销售面积223.23万㎡，同比下降29.7%，其中二手住房销售面积193.15万㎡，同比下降31.5%。

上半年南京楼市商品住宅成交共计19526套，延续了2010年上半年不足两万套的成交量，创下了自2007年至今半年全市成交量的新低。

上半年南京别墅成交半年缩水近七成

今年上半年，南京别墅上市量为669套，成交量为587套，供销比为1.14:1，与去年同期的0.99:1相比，下滑明显。与去年上半年别墅供销两旺(上市量1731套，成交量1744套)的局面相比，今年别墅市场上市量和成交量全面萎缩，其中成交量缩水近七成。

区域方面，都市圈别墅销售并不如预期，很多楼盘销售率仅在两成左右，反倒是江宁别墅受到热捧。加州城在“金三银四”共推出21栋联排及独院别墅，售出16栋，销售率近8成；运盛美之国开盘当日推出的70多套别墅认购在45%左右；此外复地朗香别墅、玛斯兰德等今年都有推盘计划。

总体来看上半年别墅市场价格仍在上扬，而其中5月份成交单价更是突破2万元，不过这多是由于少量高端别墅带动所致。

二季度南京写字楼空置率降两成、商铺入住率和租金双增

戴德梁行发布的“2011年第二季度南京物业市场报告”显示，当住宅市场因限购陷入低迷状态时，商铺、写字楼的市场消化能力却有所增强，第二季度南京写字楼空置率下降至16.07%，环比下跌1.41个百分点，同比下跌19.48个百分点。

不过，写字楼租金却难现涨势。二季度甲级写字楼的租金每天每平方米3.14元，同比仅上涨0.64%，环比却下跌3.68%。当前，南京甲级写字楼存量依然可观，尚有123万平方米左右。戴德梁行预计，接下来的两个季度里，还将有约30万平方米的甲级写字楼新增供应入市，比如河西的金奥大厦、新街口的金陵饭店二期和河西的国睿大厦等项目。

第二季度，南京五大商圈商铺平均入住率比上一季度增长4.64个百分点，达到98.75%。这一强劲增长，主要来自于南京国际广场入住率在短时间内从20%到90%的快速提高。目前，南京五大商圈商铺平均租金已升至每天每平方米31.19元，较上一季度增长0.56%。

由于凯润金城的改造翻新和德基广场二期施工期的延长，下半年，南京可能仍不会有新增商铺供应，五大商圈商铺零售库存将保持在70.6万平方米左右。在没有新商铺供应的情况下，商铺租金预计会继续保持上升趋势，入住率也将保持高位。

上半年南京房地产开发投资同比增两成

今年上半年，南京市全社会固定资产投资完成2067.23亿元，同比增长31.6%。其中房地产开发投资447.16亿元，同比增长20.7%，增速低于全市社会固定资产投资10.9个百分点，较去年同期回落6.6个百分点。如果不包括经济适用房的增长的拉动，则商品房销售同比下降13.3%，其中住宅下降20.1%。

上半年，全市房地产投资中各类保障房项目有54个，共完成投资50.98，同比增长106.2%。全市保障性住房新开工面积达518.11万平方米，同比增长3.5倍;在建保障性住房面积达909.2万平方米，同比增长165.2%;全市保障性住房竣工面积104.1万平方米，同比增长2.3倍。全市销售经济适用房88.71万平方米，同比增长122.4%;经济适用房销售占全市商品房比重，由去年同期，10.8%上升到23.7。经济适用房共销售11894套，比去年净增6650套，同比增长126.8%。

【苏州】

八月苏州17盘计划入市

2011年8月，苏州楼市共有17盘计划开盘入市。其中住宅类项目11个，别墅项目0个，商业项目6个。

从开盘量来看，苏州楼市自6月开始便呈现逐步递减的状态，8月份将成为2011年以来开盘量最低的一个月。在17个项目中，纯新盘一共有9个，占据开盘量的53%。17个项目分布在园区、吴中区、高新区、古城区等4个区域，其中园区6个，吴中区5个，相城区3个，高新区2个，古城区1个。

从三月份限购以来，凡是取得良好销售业绩的楼盘多为刚需盘。从8月份的推盘项目来看，首开国风华府、首开悦澜湾、首开班芙春天、万业湖墅经典、中海国际社区公园道以明确的刚需楼盘的定位推出新房源。

在市场客户人群被政策抑制的大背景下，“以优惠带动成交”已成为楼市的主流营销模式，此次八月计划入市的新盘也不例外，园区、市区、相城区一些大盘近期的价格约降了15-20%，高新区、吴中区典型楼盘约降10%—15%左右。

【无锡】

上半年无锡住宅成交量同比降32.44%、可售房源去化期12个月

1-6月，无锡市区商品房批准预售面积344.01万平方米，同比增加17.82%，其中住宅271.28万平方米，同比增加3.4%。从季度看，本季市区商品房批准预售面积224.42万平方米，环比增加87.66%，其中住宅180.34万平方米，环比增加98.31%。截至6月底，无锡市区商品房剩余可售面积905.2万平方米，比年初增长了140.94万平方米，剩余可售面积自2月份以来连续回升，其中商品住宅剩余可售面积为535.24万平方米，比年初增长了115.81万平方米，以近三年月均销量测算，剩余可售商品住宅去化周期约为12个月，市场供应充足。

1-6月，无锡市区商品房销售面积219.15万平方米，同比减少25.91%，金额202.2亿元，同比减少13.11%；其中住宅销售面积164.46万平方米，同比减少32.44%，金额143.6亿元，同比减少21.17%。从季度看，本季市区商品房成交量相比上季度进一步回落，销售面积106.01万平方米，同比减少32.46%，环比减少6.3%，其中住宅销售面积79.82万平方米，同比减少40.83%，环比减少5.69%。上半年商业贷款同比大幅下降，但公积金贷款同比却有所增长，可以看出上半年市场成交主要还是以刚性需求为主。

1-6月无锡市区共成交各类二手房101.94万平方米，同比减少24.8%，金额49.21亿元，同比减少13.95%；二手住宅成交63.62万平方米，同比减少29.1%，金额36.75亿元，同比减少21.51%。

上半年无锡房地产开发投资同比增长38.81%

1-6月，无锡市区房地产和住宅开发投资分别达到293.34亿元和195.46亿元，同比分别增长38.81%和31.91%。无锡市区房地产施工面积为2968.35万平方米，同比增长11.5%，其中住宅2109.64万平方米，同比增长9.38%；房地产新开工面积为783.96万平方米，同比增长38.02%，其中住宅530.75万平方米，同比增长25.01%，增幅从4月起逐月回落，相比一季度末回落了约35个百分点；房地产竣工面积为221.53万平方米，同比减少27.36%，其中住宅159.61万平方米，同比减少33.06%。

1-6月，无锡市区共有61幅国有建设用地使用权挂牌出让，土地出让总面积为248.99万平方米，同比减少了36.7%，其中住宅用地面积约为134.7万平方米，占总量的54.12%。土地出让总金额为114.29亿元，同比减少46.39%，成交溢价率为24.93%。

无锡8月27盘入市

截至7月24日，八月无锡共有27项目计划开盘。总开盘数较7月预计开盘数量下降44.8%，其中锡山区没有新开楼盘。

从分布来看，27个项目中，滨湖区有8个，新区有8个，惠山区有7个，南长区有4个。其中纯新盘12个，如滨湖区的中建溪岸观邸、龙湖滟澜香颂等；南长区的尚巢；新区的新区哥伦布广场、花样年花郡、瑞港商业大厦；惠山区的阳光100·A区国际、明发国际新城、百乐时代广场等。

从类别来看，住宅类占总体量的77%，商业类项目占总体量的17% ，别墅类占总体量的6％，住宅类物业扎堆开盘。此次开盘数量虽比7月少，但是住宅类项目依旧占比很大，况且无锡市场刚需性客户是主要支撑者，满足这些客户的需求来源就是住宅的增多。

滨湖区做无锡“第二个率先”先行区和示范区

7月28日，无锡市委书记毛小平赴滨湖区调研。毛小平指出，经过十年转型发展，滨湖区要进一步凸显转型发展的成效和成果，加快实现新兴产业的爆发式增长，提升人民群众的生活质量生活水平，做无锡率先基本实现现代化的先行区和示范区。

毛小平指出，滨湖区是无锡转变经济发展方式、实现科学发展的实验区，也应该是无锡率先基本实现现代化的先行区和示范区。未来五年，滨湖区要在四个方面实现突破。一是进一步凸显转型发展的成效和成果。要在人均收入、人民生活、公共服务、社会保障等方面实现领先，在提高发展质量的同时提升发展的效益。二是更加注重新兴产业的培育和爆发性增长，实现异军突起。瞄准旅游休闲、文化影视、设计研发、生物医药、高端装备制造等服务业和新兴产业，做大做强，成为未来区域经济强有力的支撑。尤其是旅游休闲产业，要成为无锡的标志性产业，作为具有得天独厚优势的马山，要形成旅游岛、欢乐岛、休闲度假岛特色，成为无锡旅游的集聚地。三要提高产业化、市场化水平。四是进一步提升滨湖区人民群众生活质量和幸福指数。

【合肥】

二季度合肥商业地价略涨

合肥的二季度综合地价为2390元/平米，商业地价为5182元/平米，居住地价为3341元/平米，工业为408元/平米。其中，综合地价一季度为2377元/平米，商业地价5102元/平米，居住地价3327元/平米，工业地价408元/平米。一二季度相比，合肥市在商业地价和居住地价上仍有增长。

合肥房地产GIS系统筹建

据了解，房产、国土等多部门协商房地产地理信息系统(简称GIS系统)基础数据共享，将于近期完成房地产GIS系统框架建设，届时，合肥市区每幢住房都将有自己的专属“身份证”。使用这个系统，还可以让市民在办理房产登记、变更等事务时，平均缩短三分之一的时间。

GIS系统会把城区每一幢建筑以及每一套住房都进行编号，并制作成三维立体图，清楚地记录每一幢建筑以及每一套住房的面积、户型结构和楼层等。GIS的最大好处是建立了“以图管房”的业务模式，看到三维图就能知晓房屋的所有信息。

【扬州】

扬州市房贷紧张局面略缓解

近日,从扬州市多家银行获悉，进入下半年以来，各家银行房贷紧张局面有所缓解，房贷者“等贷”的时间也大大缩短。

银行人士表示，“以前放贷时间长，就是因为积压的业务太多了，须先满足这部分客户，现在大批积压的贷款消化了，房贷紧张局面就大大缓解了，我们现在虽然额度少，但每月还是有额度，基本能满足客户需求。”

业内人士认为，最近房贷紧张局面缓解，一个主要原因是由于房市调控的深入，买房的人减少了，房屋成交量出现明显下降。由于目前房贷调控政策并未放松，并且房贷利率已破“7”，买房成本大增，所以房屋成交较淡的情况有望继续，下半年房贷紧张局面有望进一步缓解。

扬州规定：小区规划未配套幼儿园建设不予审批

2011年至2015年，扬州市将规划新建、扩建和改建幼儿园137所，其中新建66所、扩建47所、改建24所。   

据透露，扬州市将把小区配套幼儿园作为扩大资源和规范管理的工作重点，严格执行城镇小区配套幼儿园与小区同步规划、同步建设、同步验收并交付使用。扬州市政府已明确规定：未按规定安排配套幼儿园建设（或缴纳学前教育增容资金）的小区规划不予审批，配套幼儿园未验收合格交付使用的商品房不予销售。

珠三角区域

【广州】

广州8.5万套保障性住房筹集任务完成过半

　广州市政府副秘书长向恩明透露，2011年，广州市计划筹集保障性住房8.5万套，目前已完成超过50%。同时，为加快解决低收入家庭住房困难，通过廉租住房实物配租、经济适用住房配售和发放租赁补贴等方式，截至今年7月20日，广州市累计解决75143户低收入家庭的住房困难，完成了77177户住房保障目标任务的97.36%，剩余的2034户将于今年年底前全部解决。

在建设模式方面，广州市鼓励和引导社会各方力量参与保障性住房建设，实行“多条腿走路”：首先是政府出资，企业代建；其次是企事业单位利用自用土地建设，政府全程监管项目立项、建设、分配和后续管理；再次是在普通商品住宅项目配建。

为拓宽筹资渠道，广州市建立了财政投资、社会融资双轨并行的筹资渠道。今年广州市保障性住房计划总投资118亿元，同比增长162%。为此，广州市将土地出让净收益用于保障性住房建设的比例从10%提高到13%，并明确土地出让收入超收部分优先安排保障性住房项目建设。目前，广州市财政已安排廉租住房保障资金35.34亿元，为历年之最。

下半年广州8个购物中心入市

高力国际最新的市场研究报告显示，广州市下半年将迎来8个大型购物中心入市，新增供应面积近86万平方米，从区域来看，由于新推项目过于集中，或许将导致个别区域空置率风险更为突出。

2011年二季度广州新增5.8万平方米零售面积，市场整体库存上升至232.11万平方米。由于该统计周期内部分项目提前试营业，所以空置率仅小幅上升0.2个百分点至10.4%，目前广州主要商圈的空置率基本保持稳定。

高力国际分析指出，持续畅旺的消费市场表现刺激海外及国内零售商家继续进驻或深拓本地市场，广州零售市场前景被看好。数据显示，1~5月广州市社会消费品零售总额累计达1988.17亿元，较去年同期累计增长幅度达15.5%。

广州部分外资银行推出个人房贷利率9折优惠

广州部分外资银行推出个人房贷利率9折优惠。符合相关信用与收入条件的客户均可申请。

环市中路的花旗银行表示，该银行目前对首次置业者推出了房贷利率优惠按揭贷款业务，而且额度相当充裕。对个人房地产按揭贷款有以下要求， 贷款额度需达60万元以上，而且月收入达到按揭贷款月供额的两倍以上，就可申请该优惠贷款。如果客户在国有、企事业单位，可以提供全年工资流水账单，申贷就更加容易。

对于外资银行优惠利率揽客，市场人士表示，外资银行对客户信用资质审核非常严格。此外，如果客户要把按揭贷款余额转按揭则非常繁琐，这对于日后客户需要把按揭物业过户造成一定不便。

广州南站地区规划获通过——定位服务业集聚区

7月18日，广州南站控制性详细规划获原则性全票通过。根据规划，广州南站地区总用地面积3620万平方米，总建筑面积2269.3万平方米。地块净容积率2.08，平均绿地率38.5，最高建筑高度350米。规划总人口37万人，其中居住人口约18万人，就业人口约27万。

其中，居住建筑面积为495.9万平方米，占比21.9%；村镇安置住宅建筑面积为217万平方米，占比9.6%；保留村镇建筑面积为80.3万平方米，占比3.5%；公共设施建筑面积1127万平方米，占比49.7%。

整个区域分为北部石壁综合发展区，广州南站核心商贸区、东部生活服务区、西部商务办公区、预留发展区，南部沙湾综合发展区和中部屏山综合发展区。广州南站整体规划范围：北至渡河路和东新高速公路交接处，南至沙湾象骏中学，西起陈村水道，东至新105国道，总面积约36平方公里。其中核心区北至谢石公路南至新桂路和幸福涌交接处，西至南站幸福涌沿线，东至东新高速公路的区域，总面积约4.5平方公里。

地下空间方面，广州南站地下空间是功能复合化的地下综合体，以交通换乘功能为主、以商业服务功能为辅，兼有文化、展贸、休闲、娱乐等功能。规划总建筑面积111.1万平方米，其中计算容积率面积62万平方米。

广州白云西部控规通过——打造宜居商贸新区

7月18日，《广州市白云新城西部延伸区控制性详细规划》由市规委会审议通过。根据《控规》，该区域定位为白云西滨江宜居新区、商贸新区，分近、中、远三期实施改造，成本共计816.87亿元。其中近期计划截至2015年，将以石井河改造规划为契机，加快沿岸地区整治开发，推进棠下村、小坪村及凰岗村的改造。

根据《控规》，该区域具体功能构成是宜居新区、商业服务批发市场、滨水娱乐休闲、创意产业。区域拆建比为1∶1.78，保留612万平方米现状建设量，拆除1378万平方米，新建2452万平方米；规划居住平均容积率达2.92、商业平均容积率3.17（现状毛容积率为0.8）；规划总人口为42万人，较现状增加近3万人；规划绿化覆盖率达43.9%，人均公共绿地面积9.79平方米。

该地区将规划为“一主、一带、六片”的组团式结构。“一主”即滨水综合活力区，位于白云一线以北，自西向东从珠江边一直延续到京广铁路，主导功能为商务办公、商务休闲、文化娱乐、创意产业。“一带”即黄石路西路商贸发展带，位于黄石西路以南，将整合现有的专业批发市场、购物中心等商贸资源。“六片”即松洲商贸片区与五个居住功能为主的片区，分别为石井东片区、石井西片区、新市片区、棠景片区、罗冲围片区。

未来，该区域道路系统规划趋于完善。8、12、13、14等四条地铁线将串起同德围、罗冲围、聚龙、棠溪、平沙村、石井、凰岗等区域节点。同时，规划有8条地铁接驳专线，以扩大轨道站点服务范围。

在生态景观打造上，拟通过珠江西航道、石井河、新市涌、景泰涌等水系，构建区域与白云新城、白云山、白云湖等地区蓝脉绿网的生态景观体系，强化珠江西岸生态廊道建设，连通珠水云山。

【深圳】

上半年深圳一手写字楼售价与租金均创新高——福田区居首

 上半年深圳一手甲级写字楼全市平均售价上升至49441元／平方米，环比上升14.5%；月租金达175.9元／平方米，环比上涨6.1％，同比上涨22.8％，售价与租金均创出历史新高。其中深圳福田区的甲级写字楼价格最高，达到53909元／平方米。

上半年，全市二手写字楼买卖成交均价为33998元／平方米，环比大幅上涨22.71％；上半年共成交1174套，环比大幅上涨17.4％，成交面积20.17万平方米，环比小幅下降1.56％。此外，旺盛的租赁需求，推动写字楼租赁成交价格持续上涨。上半年，全市二手写字楼月租成交均价达到135元／平方米，环比上涨12.5％。

其中，南山文化中心区和福田中心区二手写字楼涨势最为明显，福田中心区高档写字楼如卓越时代广场、诺德中心等，目前成交价格已高达6.5万元／平方米，放盘价高达7万元／平方米，而2010年6月份其成交价格不过在4万元／平方米左右。据介绍，2011年上半年，福田中心区大部分写字楼的买卖成交价格月度涨幅为5％～10％。

据统计，下半年深圳甲级写字楼市场新增供应将接近４０万平方米，大部分为只租不售物业。

深圳国土委称土地到期房产按《物权法》办理

针对媒体关于“深圳政府全国首次无偿收回土地到期房产”的报道，深圳市规划国土委回应称称，金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

我国的法律法规规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。基于土地使用权的有期限性，相关的法律法规亦规定了使用期限届满的处理方法。

2007年施行的《中华人民共和国物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

【东莞】

7月第三周东莞楼市成交1159套

限购预期的加剧，让不少购房者加快了购房步伐，与此同时，开发商也加大促销力度，“限购末班车”现象同样在东莞上演。

第三周，开发商推盘促销力度加大，近20场活动迎周末，以新品加推、诚意登记、业主活动等暖场活动为主。

7月18日~24日全市商品房共成交1159套，环比前一周1102套增加57套；其中住宅签约1062套，环比上一周983套增加79套。首次突破日成交量150套大关。此外，第三周共有29个区域住宅签约成交1062套，其中四大城区共成交186套，约占全市住宅成���的18%。

8月东莞30新盘上市

数据显示，从6月27日开始至7月24日，东莞新增供应项目近20个，7月上旬的新推项目相对集中，进入下旬以来，新增供应明显减少。6月27日至7月3日，新增项目3个，新增供应面积7.87万㎡，合计746套；7月4日—7月10日，商品房新增供应回升，新增项目5个均为住宅，两个为别墅项目，3个为普通住宅项目；7月11日-7月17日，商品房新增供应共计也有5个项目，其中2个为别墅项目3个为普通住宅项目；7月18日—7月24日，新增供应项目有4个，分别是位于道滘的联排别墅沿海丽水佳园、位于东城的联华花园城二期车位，还有南城的天利中央花园和中信凯旋国际。

截至目前，经统计，8月份，全市预计有30个住宅项目开盘，与7月份的20个相比，环比上升了50%，同比2010年8月份18个的开盘量则上扬66.7%。但这仅是开发商的暂列计划，具体何时加推，还要看产品消化速度而定。

【珠海】

8月珠海楼市加紧推盘

据珠海市住房和城乡建设局公示，珠海上半年，房价涨幅达8.47%，与年初政府所承诺不会超过11%的大限越来越近。据市统计局公示，今年上半年，珠海住房供应量创近两年新高。

虽然珠海限购令还未出台，但不少主城区开发商开始加紧推货。上半年，香洲区、西区及坦洲新推出商品房共约10万套左右，香洲区共有18个项目开盘加推，新推货量3749套，占总量的34%;西区共有15个项目，新推3779套，占总量的34%。然而，上半年香洲区新推货虽占总量3成，但开盘销售率仅有27%左右。尽管销售量低迷，但珠海房价依旧处于上涨趋势，上半年新建住房11028元/平方米，比去年价格上涨8.47%。

中西部区域

【重庆】

重庆楼市部分楼盘酝酿打折促销

重庆楼市，继龙湖将拿1000套房源优惠促销之后，协信旗下住宅楼盘协信天骄城，优惠促销幅度达10%~15%，并将拿出5套房源、7.5折，房屋面积在190平方米左右，优惠后，均价7700元左右。

重庆市场前五强一家地产公司董事长称，目前，与五一节前后相比，其各个楼盘已有5%左右的优惠，个别楼盘优惠达15%。这几天正在商讨下一步计划，优惠促销已形成共识，但具体的幅度与房源还待敲定。

大房企优惠促销，中小房企则通过代理公司大打折扣。一中介公司董事长透露，北滨路一楼盘，给他的返点比例较大，如把返点换成折扣，其优惠力度将远超目前市场已有的优惠。

重庆房源存量大导致开发商谨慎推盘

截至二季度末，重庆主城区存量房源达1720万平方米，共计17万余套。

7月第三周（7月18日至24日），重庆主城区共成交商品房2065套，成交建筑面积约19.7万平方米，环比上涨分别为47%和58%。其中，江北、渝北、北部新区这“三北”区域是主力成交区域，占整个主城区42%。虽然成交量环比出现上涨，但就成交面积绝对值而言，仍处于较低水平，因为第二周的交易数据为近半年来的谷底。

由此导致开发商的销售重心转化为降价处理存量房源，而并非加推新产品。第三周新开盘项目有10个，共推出建筑面积12万平方米，整体去化率约为25%，其中80%为高层项目。

重庆主城写字楼空置超三成

2011年一季度，重庆写字楼租金季度环比上涨7.4%，销售价格季度环比上涨15.1%。

但到二季度后，这一情况出现波动。二季度写字楼平均租金环比上涨6.2%，走高至每月每平方米71.7元。当地业者表示，这是因为大量写字楼卖给单个小业主后，业主对租金预期普遍较高。但由于重庆市场对写字楼的消化量有限，分零销售的模式增加了写字楼的入市供应量，目前已经出现供大于求的情况。

二季度重庆市优质写字楼平均空置率被推高9.1个百分点至33.2%。写字楼销售价格应声回落。而年内还将有超过40万平方米的优质写字楼入市。综合来看，市场消化带来一定压力，空置率还会进一步推高。

上半年重庆房地产开发贷余额增速创五年新低

人民银行重庆营管部公布数据显示，6月末，重庆全市金融机构新增本外币贷款1483.07亿元，同比多增334.96亿元。余额12482.95亿元，同比增长24.7%。

房地产开发贷款成为重庆信贷中的最大变量。截至6月末，当地房地产开发贷余额为1030亿元，同比增长11.28%，创下自2007年以来的最低增速，比同期全国水平低5.62个百分点。

保障房贷款授信明显增加。今年上半年，当地7家金融机构一共向公租房建设贷款259亿元，比去年末新增授信139亿元，实际投放22.4亿元。

与开发贷增速持续回落不同的是，个人住房贷款依然强劲。6月末，商业性个人住房贷款余额2301.38亿元，比去年末及5月末分别下降12.89和3.1个百分点，但同比增长依然达到36.14%。

中国国贸联手嘉里10亿美元重庆建西部国贸中心

7月18日，重庆市外经委主任王毅对外透露，日前中国国际贸易中心联手嘉里集团进入重庆，准备投资10亿美元在重庆打造一个中国西部国际商贸中心，招揽50家跨国公司在此设立西区总部。目前，该项目正在重庆北部新区、渝北空港等地选址。

嘉里集团、香格里拉酒店和中国国贸等都是马来西亚首富郭鹤年投资的企业。有消息人士透露，中国国际贸易中心落子重庆后，香格里拉酒店也很快就要进入重庆。

王毅表示，而中国西部国际商贸中心未来落户重庆，可吸引50多家世界500强来渝建地区总部。预计今年下半年，来重庆市投资落户的世界500强总数将超过200家。届时，重庆将成为中国西部世界500强落户最多的地区。

【成都】

成都办公楼盘成交量大幅下滑

7月第三周（7月18日－24日），成都办公性质的楼盘成交为214套，成交总面积21701平方米，环比下降24.65%。其中，除青羊区呈现巨幅增长外，其他城区均大幅下挫。环比最高下滑达80%，其下滑的力度较为罕见。商业和住宅成交量环比上周也呈小幅下滑的趋势。

另外，7月18日—7月24日，商业楼盘和住宅楼盘成交量环比均下滑。其中，商业成交总面积达11274平方米，环比下滑了18.22%，成交总套数为109套，环比下滑了1.8%，回落的幅度虽然不大，但仍保持持续回落的态势。

2011年第一季度成都写字楼物业的涨幅明显高于商铺物业，但是在第二季度，写字楼价格上涨幅度迅速收窄，部分项目甚至出现小幅度的降价清货。总地来说，今年上半年的写字楼关注度较去年下半年降幅明显，而且成交面积也出现小幅度下滑，今年上半年写字楼平均成交面积为120㎡，低于2010年第四季度的140㎡，成交总量则下滑近五成。

成都部分楼盘为促成交改精装房为推毛坯房

今年上半年以来，成都主城区的精装房供应占比已达20%。在当前楼市低迷情况下，开发商开始转变策略，一些楼盘取消精装修改毛坯，或者让业主自主选择精装修，以达到降低购房门槛提高成交量的目标。

今年上半年，位于金沙片区某品牌开发商楼盘原本定位于精装修房源，为此，还专门做过市场调研，但开盘时却取消掉这一举措，变为“可选择性精装修”。九眼桥附近，一个定位高端豪宅楼盘也是如此，高标准的精装修同样也采取了这一举措，提供可供客户选择的“精装房源”。

金沙片区某楼盘负责人也认为，在当前这样的行情下，购房者对于总价最为敏感，公寓楼盘一旦超过100万元，就很有可能在意向客户心中形成一道槛。如果毛胚房的总价在100万元左右，能保证销售顺畅，如果加上精装修成本，按照楼盘的定位，每平方米至少要1500元，如90平方米的户型就会增加近15万元，很可能会吓退购房者。

成都商业地产成交活跃、供应不断增加

一周前，零售商成商集团在成都开发的茂业中心写字楼在开盘后不久即告售罄，此前一个月，花样年开发的福年广场开盘后不久也宣告售罄，成都的商业地产持续火热。

目前，成都的商业地产项目大多集中于人民南路沿线、高新区和东大街。其中尤以城南高新区最为集中。来自四川省商业地产联盟的数据，截至5月底，成都在建和立项的城市综合体已经达到88个，商业体量超过5万平方米。

目前，成都市场上的办公物业租售价格持续上涨，尤其是城南地区，价格上涨明显。位于成都绕城高速以外的新会展片区的“新希望国际”在过去一年内，销售价格已经从6000元/平方米上涨到14000元/平方米。

在成都，国外企业正在加快在二线城市的扩张步伐，推动主要商圈的甲级写字楼租赁。今年第二季度成都写字楼市场租金有所上涨，平均有效净租金达到154.6元/平方米/月，比上季度增长2.3%。

大宗投资市场交投持续活跃。成都市商业地产市场投资交易继续保持活跃态势，上半年成都大宗物业投资市场成交了两笔大宗交易。

高纬环球中国区投资及资本市场主管叶成宇表示，高纬环球投资正积极拓展成都市场，已经带领多只国外基金到成都考察市场和项目。而高纬环球投资部在过去的半年内已经连续促成了4宗整栋商业物业交易，总投资额超过45亿元。

高纬环球中国区零售地产服务部执行董事豪建思表示，明年成都市场上的甲级写字楼、不包括乙级写字楼将有80多万平方米，成都总的市场规模将增长一倍，供应非常庞大。

高纬环球中国区董事总经理张良军表示，按照最基本的假设，一个城市综合体一般至少有两三个功能分区，每个功能分区按5万平方米计算就有15万平方米，80个综合体就有1200万平方米，相当于北京CBD已经完工和在建项目以及整个规划商业面积的总量。

成都抵押贷款利率普遍上浮35-40%

成都多家商业银行，抵押贷款利率普遍上浮35%～40%，最高的超过50%。以一年期贷款利率计算，年息已逼近10%。

招商银行成都分行个贷中心的一位负责人表示，“今年贷款紧张，各家银行的贷款利率都在上浮。普遍都要上浮40%，还不一定有额度。目前执行的这个利率标准，主要是客户抵押贷款后用于正常消费，如果是个人经营性贷款，利率估计还得上浮10%～20%左右。”

除基本的贷款利率，有的银行还额外增加了一些融资成本。工行芷泉支行个贷中心工作人员称，如果申请普通的抵押贷款，利率需上浮35%，另外有2%的额度费（或融资顾问费），因额度紧张，放款时间也不能保证，客户提前还款还需交纳违约金。

【武汉】

武汉部分楼盘开展促销活动

7月第一、二周，武汉主城区住宅分别成交1215套、1188套，比6月同期减少200多套，多区成交出现萎缩。受加息和提准影响，武汉楼市部分开发商为快速回笼资金，纷纷开展促销活动。

位于南湖边的某楼盘除了购房送面积外，还推出“买房补贴5万元的利息”，有的楼盘以推特价房为主要促销手段，如观澜御苑推出100套、60万元的特价房；华润橡树湾推出少数79万元的特价房，单价低至9000元出头。

武昌内环一小户型楼盘，甚至希望能在开盘时，不论楼层和朝向，一律以“一口价”清盘。

8月武汉楼市推盘放缓

据统计，截止到2011年7月22日，武汉全市8月份预计开盘量锐减，总量为38个，推盘量较7月预计减少32个；此外，在8月楼市推盘项目中，纯新盘达18个，占47%；老盘加推项目为20个，占53%。

与7月相比，8月最大的变化是，新盘集中放量入市。从2011年8月新开楼盘区域分布来看，远城区推盘积极。居于榜首的是其他区域，仙桃、鄂州、咸宁、黄州等地欲开项目为9个，占比24%。黄陂区保持了较好的置业热度，8月有5盘入市，推盘量列第二位。武昌区8月4盘计划入市。洪山区本月推盘步伐大大减缓，从榜首位置跌至本月的第4位。同处远城区的江夏和新洲也各有3盘计划8月入市。新洲上月无盘推出，本月3个老盘加推新品。东西湖两盘欲开，新盘老盘各占1个。硚口、青山和汉南分别有1个项目计划入市。江汉区和蔡甸区本月无盘新开。

武汉二季度商品住宅价量齐跌——价格环比降4.04% 

二季度，武汉商品住房均价为6263.28元/平方米，环比下降4.04%。其中，多层均价为5253.68元/平方米，小高层均价为4634.24元/平方米，高层均价为6610.42元/平方米。

二季度，武汉商品住房销售253.56万平方米，环比减少2.59%，同比减少14.76%；销售套数25335套，环比增加1.18%，同比减少10.08%。其中，价位在4000元/平方米以下的商品住房销售7847套，占全市总销售套数的30.97%；其次是7000-10000元/平方米销售6775套，占全市总销售套数的26.74%。中小户型商品住房销售量较大，90平方米以下和90-120平方米户型共实现销售套数19773套，占全市总销售套数的78.05%。

二季度武汉二手房成交量同比降43.10%

二季度，武汉二手住房交易套数为6324套，环比减少8.65%，同比减少43.10%；二手住房均价为4487.46元/平方米，环比上涨1.27%，同比上涨1.40%。

二季度成交的二手住房中，4500元/平方米以上价位的交易量居多，占总交易量的45.78%；其次为4000-4500元/平方米价位的交易量，占总交易量的18.90%。

按户型面积统计，90平方米以下的户型交易量较大，共成交3285套，占全市交易套数的51.95%；其次是90-120平方米以下的户型，共成交1528套，占全市总交易量的24.16%。

武汉甲级写字楼租金连续6个季度上涨

　　截至第二季度末，武汉市甲级写字楼总存量增至70.56万平方米，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼租金连续6个季度上涨，达到每平方米每月72.6元，较上季度上涨13.3%。从二季度数据来看，武汉写字楼市场需求依然旺盛，内资企业机构较外资机构表现更加活跃，银行、金融类机构纷纷大单成交。

据了解，截至6月底，建设大道上除刚入市的民生银行大厦外，几乎所有的写字楼均满租，部分新到汉的企业或准备提高办公档次的企业，不得不转战周边区域。由于下半年，武汉传统商圈没有新的甲级写字楼项目上���，也给周边的普通写字楼或者商业小户型带来了机会。

武汉大型住宅区必须建公交场站

7月26日，武汉市政府常务会原则通过《关于加快城市公交场站建设的意见》，按照该意见，武汉市将编制公交场站建设专项规划，与铁路、航空、轨道交通、长途客运、客运出租、社会车辆等各种交通方式相衔接。

今后每年市财政投资不少于1亿元建公交场站，大型商业区、工业区、住宅区等工程项目必须配套建公交场站。国土规划部门在审批这些工程项目时，必须审核是否落实公交场站配套设施规划，否则不得办理项目相关手续。规划确定的公交场站用地，任何单位不得随意侵占和改变其用途。武汉市在安排年度土地计划指标时，优先保障公交场站建设用地需求。

在旧城改造、城中村改造中，由建设单位根据公交场站规划，将改造区域内公交场站规划用地纳入项目改造成本，并负责拆迁户还建，拆迁完成后无偿提交用于公交场站建设。在新建、改建火车站、机场、轨道交通、长途客运站、客运码头等客运交通枢纽时，建设单位须按公交场站规划和配建标准配套建公交场站，其建设费用纳入工程总投资，建成后无偿移交公交部门。

武汉建立二手房交易申报计税价评估系统——年内全市推开 

7月25日，武汉市房管和市地税局联合宣布：武汉市已建立二手房交易申报计税价格评估系统，7月30日起，江岸区辖区内的二手住房过户，采用电脑评估。而二手商铺、写字楼等还是采用人工上门勘查，出评估报告方式确定征税价格，年内全市逐步推开。

评估系统里，每栋房屋都有一个基准价，它是融合了评估价格、居民挂牌价格和商品房价格等多种价格后产生的，一年更新一次。系统引进了35个修正因素，像小区房子周围的学校、医院、公园等，都是修正因素。

目前，交易过户评估按千分之三收取评估费用，启动计算机评估后，这笔费用就可以省去了。同时，不需要出具评估报告，就不用评估公司上门查勘，这样缩短交易流程，节省交易时间。

以后，通过电脑计算出评估价格，将最大限度地防止二手房交易双方低报、瞒报成交价格、逃缴交易税费行为的发生。同时，也避免了二手房交易申报计税价格评估工作中的人为干扰因素，保证评估结果的客观、公平。

买房人对电脑系统评估结果有异议，觉得评估价格过高，可以委托具有资质的第三方评估机构重新评估。购房人对重新评估结果仍有异议的，可以提请武汉市房地产估价师协会专家委员会进行技术鉴定。

【长沙】

7月上半月长沙住宅均价中位数为5770元

7月份上半月长沙正在销售的271个住宅楼盘中，最高价为壹号公馆15091元/平方米，最低价为浏阳市丽都花苑1499元/平方米。271个楼盘住宅成交价格从低到高的排列中，中位数为5770元/平方米，比6月下半月的5540/平方米上升4.15%。

7月上半月长沙市成交量35.53万平方米,环比6月下半月82.35万平方米，下降56.85%。在雨花区、天心区、开福区、岳麓区、芙蓉区五区中，天心区住宅成交价格中位数最高，为7052元/平方米，岳麓区中位数最低，为5911元/平方米，其他三区住宅成交价格中位数在6000-7000元/平方米之间。

8月长沙33项目预开盘

截至7月24日，2011年8月长沙33个住宅项目计划开盘，环比7月增加26.9%，与2010年8月计划开盘量变化不大。

在33个预计开盘项目中，岳麓区10个项目开盘占比最高，开福区为8个略后，天心区7个暂为第三，雨花区和经济开发区各四个，但芙蓉区预计开盘数为零。开盘数据同时证明了岳麓区、开福区区域还是目前长沙住宅市场火热区域。其中，有13个项目暂未公布开盘预计价格，已公布开盘价格均价约为6736元/平（除别墅项目）。

虽然8月预计33项目开盘，从往月的开盘情况来看，实际开盘情况并不乐观。有业内人士认为，这与开发商的推盘策略以及一些客观因素有关，有些楼盘不能给出确定的答案或是尚未领到预售许可证，而有些则是由于前期积累的意向客户数量没有达到预先的期望数量，开发商不敢冒然开盘。

长沙县打造“空港城”、布局“一心一村两轴四区”空间结构

随着黄花国际机场扩建，长沙县正全力规划打造“空港城”，并将临空经济作为长沙县经济发展的新引擎。

据介绍，空港城产业布局将形成“一心一村两轴四区”的总体空间结构。“一心”即临空经济区的“绿心”，主要以文化活动中心、媒体服务、创意产业、休闲娱乐服务等为主。“一村”即黄龙生态新村，充分利用与整合现有资源，打造极具特色的现代都市农庄，建成未来航空城内生态宜居、城乡与产业和谐发展的样板区。“两轴”即东西向沿人民路两厢的现代服务业发展轴、南北向沿中轴线的商业商务发展轴，以总部经济、商务办公、科技研发、创新金融、临空商务等生产性服务业为主。“四区”指基地内四个配套的功能区，即高端制造产业区、先进制造产业区、生态居住区和临空配套服务区。

据介绍，今年，空港城将重点包装3个项目，即机场商业综合服务体、三网融合产业园和空港物流园。

上半年长株潭三市经济增幅预计均超14.8%

上半年，长沙全市经济继续保持快速增长。全市实现地区生产总值2412.9亿元(预计数，下同)，增长14.8%;完成财政总收入380.3亿元，增长45.2%;城镇居民人均可支配收入为13475元，农村居民人均现金收入8411元，分别增长13.7%和16.9%;实现社会消费品零售总额1000亿元。

上半年，全省实现地区生产总值8762.7亿元，增长13.4%，连续8个季度位于13%以上的较快区间。其中，长株潭三市经济增幅预计均超过14.8%。

【西安】

西安地铁二号线带动沿线房价上蹿

西安地铁二号线北起西安北客站，沿中轴线向南，地铁所过之处房价应声而涨，地铁所经过的北郊未央大道龙首塬站的宫园壹号楼盘，38-450平方米的在售面积均价8000元-10000元。地铁图书馆站的盛世一品均价每平方米9000元，地铁行政中心站的楼盘风景御园则达到每平方米10000元。

城堡酒店西侧的长安公馆的房价最低每平米1.4万元，最高已达1.6万元。在地铁站附近的大话南门售楼处，住宅房面积约在27到139平方米之间，价格在每平方米7000元到10000元之间。南郊的房价搭上地铁的快车，以电视塔为中心，周边房价在去年以来涨幅均在15%以上。

西安18个棚户区改造将于今年完工

2011年西安将完成18个棚户区改造项目，7.5万人将顺利实现回迁，目前大部分项目已经竣工，水、电、暖、气等相关配套将抓紧展开。

据悉，年度回迁安置面积168.37万平方米，回迁户数1.97万（含非住宅）、7.5万人。全市上半年已完成回迁安置面积49.7万平方米，回迁6468户。

其他区域

【长春】

上半年长春住宅均价小幅上扬——刚需为成交主力

2011年上半年，长春商品住宅成交均价为6540元/平米，同比去年6月上涨了20.4%，而同比2010年上半年上升了9.4%。其中，净月区成交均价为9140元/平米，位居各区之首，其次为朝阳区，成交均价为8800元/平米。

上半年，长春商品住宅5000-7000元/平米的价格区间成交套数最多，其中5000-6000元/平米的价格区间成交套数为6659套，6000-7000元/平米的价格区间成交套数为4121套。总体来说，目前长春市供求价格区间集中在5000-7000元/平米。上半年商品住宅成交户型套数仍然集中在两房，成交10656套，占总成交套数的55.2%，刚性需求占据市场的绝对主力。

上半年，长春土地成交均价为2660元/平米，环比下降6.5%，楼面地价约为1312元/平米，环比上涨8.9%。经开区土地成交均价最高为4559元/平米，而最高楼面地价出现在南关区，为1849元/平米。另外，2011年上半年长春土地市场多以底价成交，溢价地块较少。底价成交的土地有40幅，占87%，0-10%溢价率土地有3幅，占7%，溢价率在10%以上的土地有3幅，占比6%。

2011年长春将投资34亿元改造棚户区

长春市2011年将拿出逾34亿元对城市部分棚户区（危旧房）进行改造。改造项目涉及到47个地块，改造户数为14603户，面积为85万平方米，投资金额为341789万元。其中，涉及到的地块分别有朝阳区5块、南关区3块、宽城区6块、二道区5块、绿园区10块、经开区3块、西新区1块、净月区4块、双阳区2块、收储中心2块、润德集团2块、城开集团4块。

【三亚】

三亚存量房网上挂牌竞价遇冷——市场交易不活跃

在三亚市住建局推动下，6月20日存量房网上备案系统正式运行。按规定，全市存量房交易必须在具有资质的经纪机构进行挂牌竞价交易，存量房成交后必须进行网上签约备案，否则房屋无法交易过户。

系统运行满月，已有22家经纪机构具备网上交易资质，三亚房地产市场的信息网访问量骤增至30万，挂牌房源达437套。然而，挂牌房源中目前仅有7套竞价成交，其余数百套挂牌房源无人问津。

三亚存量房市场交易不活跃的原因在于：首先，存量房市场交易秩序混乱，交易信息不对称，导致购房者不愿在三亚购买存量房，转向新房市场。其次，近年来三亚房地产市场增值空间不断上升。

三亚市房地产交易管理所负责人表示，存量房网上交易是房地产经纪机构走向规范化的第一步，也是存量房信息走向公开化的第一步，中介机构间虚假报价，恶意竞争等不良行为将得以改善。从长远来看，三亚存量房市场将和新建商品房市场一样，实现网上签约备案交易，并通过竞价机制规范、盘活存量房市场。

三亚21栋精装豪宅被拆

7月27日上午，三亚市执法部门对凤凰镇槟榔村六组占地面积20余亩的违建别墅区实施强制拆除。

据调查，21栋别墅总建筑面积1万多平米，始建于2010年年初，其中有19栋别墅高三层，占地面积423㎡;另外2栋高4层占地面积1024㎡。21栋别墅未进行报建，属违法建筑。整个小区占地20多亩，原为耕地。耕地所属的槟榔村六组此前曾召开村民代表大会，拟将20多亩耕地转变为宅基地，后经槟榔村村委会同意。随即，槟榔村六组的村民将土地卖给了开发商

【鄂尔多斯】

工行鄂尔多斯分行强化房地产企业贷后管理

工行鄂尔多斯分行自2011年起将房地产贷款大户的信贷风险监控作为全年信贷管理工作的重点之一，前期在按照自治区分行要求对部分房地产客户进行实地调查的基础上，对房地产贷款大户的管理制定了新的管理措施。

首先，该行要求企业住房贷款项目建设资金和售房款全部存入工行项目专户，以确保工行项目贷款资金和售房款的封闭式监控管理，借款人使用时必须经工行同意以保证贷款本息按时归还。

其次，加强房地产项目资金监管 。一是贷款发放前，借款人须出具《房地产开发贷款管理承诺函》；二是借款人须在工行开立专户，并将已到位但尚未投入项目建设的项目资本金、工行向该项目发放的房地产开发贷款以及个人按揭贷款、首付款及其他销售款等资金全部纳入专户管理；三是专户资金实行备用金管理和建设资金使用审批管理相结合的方式，房地产开发贷款资金放款条件及用款条件未经审核同意，贷款经办行不得允许借款人使用专户资金，贷款经办行对资金监管必须严格按《房地产开发贷款封闭管理办法》具体规定执行；

第三，该行在管理住房开发贷款时，突出重视贷款按比例收回的管理原则，按照文件规定，当项目销售率达到50%时，贷款回收额应不低于贷款发放金额的50%；项目销售率达到80%前（商用房开发贷款销售率达到70%），要全额收回贷款本息。项目分管客户经理定期收集项目销售进度、实际销售数量和金额、销售资金流向等，防止借款人隐瞒销售收入、转移销售款等问题。针对该分行目前项目销售回款情况，房地产经办行项目经理及相关人员应定期或不定期进驻该项目的售房部，了解掌握项目销售进度，帮助购房者办理按揭贷款，同时盯紧销售款进入工行资金专户。同时要将带后检查记录、采集的项目建设的影像资料等，尤其是要对销售率与回款比例的调查记录，及时归档，做好尽职调查工作。

另外，该行实行贷后风险控制。为积极防范和控制客户风险，定期对辖区内贷款项目的建设、销售以及贷款收回等情况进行调查，并形成贷后检查报告，实现对贷款企业的动态监控。

【环首都城市圈】

廊坊并未出台楼市限价令

针对限价令，廊坊市委宣传部相关负责人表示，近日流传的“限价令”其实是当地住房局个别科室的工作人员与开发商洽谈业务时提出的建议，并不是政府公布的执行标准，廊坊方面暂时不会出台这样的政策。

廊坊市住房局公布声明称“自5月份起，新申报预售许可的续建商品住房项目最高销售价格不得高于1~4月份该项目最高销售价格；新建商品住房项目最高销售价格不得高于同地段、同类型商品住房1~4月份最高销售价格。”并未有明确的“限价”规定。

香河县政府退回五矿、万科共7.33亿元土地款

7月26日，北京万科公司发布声明，五矿与万科就欢庆城项目的善后解决方案与香河县政府达成一致。

当日，香河县政府收回土地使用权，在确保企业合法权益不受损失前提下，与企业解除该项目土地出让合同。同时香河县政府退回五矿、万科两家公司3.37亿元土地款，并以3.96亿元价格向2家公司收购在建建筑物。

目前，国土资源部牵头督办的香河土地案处理工作已经基本结尾，有关部门已经将处理结果上报，等待国土资源部等多部门的验收。

绿地香河商贸城项目叫停——涉嫌用工业项目为住宅项目圈地

据悉，绿地集团位于河北香河县新华大街的“绿地我家公坊”尚因违规占地而处在停工状态，而其华北民用进口商品贸易区项目中，住宅占地面积超过整体规划面积的90%，再次涉嫌用工业项目为住宅项目圈地，目前也已被叫停。

绿地我家公坊于2008年底首期开盘，成为当时香河史上最贵楼盘。接着2009年11月17日，绿地集团在香河再投资300亿元开发华北民用进口商品贸易区项目，建设地在香河钱旺村的回迁安置房，这是绿地华北民用进口商品贸易区项目的一部分。

绿地在香河首批获得了钱旺村等9个村的土地，净建设用地3681亩，可用于商品房开发建设，一般农田2650亩，购买建设用地指标后转为建设用地。绿地原本预计近期(2011-2013年)完成在建食品城工程、在建安置房工程、大市政及市政场地的开发建设。根据开发情况，再决定是否对剩余7村进行开发。但华北民用进口商品贸易区的规划面积中，项目核心食品贸易城的用地面积约为23.5万平米，普通住宅面积约为201.2万平米，回迁房为45.5万平米，别墅面积为52万平米。住宅用地面积超过整个规划用地面积的90%。

目前，绿地集团上述两项位于香河的项目因遇上了国土部门对违规占用农田的整治风波，导致项目中断，而香河项目是绿地布局环渤海区域的重要一步。

专题研究

限购范围难以扩大到二、三线城市

万联证券

1. 限购政策在一线城市的验证及扩大信号

从2003年央行发布121号文开始实施房地产调控以来，屡次调控均陷入“越调越长”、“越调越高”的悖论中（2007年底至2009年房价下调是金融危机所致，而非调控政策所致），唯独2010年国发10号文发布，规定房价上涨过快城市实施“限购”的政策以来，受“限购”城市房价上涨势头得到明显遏制：6月份，10个代表性限购城市新建商品住房价格指数同比上涨为3.40%，传统的京沪广深新建商品住房价格指数同比上涨为3.85%，远低于未限购城市4.66%同比涨幅的平均值，而70个大中城市中所有限购城市新建商品住房价格指数同比涨幅的平均值也仅为4.23，这说明限购政策在遏制房价过快上涨，特别是一线城市和主要二线城市房价过快上涨方面起到了积极的作用。

图2：2011年1-6月10个代表性限购城市新建商品住房价格同比增长率（%）

数据来源：国家统计局，万联证券研究所

由于限购直接作用于需求端而起到釜底抽薪的作用，限购城市新建商品住房销售规模明显回落：今年上半年，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、成都和重庆等10个城市加起来月均500万平方米左右的商品住宅成交总规模已经接近2008年下半年至2009年初的近年来最低水平（450万平方米）。今年以来，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、成都和重庆等10个主要城市商品住宅成交规模占全国商品住宅成交规模的比例从年初的10%下降到5月份的5.54%。

图3：2010年以来10个代表性限购城市商品住房销售规模月度值（万平方米）

数据来源：WIND，万联证券研究所

图4：2010年以来10个代表性限购城市新建商品住房销售规模占比

数据来源：WIND，万联证券研究所

但与此同时，部分二、三线城市房价则出现了快速上涨。国家统计局统计数据显示，今年1至6月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个、39个，均为二线乃至三线城市。今年6月，新建商品住宅价格同比上涨幅度位居前列的城市，包括石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳、牡丹江、兰州、昆明、南昌、沈阳、西宁、秦皇岛等，均为二、三线城市。其中，房价涨幅最高的为乌鲁木齐，为9.3%；秦皇岛、兰州和长沙紧随其后，涨幅分别为8.6%、8.42%、8.3%。显然，领涨楼市的已经不再是“京沪广深”这样的一线城市，而是未被限购或者限购政策执行不严的城市。同样，5月份，全国70个大中城市中，京沪广深四大一线城市房价涨幅只有3.2%，明显低于其他城市房价5.5%的平均涨幅。

表1：2011年1-6新建商品住房价格同比上涨幅度最大的十个城市

数据来源：国家统计局，万联证券研究所

在限购政策的作用下，前期上涨过快的城市，特别是一线城市的房价确实得到了遏制。从政策机理上来讲，具有完全行政干预的“限购”从需求端直接入手，降低投资、投机性需求和部分改善性需求（不合理住房消费需求）的总量，部分达到釜底抽薪的效果。而我国目前房价过快上涨的原因之一就在于包括改善性需求、投资性需求在内的市场总需求过于旺盛，并借助前期宽松货币政策和通胀一再自我实现。

因此，当国家再次祭出“限购”这一史上最严厉、已经在一线城市和部分二线城市显著见效的政策大旗时，市场做空的反应可想而知。在中短期内，在紧缩的货币政策难以见底的情况下，房地产调控政策已经成为左右地产股板块波动的最重要的决定因素了。而限购作为史上最为严厉、效果最为明显的政策能否大范围扩展到所有二、三线城市，政策力度是否像一线城市那么大，将直接决定下一阶段地产板块的走势。

2. 制约限购政策实施范围扩大的因素

业内普遍认为，不考虑保障房的利好效应，以扩大限购范围为标志的政策加码将在中短期内制约地产板块的走势。我们认为，尽管中短期内地产板块并无趋势性投资机会，但限购范围扩大的信号影响有限且需理性对待，当前市场对于这一政策反应过度，理由如下：

1.1 地方土地财政依赖度提高不支持限购范围扩大

财政税收制度弊病积重难返且难以在短期内解决的现实，决定了地方政府对于土地出让收入的依赖度难以下降。这一老生常谈的话题在当前有了趋势性强化的内容，那就是包括今年在内的“十二五”时期，包括保障房建设、市政交通水利建设、投融资平台贷款本息偿还高峰期、教育和社保等支出的绝对增加，加上“三公”支出无法控制，进一步提高了地方政府对于土地出让、房地产相关税收的依赖度。在长期的以重化工和基建投资为重点的粗放型增长模式下对于民生工程的欠账，以及经济转型的紧迫性已经严重影响到了政治和社会的稳定，影响到了经济可持续发展。可以肯定的是，这些方面的支出在未来具有刚性。

地方财政赤字从2001年的3960亿元增加到2009年的28441亿元，占地方财政收入的比重由2001年的51%上升到2009年的87.2%。在近年来强化民生工程建设的背景下，地方政府兼具经济发展职能和民生建设职能。2010年，用于市政建设、交通运输、土地收储整理、科教文卫及保障性住房、农林水利建设等项目的支出占地方政府性债务的86.54%。未来，由于水利、保障房、教育、社保等公益性和基础设施建设方面的支出将增加，加上从2011年开始每年平均1万亿的债务偿还、居高不下的“三公支出”、“十二五”时期新增的项目建设（很多地方政府提出了本地“十二五”时期GDP翻番的目标），地方政府支出有增无减。由于国家对于城投公司在贷款和发债方面的控制，地方政府自主债务发行遥遥无期（自身负债比例也限制债务发行），中央转移支付不可能大幅度增加，土地成为地方政府增加财源的主要渠道。而土地作为预算外收入不仅数额巨大（在很多城市财政收入的比例超过50%）、可以灵活控制，还能够以其作抵押获得贷款。在短期内无法开辟新的、稳定的收入来源（如资源税、房产税）的情况下，地方政府对土地出让的依赖度将居高不下。

目前，财政收支状况较差的基本上是内地及中西部省份，而今年房价过快上涨的城市也基本上集中在这些区域。扩大限购范围将直接影响二、三线城市房地产市场的需求总量和市场规模，打击开发商对于市场前景的预期，从而直接影响地方土地出让收入。房产税名存实亡，即使开征资源税，也只局限于部分省区，在地方新的、稳定的财源大多只停留在“概念”中（如新兴产业），而支出却只增不减的情况下，扩大限购范围到今年房价快速上涨的所有二、三线城市只存在道理上的理由。

表2：2009年各省财政收支状况综合评分

数据来源：国家发展改革委中国经济导报社、万联证券研究所

1.2 保障房建设的硬任务也不支持限购范围扩大

保障房建设提速是今后几年内最为重要的民生项目，党和国家领导人的一再表态也预示着保障房建设任务必将完成。从建设区域结构上看，黑龙江、重庆、陕西、内蒙古、河南、湖南、吉林、云南、安徽、江苏、湖北和河北等省区的建设规模位居前列，而上半年房价过快上涨的很多二、三线城市也在上述省区，当然这也是上述省区增加保障房建设规模的原因；从建设时序上看，根据“前紧后送”、“留足空间”的策略，今明两年将是建设任务最重的两年，分别新开工建设1000万套。

表3：2011年保障房建设区域分布（万套） 图5：近年来保障房建设时序结构（万套）

数据来源：住建部、万联证券研究所

从建设策略上讲，以增加商品房用地出让规模获得足够的土地出让收入以支撑保障房建设资金需求，或者以地方政府让利土地，由开发商开发建设已经成为保障房建设的主要模式，而无论哪一种模式都离不开土地出让。2011年全国31各省市区中有24个省市区的商品住房用地供应比2010年增长了，增长在50%以上的有11个省市区，而这些地区也是保障房建设集中的区域。因此，完成保障房建设任务需要增加地方土地出让收入，而增加土地出让收入需要市场形成对于土地市场良好的前景预期，而这种良好的前景预期是建立是房地产市场快速发展的基础之上，市场需求的规模是这种发展最主要的考量指标。因此，从保障房的角度再一次申明，扩大限购范围到今年房价快速上涨的所有二、三线城市只存在道理上的理由。

表4:2011年部分省市区商品住房计划用地增长率

注：2010年计划=总计划数-廉租房用地-经适房用地-棚改居用地

2011年计划=总计划数-廉租房用地-经适房用地-棚改居用地中廉租房和经适房用地-公共租赁住房用地

数据来源：国土资源部、万联证券研究所

1.3 二、三线城市发展房地产的愿望也不支持限购范围扩大

我国经济发展不平衡除了产业之间、城市与乡村、沿海和内地、东部和西部等方面外，还有大中小城市之间。改革开放30多年来，各类资源有从小城市向大城市集中，大城市向特大城市和省会城市集中的趋势。二、三线城市财政收入来源渠道单一，支出却五花八门。近年来，房地产市场的起步和发展已经成为这些城市发展经济、增加财政收入、发展工商业、开展项目建设、吸引国内外企业投资的主要途径，近年来到任何一个内地城市都可以看到房地产业蓬勃发展的景象。以房地产税收和土地出让金为主要内容的土地财政占财政收入的比例一般都超过了50%，以土地获得的抵押贷款收入也超过了50%。2007年以来，随着房地产市场的快速发展，我们认为上述比例进一步上升了。

表5:1999-2007各地土地财政占财政收入比重的估算

注：土地税收收入为土地财政Ⅰ，土地财政Ⅰ加土地非税收入（主要是土地出让金）构成土地财政Ⅱ；土地财政Ⅱ加土地抵押收入和其他收入为土地财政Ⅲ。

数据来源：华南农业大学教授罗必良学术文章《我国土地财政规模估算》

因此，扩大限购范围到今年房价快速上涨的所有二、三线城市，不仅影响很多城市的房地产市场发展（有些城市房地产市场刚刚起步），更为主要的是影响这些城市的经济增长、财政收入、工商业发展、项目建设、吸引国内外企业投资。因此，扩大限购范围将会遭到这些城市主管官员的强烈反对。同时，今年以来二、三线城市房价快速上涨的一个主要原因是一线城市限购后投资资金流向这些城市。有的城市主管官员向我们反映，“我们的房地产刚刚起步，一线房企刚刚进来，还没有来得及发展就遭到限购，这是不合理的。再说，本地房价部分也是一线城市游资超高的，为何将这个板子却打在我们身上？”中央和地方政府博弈是房地产发展的主要矛盾之一。凡是不得不地方政府支持的政策在执行中必将打折扣，即使是中央政策执行信念最高的限购在近期部分城市也在变相放松，更别谈地方政府强烈反对的政策。

1.4 二、三线城市信息系统建设现状也不支持限购范围扩大

限购政策的实施，不管是户籍与非户籍的区别对待，还是常住与非常住的区别对待，需要首先建立和完善房地产信息系统，需要房管部门与金融监管部门、民政部门、公安部门和社会保障部门的信息共享和建立合作机制。即使在深圳、北京和上海等房地产信息系统非常完善的城市，限购政策实施后，通过“假离婚”、“假社保”、“委托中介”，甚至“公关办文窗口”等逃避限购的案例屡见不鲜。深圳在2010年10月1日实施限购令以来，数次采取补救措施来完善信息系统以防止假社保、假离婚获得购房资格。二、三线城市的房地产信息系统建设非常滞后且信息散乱和缺失现象很严重，需要房管部门与金融监管部门、民政部门、公安部门和社会保障部门的合作机制更是无从谈起。实施限购所需的技术基础还不具备，而建立和完善这一基础还尚待时日。因此，即使国家扩大限购范围到今年房价快速上涨的所有二、三线城市，在实际执行过程中漏网之鱼占比将非常大，如果考虑到地方政府对于这一政策的抵制，限购政策之效果可能已如强弩之末。

1.5 二、三线城市房价过快上涨得到缓解也不支持限购范围扩大

今年以来，尽管二、三线部分城市房价出现了快速上涨的势头，但是在国家各项紧缩政策的作用下，特别是紧缩信贷供应规模和严格控制不合理住房需求、投资投机性住房需求的作用下，1-6月二、三线城市房价过快上涨的势头得到了有效的控制。我们将今年1-6月国家统计局公布的新建商品住房价格指数进行了整理后发现，尽管各月房价上涨最快的十个城市均为二、三线城市，但上涨幅度在明显地趋缓：最高涨幅从1月份岳阳22%的水平下降到6月份乌鲁木齐的9.3%；次高涨幅从1月份石家庄的19.10%下降到6月份秦皇岛的8.6%。在今年经济增速回落已成定局，反映市场后续发展的投资和新开工增速连续下滑的情况下，出台限购政策可能存在超调的风险。

图：1-6月份新建商品住房价格10大最高涨幅

数据来源：国家统计局、万联证券研究所

3. 结论

关于国家将扩大限购范围到今年房价快速上涨的所有二、三线城市的研究结论是：在本届政府任期内的政治承诺和维护政局、社会稳定的压力下，在调控只有泛化目标而无可量化目标的情况下，在房价一上涨就挑动百姓“不满进而宣泄”神经的情况下，扩大限购范围是国家被动的、短期的、情绪化的政策选择。由于上述诸多的“不支持限购范围扩大”的理由，我们认为，最后限购范围扩大仅限于一线城市周边今年以来房价过快上涨的部分中小城市，也不排除向乌鲁木齐这样的上轮未限购的城市，但非常少数，关注京津冀区域、长三角区域、珠三角区域房价过快上涨的部分代表性中小城市，以及在这些区域布局项目较多的上市地产公司。从这个角度来讲，并非是限购范围扩大到二、三线城市，而是这些一线城市限购范围的扩大。因为，从历史上来讲，美国旧金山、洛杉矶、芝加哥、纽约等城市房价上涨均导致了市区居民的住所向周边城市迁移，进而带动了周边城市房价的上涨。在中央和地方多次博弈后妥协的限购政策的一般特点将是，限购政策的力度较小（对于限购群体范围的规定较为狭窄且不明确），实施范围较小（如主城区或环线以内，在很多城市主城区房地产市场大多为拆迁市场后，这一影响力将较为有限），区域范围较窄（如一线城市周边的中小城市）。

楼市数据

附表：各城市楼市成交数据汇总