房地产策略研究周报C281（20110801）
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【高通智库·战略观察】
行业资金链倒逼多元化融资变革
节选自《高通智库2011年二季度行业研究报告》
在2011年一季度的行业报告中，我们的总体判断体现的报告标题是《房贷不回暖，楼市难立夏》。二季度房地产在银行、证券领域收紧的态势继续延续。
由此导致的行业在发展资金上的局限，愈加明显。同时，可预期在三季度房地产行业传统主流资金渠道继续收紧。
根据国际经验，当房地产行业传统资金格局发生变化时，也是行业被动金融创新，寻求新替代资金来源最活跃的时期。而且往往由此诞生新的地产金融结构性变化。当前，国内行业多元化融资态势，也符合这个规律。
从更长远的角度，我们认为，国内房地产开发模式进入变革的萌芽期。早前，行业已经较多关注过，内地房地产市场从“香港模式”向美国模式转变
l 2010年全年,房地产人民币贷款新增2.02万亿, 比上年末降低10.6个百分点。2011年上半年房地产信贷回落更加明显。内地房地产行业最核心主体资金发生变化，将倒逼行业创新。
l 房地产证券市场融资高峰期与当前相比在总量上出现30%的降幅；而结构性变化更为突出，房地产证券市场股权与债权融资比例由2009年的“8：2”，改变为过去一年“9：1”
l 2009年证券融资的行业资金占行业整体资金来源的5.5%。作为行业上游资金，所能撬动的行业资金占整体来源的约14.9%。可以明确房地产上市公司在资本领域的优势突出，对未来行业格局发展有决定性意义 。
l 在房地产信贷紧缩之后，房地产信托成为重要的补充资金来源，对比2011年一季度的数据，房地产信托同比实现翻番。从资金补充量看，成为了房地产行业资金收缩后，最重要的资金来源。
l 当前国内房地产行业呈现两个趋势，在房企集体转型“商业”之后，集体转型“私募基金”探索。其核心在于对应资金缺口和与产品结构变化后，寻找属性相匹配的资金来源。
展望趋势，国内房地产发展环境应该出现了实质变化，而房企发展战略的模式选择迎来变化期，显著向地产金融、产品导向和运营导向转变。
【政策分析及行业发展趋势】
银监会主席刘明康表示，即使房价下跌5成，银行业对不良贷款也可以承受，银行业不存在被房地产商挟裹的问题。银行业现在的拨备已有1万3千亿，足以抵挡房地产市场上面因为调控使得房价理性回归所带来的近期和中短期当中的风险。从长远来讲，对房地产市场科学调控，对银行是个福音。
刘明康还表示，对银行业的风险压力测试不代表银监会对房地产走势的判断，但测试结果将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。至2010的底，我国商业银业整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高了银行抗风险能力。
银监会主席刘明康近日在银监会年中工作会议上表示，下半年要深入推进平台贷款风险防控。
紧抓房地产贷款风险。严格落实房地产开发企业“名单式”管理；要求银行业金融机构一定以在建工程为抵押，并及时调整抵押物估值；加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持关注���警觉。
全面防控其他重点风险。影子银行风险方面，继续推动做好银信合作业务转表和信托异地展业监管，禁止商业银行绕过信托公司与第三方开展信托受益权转受让业务，严肃查处违规开展票据业务合作绕规模等问题。禁止银行通过相互购买理财产品或发行理财产品投资另一款理财产品变相调节监管指标，禁止通过向大众化客户发行标准化的理财产品募集资金发放所谓的“委托贷款”，禁止通过理财产品或其他任何方式变相高息揽储和违规揽储。
此外，警惕“担保乱象”向融资性担保行业蔓延，对融资性担保公司从事非法吸存、非法集资和高利贷等违法违规问题，应联合地方政府和有关部门尽快整治。对近期网络借贷、民间借贷等领域凸显的风险，要建好防火墙。
中国工商银行总行日前在全行发文，要求各分行停止办理代为推介、代为资金收付的房地产信托业务。中国建设银行总行也已向全行发文，严禁各分行在未经总行相关部门批准的情况下开展代理资金信托计划资金收付业务和信托计划推介业务，将信托审批大权收归总行。
同时，明确信托业务的鼓励发展方向和违规“禁区”，对于房地产信托计划范围仅限于国家大力支持改善民生的安居工程、经济适用房、保障性住房、棚户区改造、城市基础设施综合开发和新农村建设信托计划项目。除此之外还禁止各行代理纯地产类信托计划项目，明确对商业性房地产信托项目进行限制。
中国银行和中国农业银行出于风险把控的目的，在操作和审批层面实际已经暂停了房地产信托业务，四大行对房地产信托全面喊停。目前一些股份制银行仍能开展房地产信托业务。
近期，由发改委和交易商协会分别主导的企业债和中期票据都向房地产商、尤其是开发保障房项目的房地产商开了政策绿灯，但是作为债券市场主要购买者的银行却亮起了红灯。
银监会近日关注银行投资房地产企业债相关问题，或将建议银行“原则上不投房地产企业发行的债券”和“审慎投资地方政府融资平台保障房建设企业债”。
监管层认为，房地产市场处于相持的关键期，房地产企业以各种形式获取资金的冲动十分激烈，应该防止房地产企业以建设保障房为借口，通过发行债券套取银行资金，用于商业开发。
同时要求银行能对发债主体的资信状况、合规性、募集资金用途等做充分调查；要求银行及时了解跟踪募集资金的用途，一旦出现挪用、违规使用时，能够采取措施及时纠正。
接近住建部的消息人士称，住建部正在草拟的“限购名单”，实际上是一个应出台限购政策二三线中小城市的范围，先给予地方政府一定的时间，由地方政府主动出台相应的限购政策，在这段时间过后，住建部再对应出台而未出台限购政策的城市予以不同形式的“督促”。
住建部一位官员证实，“对于全国二三线城市房地产市场的情况，包括价格在内，我们已经有了比较全面的监控。”。在此之前，住建部已经对部分二三线中小城市房价上涨过快的成因进行分析归类。
在全面监控的过程中，住建部亦有重点。除对传统意义上的二三线城市进行监控外，住建部还特别对大型中心城市周边的中小城市房价情况进行重点监控，这些城市目前绝大部分尚未出台针对非本地户籍居民的限购政策。
在此之前，环渤海地区尤其是环首都地区部分城市房地产价格的快速上涨已经引起了住建部的高度关注。比邻北京的固安、香河、大厂、三河等地的房价在2011年5月后均呈现出快速上涨的趋势。
【宏观经济】
商务部部长助理俞建华7月27日透露，中国有关部门正修订《外商投资产业指导目录》，目的在于进一步扩大开放，引导外资投向高端制造业、高新技术产业、现代服务业、新能源和节能环保产业等。
同时，商务部通过进一步下放审批权、推动投资便利化并加大知识产权保护力度，改善投资环境。
俞建华表示，随着经济发展方式的转变，中国已由招商引资转变为招商选资。预计今后几年随着经济的持续增长，中国对外投资将保持快速发展势头。
“十二五”期间，有关方面将积极吸引长期资金入市，鼓励养老金和保险资金积极入市。为此，有关方面近期正积极研究中国版“401K”计划，在支持资本市场快速发展同时，实现国民财富的“保值增值”，夯实中国的养老体系。
所谓“401k”计划，是指美国从上世纪七、八十年代起发展的一种社会保障和养老金体系，即每一个美国老百姓都有一个养老金计划，个人和其所在企业每个月都放一部分资金进去，这些资金交由专业机构投资者进行投资。国家给予延迟纳税和税收优惠等政策支持。
香港金管局总裁陈德霖发文指出，上半年香港离岸人民币业务发展势头良好，香港作为离岸人民币业务中心已开始成形。
香港银行体系的人民币存款今年上半年继续较快增长，由年初的3150亿元上升76%至6月底的5500亿元。企业存款是香港人民币存款增长的主要动力。陈德霖表示，随着在香港沉淀的人民币资金规模不断扩大，人民币金融中介活动越发活跃，主要体现在上半年香港人民币点心债券市场发展迅速，人民币银行贷款业务的逐渐展开以及人民币清算平台参加行的数目不断扩展。
对于最近很多人担心中国经济会出现“硬着陆”，央行货币政策委员会委员夏斌表示，在中国目前，观察是否“硬着陆”，关键看两条：当采取宏观紧缩政策后，经济增速出现放缓，一是是否直接影响了社会的稳定；二是是否直接影响了整个金融体系的稳定。只要整个金融体系是基本稳定的，社会是基本稳定的，就不必担心“硬着陆”。
【区域市场动态分析】
北京市房地产交易管理网数据显示，7月中旬，全市新建商品住宅网签总量为1621套，环比7月上旬减少28%，比6月下旬减少43%，继上旬之后成交量再次下滑。7月中旬北京一手住宅供应量仅有847套，环比上旬下降75%，比6月下旬下降86%。
从成交集中度来看，成交套数前五名的项目总成交套数仅459套，仅占7月中旬总成交量的28%，集中度较低。就单个项目而言，中旬成交套数排名第一的中海城，成交量仅有132套。
6月末，北京全市保障性住房开发贷款比年初增加131.2亿元，占全部房产开发贷款新增额的82.9%。
6月末，个人住房贷款余额3563亿元，比年初增加86.1亿元。其中，用于购买新房的个人住房贷款余额比年初增加8.8亿元，用于购买二手房的个人住房贷款比年初增加77.3亿元。而在3月末时，用于购买新房的个人住房贷款比年初增加14.7亿元，二季度余额比一季度减少了5.9亿元。这是北京市新房贷款余额3年来首次下降。
“保障房融资支持公私合作模式(PPP模式)已上报到决策层”的消息传出后引起广泛讨论，这个在其他建设领域运行多年也比较成功的融资模式，还从未踏入保障房建设的领域，直至北京市保障性住房建设投资中心成立，PPP模式算是开始在保障房建设中试水。
北京保障房投资中心是在政府主导下成立的，而且实行公司化运作模式。与单纯地保障房建设投融资管理平台不同的是，该投资中心除了实现融资、投资功能外，还将承担保障房的运营管理职能。
上半年北京地方财政一般预算收入1654亿元，同比增长27.9%；一般预算支出1175.2亿元，同比增长18.4%。
北京财政收入呈现“一减一增”趋势。房地产业仍然是财政重要来源，在土地、金融、税收等一系列综合调控政策作用下，商品房住宅销售面积下降19.8%，上半年北京土地收入同比下降17.8%。其中房地产业营业税快速下滑，同比增速由年初的41.5%下降至上半年的5.5%。
另一方面，金融、信息软件等新兴产业，以及批发零售、居民和商业服务业等产业相关税收增势较好。
上海将进一步加强“限购令”执行力度。从7月25日起，外地人通过补缴纳税证明进而实现在上海买房的做法被叫停浦东、原卢湾、普陀三区的交易中心最先明确叫停外地人购房补缴税单的做法
上海目前执行的限购令明确，对于不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非上海户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。此前的操作是可通过代办公司，一般只需要支付2000余元，就能做出一份补缴税单证明。
目前的中介业务中约有近三成是需要通过补税才能买房的非户籍客户，此次从严执行限购令，对成交量势必产生影响。但也有业内人士指出，目前补缴的税单和正常税单从表面看并无明显区别，房产交易中心如何识别，执行能否到位还有待观察。
上海市房管局7月20日发布《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》称，要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案”。
上海市市长韩正表示，今年下半年，上海将一手抓房地产市场调控，一手全面推进保障房建设。下半年关键抓好“四位一体”保障性住房的建设供应，进一步放宽共有产权房准入标准，下半年开始上市供应公共租赁住房，启动建设一批限价商品房。
上半年，上海市完成全社会固定资产投资总额1975.94亿元，比去年同期下降5.8%，但降幅比一季度缩小2.3个百分点。
从三大投资领域看，上半年，房地产开发投资924.8亿元，增长9.4%；城市基础设施建设投资408.04亿元，下降31.3%；工业投资467.43亿元，增长0.1%。从产业投资看，上半年，第二产业完成投资474.23亿元，下降0.7%；第三产业完成投资1497.14亿元，下降7.4%。
上海市统计局局长蔡旭初表示，宏观调控，投资资金抽紧，是导致这一现象的原因之一，而结构优化、经济转型升级是原因之二。后世博时代是原因之三，世博期间，机场、轨交、越江隧道提前投放，导致今年城市基础设施投资下降31.3%。
以2011年5月26日-6月24日和6月25日-7月24日这两个时间段30天的一手房成交数据做参考发现，“新国八条”广州细则出台五个月后，全市成交量在保持了两个月的平稳成交后，再次呈现下滑现象。从上月的7299套减少至5451套，下滑幅度为25.3%；成交面积则由86.5万平方米减少至62.2万平方米，下滑幅度为28.1%。
中心六区的成交量下滑较为严重，从上月的2343套减少至924套，幅度高达60.6%，成交面积的下滑幅度则达到26.3%。新四区二县的成交量有小幅下降。广州一手房成交均价则从11491元/平方米微调至11371元/平方米，环比微跌1%。
高力国际最新的市场研究报告显示，广州市下半年将迎来8个大型购物中心入市，新增供应面积近86万平方米，从区域来看，由于新推项目过于集中，或许将导致个别区域空置率风险更为突出。
2011年二季度广州新增5.8万平方米零售面积，市场整体库存上升至232.11万平方米。由于该统计周期内部分项目提前试营业，所以空置率仅小幅上升0.2个百分点至10.4%，目前广州主要商圈的空置率基本保持稳定。
针对媒体关于“深圳政府全国首次无偿收回土地到期房产”的报道，深圳市规划国土委回应称称，金桃园大厦中住宅部分的土地使用权期间届满后依据《物权法》规定自动续期，非住宅部分的土地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
基于土地使用权的有期限性，相关的法律法规亦规定了使用期限届满的处理方法。2007年施行的《中华人民共和国物权法》第148条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”
2011上半年，天津共成交工商业用房8299套，较2010下半年减少13.06%，成交均价13512元/平方米，较2010下半年上涨3.43%。与2010上半年相比，成交套数基本持平，同比小涨0.72%，成交均价则大涨22.68%。
由于2010年新增供应较少，去年天津商业用房成交以消化在售项目库存为主。2010下半年，以河东万达广场为代表的一批大体量、高单价项目入市并短期内售罄，大幅拉高2010下半年成交均价。加之2011年一季度亦无大体量项目入市，因此导致2011年上半年成交均价环比涨幅收窄。
2011年第二季度，大量新增商业项目开始开盘入市或加推新品。截止6月份，有4成在售商铺、写字楼项目的报价对比1月份出现了明显上调，报价平均上涨幅度达到16.9%。
2011上半年商铺写字楼售价涨幅排行榜的前十位中，有9个项目位于武清、西青、津南等郊县与环城区域。
从2005年杭州楼盘有异地推广的先例开始，多数去异地推广过的楼盘，都收获了一定的成效：有的楼盘收获了品牌影响力，有的楼盘则获得了实实在在的销售业绩。在这个过程中，不少开发商也渐渐将异地推广作为主要营销方式之一。每当楼盘到了重要销售节点就去外地推广，成了一些开发商例行做的一件事情。
杭州保利地产在杭州拥有多个项目都做过异地推广活动。同处下沙沿江板块的世茂广场，可以说是近期异地推广效果最佳的一个楼盘。相关负责人表示，事后统计数据显示，来自温州等地的外地购房者，占了近6 成。今年新开的下沙某楼盘，原本没有异地推广的计划，但在项目首期开盘成交购房者中，发现有2成左右购房者为外地人，因此觉得有必要去外地进行宣传。
江省省长吕祖善在7月26日透露，浙江上半年商品房销售面积下降8.4%，杭州、宁波、温州等中心城市房价基本稳定，同时全省已经开工建设保障性住房10.76万套。
吕祖善同时透露，由于房地产交易相关税收明显下滑也带动了财政收入增幅回落，全省房地产业税收对地方财政的增收贡献已由去年同期的63.7%下滑至27.9%，4、5、6月房地产营业税环比下滑明显，而财政新增支出不断增加，仅事业单位绩效工资就增加支出35亿元，发放企业退休人员社区综合补贴也增加36亿元，这带来财政收支平衡压力加大。
吕祖善指出，浙江努力促进房地产平稳健康发展，坚持保障性住房建设和房地产市场调控两手抓，根据中央政策指导各地完善落实住房限购以及新建商品房价格控制目标和相关政策措施。
人民银行重庆营管部公布数据显示，6月末，重庆全市金融机构新增本外币贷款1483.07亿元，同比多增334.96亿元。余额12482.95亿元，同比增长24.7%。
房地产开发贷款成为重庆信贷中的最大变量。截至6月末，当地房地产开发贷余额为1030亿元，同比增长11.28%，创下自2007年以来的最低增速，比同期全国水平低5.62个百分点。
保障房贷款授信明显增加。今年上半年，当地7家金融机构一共向公租房建设贷款259亿元，比去年末新增授信139亿元，实际投放22.4亿元。
个人住房贷款依然强劲。6月末，商业性个人住房贷款余额2301.38亿元，比去年末及5月末分别下降12.89和3.1个百分点，但同比增长依然达到36.14%。
成都多家商业银行，抵押贷款利率普遍上浮35%～40%，最高的超过50%。以一年期贷款利率计算，年息已逼近10%。
招商银行成都分行个贷中心的一位负责人表示，目前执行的这个利率标准，主要是客户抵押贷款后用于正常消费，如果是个人经营性贷款，利率估计还得上浮10%～20%左右。”
除基本的贷款利率，有的银行还额外增加了一些融资成本。工行芷泉支行个贷中心工作人员称，如果申请普通的抵押贷款，利率需上浮35%，另外有2%的额度费（或融资顾问费），因额度紧张，放款时间也不能保证，客户提前还款还需交纳违约金。
1-6月，南京全市新增房地产开发贷款103.65亿元，其中新增保障性住房开发贷款80.03亿元，占全部新增房地产开发贷款的77.21%。
个人住房贷款增速出现明显下降，6月末，个人住房贷款余额1164.72亿元，同比增长9.51%，增速较上年末下降了20.89个百分点。
《温州民间借贷市场报告》显示，温州民间借贷市场当前处于阶段性活跃时期，估计市场规模约1100亿元，其中二成(约220亿元)用于投资房地产或炒房,包括一些人以融资中介的名义，或者由多家融资中介联手，在社会上筹集资金，用于外地房地产项目投资，也包括一些个人在亲友中集资炒房；
今年6月份，温州民间借贷综合利率水平为24.4%，折合月息超2分，比去年同期上升3.4个百分点，处于阶段性高位。 2003年至2010年间，监测到的利率水平一直在13-17%的区间内波动。
【土地市场动态】
根据北京中原地产统计，截至7月26日，今年北京前7月供应土地合计129宗、1098万平方米。除商业金融性质地块外，工业用地60宗，占地面积587.8万平方米，而普通商品住宅用地24宗，占地面积306.8万平方米。根据供地面积计算，工业用地占比达到53.5%，而住宅用地占比不足28%。这是2009年以来首次工业用地供应超过普通住宅用地。
北京华远地产董事长任志强在一篇书评博文里表示，从欧美等发达国家情况看，工业供地的数量都远少于城镇居住用地，一般比例在1：3到1：5之间。而在我国土地本来就稀缺的现实下，工业用地总量远远大于城镇建成区总量，更突出了居住与生产之间的矛盾。
原定于7月29日招标出让的北京东城区王府井大街西侧的商业金融用地将推迟投标。该宗地块编号为京土整储招(东)[2011]067号，将作为王府井国际品牌中心项目用地。建筑用地总面积为2.72万平方米，控制建筑规模为8.5万平方米，本次招标的投标保证金为6亿元。
对于此次推迟投标，北京市土地整理储备中心公告称，该项目内的大甜水井胡同19号院、21号院修复方案需进一步完善，为最大限度的保护投标人利益，决定将推迟投标。时间更改为，预登记时间为2011年8月10日，投标时间为8月12日。作为北京最核心地段的地块，业内估计可能会成为新的地王，该地块的出让显得尤为谨慎
7月19日，上海举行年度最大土地推介会，该次推介地块位于上海杭州湾北岸核心，总面积近2000亩，总共44幅土地，其中32幅地块含住宅成分，多幅商业地块位于新城繁华地段。
此次推介的土地，以金汇港为界分成两个“1000亩”。其中，金汇港以东的大型居住社区地块首次亮相，总面积979亩，以住宅为主。
金汇港以西的“1000亩”，配套相对成熟，尤其是贴近“上海之鱼”的四幅地块备受关注。“上海之鱼”以西08单元A-02-04、A-02-07两幅商业地块，建筑密度达50%，适合开发零售商业；“上海之鱼”以北08单元B-01-03、B-01-06两幅商住地块，商住比例为3：7。
有消息称，广州市政府基于此前在城中村改造中所遇见的困难，有意调整“三旧”改造目前的思路。其具体为或将暂停“城中村”改造，取而代之的是力推旧厂改造项目。
该消息得到了多名广州业内人士的承认，多数人也表示，目前还在讨论阶段，但可以明确的是政府方面确有此意。
大部分业内人士称，广州政府方面之所以想放缓“城中村”项目的出让，主要的原因是在之前对该类项目的运作方式并没有明确且统一的规定，广州市各项目都处于探索阶段。在寻找到更合适的方式之前，放缓是有必要的。和“城中村”项目相比，旧厂改造涉及的业权比较集中，处理起来相对简单。
7月27日，广州市房管局一次性推出了10宗地块，包括商用和住宅性质，主要分布在广州的荔湾、白云、花都和番禺四个区，用地面积共199481平米，建筑面积共484676平米，起始价共166345万元。
其中，广州番禺大学城北区推出6宗地，主要是科研设计用地，兼有旅馆业及住宅用地。荔湾区原高尔夫球场区域将首次出让2宗商服用地，另花都区炭步镇也将有1宗商服用地出让，白云区同德围鹅掌坦的住宅用地，位于金德苑西区。该宗地将继续采用在“定配建”基础上“限地价、竞配建”的方式确定竞得人。
7月25日，深圳出让一宗位于光明新区的安居型商品房用地，地价为1.85亿万元，最终以4918元/平米的房价成交，创出了深圳采用“定地价、竞房价”方式推地以来的最低报价。
此次出让地块位于深圳市光明新区公明街道，土地面积4.28万平方米，建筑面积约15万平方米，地价约为1.85亿元，“房价”挂牌起始价（含装修）为7200元/平米。共有7家开发商参与报价，最低报价为4918元/平米，由深圳市福田房地产有限公司报出。
深圳市将于8月18日公开挂牌出让宝安龙华的一宗居住用地，此为今年至今，政府出让的首块不含保障房的居住用地。
该地块(宗地号A 832-0853)，为普通商品房用地，位于龙华布龙路以西、和平路以北，用地面积约8 .9万平方米，建筑面积约20 .6万平方米。某房企表示，“位置相对中心，而且没有配建保障房的要求，这样的地块在深圳已经比较难得，估计会抢得比较厉害。”
该地块对竞买申请人的主体资格要求苛刻。要求在深圳拥有三年以上的轨道交通线路的投资、建设、管理、营运策划及相关工作经验，且具有轨道交通线路及附属设施建设、运营的经营范围；联合竞买的，其中一家必须具备上述条件。据此，业内已纷纷猜测为深圳市地铁集团的囊中之物。
7月截至27日，杭州主城区共出让土地10宗，总出让面积263.8亩，预计可建总建筑面积41.4万平方米，最终成交金额40亿元，占上半年成交金额的50%，所有数据均创下今年以来新高。
7月出让的土地面积都不大，最大的一块也仅30196平方米，为滨江区的威陵钢家具厂(1)地块，可建面积约13万平方米。总价最高的为11.5亿元，最便宜的仅5200万元。
2011年1-7月，杭州主城区共出让土地25宗，与2010年同期相比，减少29%；成交总面积为584319平方米(约合876.5亩)，同比减少44%；成交金额117.5亿元，同比减少53%。
7月28日，重庆九龙坡区举办“2011年房地产开发用地推介会”，向市场整合推出58宗土地，共计4859亩房地产开发用地，重点推介了10余宗重点地块。
重点区域杨家坪中心区和高新区，将有28宗土地面市。同时，由白市驿、巴福、石杨、陶家和西彭组成的西部新城中，将有22宗土地供应，平均容积率在1以下。重庆理工大学139亩、矿机村28亩、蟠龙新城320亩、大堰村223亩地块，均在此列。
原定于7月25日上午拍卖的东莞樟木头生态城首批5幅用地，因只有保利一家报名参与竞拍，最终流拍。
该五幅用地位于东莞樟木头樟洋社区，面积共为33 .3万平方米，起拍底价为5 .1亿元，可建筑面积达到46 .54万平方米，其中住宅部分为44.2万平方米。
截至今年6月底，海南完成村庄建设用地确权面积155.4万亩，占村庄建设用地总面积的95.1%，成为全国第一个基本完成农村集体土地确权的省份。
海南已建立全省农村土地权属数据库，目前18个市县已基本完成农村土地权属数据库建设，并建立省、市县、乡镇三级联网的农村宅基地产权管理平台，实现农村宅基地确权登记发证全部成果的数字化管理。
【地产金融】
尽管地产基金发展迅速，但目前仍处于从业者鱼龙混杂，行业规范缺失的状态。房企对地产基金这种融资形式的接纳度有待考察。
章华联合业界颇具品牌影响的几家地产基金公司正在倡议发起成立“中国地产基金联盟”，并已起草《中国地产基金联盟章程》，其宗旨是“凝聚力量，整合资源，服务产业，规范创新”。
章华介绍，未来成立的地产基金联盟将致力于实现规范化运作，帮助投资者降低投资风险；提升开发商对基金的接纳度；培养行业人才和实战专家，为地产基金输送血液;帮助政府及时了解地产金融的现状和问题，帮助政府制定出有针对性的行业政策。
成都本土房企合力达集团副董事长罗劼正牵头成立首个成都民营企业房地产私募基金——中企(成都)房地产股权投资基金，目前已接近完成资金的募集，募集规模确定为2亿元。
罗劼表示，原则上他们只会选择一家房地产企业来作为公司的长期合作伙伴。如果低于15%的收益，他们不会合作。
罗劼介绍说，作为基金的管理者，会一改以往PE公司只出钱的做法，会直接参与到项目运行中，给企业寻找新的发展模式。
滨江控股成立了一家投资基金滨江创投。滨江房产董事长戚金兴表示，投资基金未来将适度参与二级市场，同时，将参与其他风险投资和股权投资项目，从今年开始将每年投资超过两个PE项目。
除了创投项目之外，滨江创投承担的另外一项重大使命，是启动成立专门的房地产基金，针对国内房地产企业进行投融资业务。
该房地产基金目前的募资规模在20~50亿元之间，下一步的计划是达到50~100亿元，未来的规模将超过100亿元。戚金兴透露，目前这家名为普特基金的房地产基金已经正式成立，8月底前10亿元的种子资金将全部到位。除了滨江控股之外，还联合了一家上海私募和房地产业内公司。
7月29日，太古股份有限公司表示，出售旗下九龙塘大型购物商场“又一城”100%权益予新加坡基金丰树产业(Mapletree)，现金代价188亿港元。
太古称，此举将可令公司从其所售权益中套现，并取得更佳优势，继续进行其主要投资计划。该项交易预计在8月中旬完成.
该商场总楼面逾120.8万平方尺，平均尺价约1.82万港元，以该商场每月租金逾1亿港元计算，回报逾5.5厘。
7月28日，华润置地公布对其2016年5月19日到期的债券进行增发的规模及定价。票据将以本金总额2.5亿美元发行，发售价为99.252%，以利率4.625%计息并将于2016年到期。
华润置地表示，发行票据所得2.47亿美元净额将用作一般公司用途，包括为现有及新项目融资及作为营运资金。
华润置地7.5亿美元2016年到期优先无担保票据已在5月19日与作为联席牵头经办人及联席账簿管理人的汇丰银行、中银国际及星展银行有限公司入标定价，发行利率4.625厘于2016年到期的优先票据7.5亿美元，发售价为99.353%。并在5月20日完成发行。
消息人士透露，中信泰富通过发行票息2.7%的五年期点心债券，筹资10亿元人民币。此次私募交易为发行方中期票据计划的一部分。中国农业银行香港分行和农银国际融资有限公司为联席簿记管理人。
五年期点心债券发行量较少，相比招商局集团而言，此次定价对发行方相当有利。招商局集团曾于6月底发行14亿元人民币、票息2.0%的三年期债券和16亿元人民币，票息3.0%的五年期债券。
4月初，中信泰富通过发行双品种债券合计筹资12.5亿美元，认购总额高达118亿美元。该项交易附第五年末赎回权的永续债券票息定价于7.875%，10年期优先债票息定价于6.625%。
7月28日，首开股份发布公告称，为满足项目建设资金需求，公司拟向吉林省信托有限公司申请信托贷款5亿元，期限为两年。该信托贷款由首开股份控股股东首开集团提供第三方连带责任担保。
而按照担保费率，首开股份需向首开集团支付0.5%的担保费，每年为250万元，两年共计500万元。
与此同时，首开股份旗下的全资子公司苏州永泰公司亦拟向吉林信托贷款4亿元房地产信托贷款，由首开股份提供第三方连带责任担保，期限亦为两年。而实施此项担保后，首开股份对苏州永泰公司的总担保额已攀升至6.7亿元。
7月29日，万科发布公告称，全国社会保障基金理事会委托江苏省国际信托有限责任公司向南京市保障房建设发展有限公司发放信托借款30亿元，用于支持由南保公司主管的南京市保障房项目建设，根据约定，该项信托借款中的3.2亿元将用于南京江宁上坊保障房项目，操作该项目的万科全资子公司南京万晖置业有限公司为有关3.2亿元借款向民生银行南京分行提供反担保。
万科披露，南京江宁上坊保障房项目由南京市政府主导，是政府打造的年度重点工程之一。
上周共发行31款信托产品，其中11款是投资于房地产领域，融资规模比前一周有所减少。但上周共发行了两款受让房地产信托受益权的信托计划，此前这类产品鲜有发行。
其中，中投信托推出的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”，期限一年，预期收益率为9.5%-10.5%；中原信托推出的“宏业33期－集合资金信托计划”，期限两年，预期收益率为10%-10.25%，后者信托资金用于受让振兴房地产公司持有某商业广场不动产信托的A级信托受益权产品。
委托人如果将受益权转让给房地产企业，那么这笔资金就投向房地产领域了，而这笔资金在统计数据里是被划归到金融领域，可有效地规避监管。从受让模式看，上周新推的两款产品就是很典型的房地产信托受益权产品。这两款产品实质上都是房地产开发商的第二次融资，是房地产企业借信托融资的另类方式。
7月23日，ST国祥宣布，公司的重大资产置换及定向增发购买资产事宜获得了证监会有条件通过。
早在2009年9月9日，ST国祥发布重大资产重组报告书草案；公司拟以其全部资产及负债与华夏幸福持有的京御地产100%股权进行整体资产置换，公司将向华夏幸福发行2.22亿股购买置换差额。
今年7月4日，中汇医药宣布其重大资产重组获得证监会有条件审核通过。中汇医药于2009年8月披露了重组报告书草案，拟非公开发行股份购买铁岭财京100%的股权。因铁岭财京“涉房”，重组方案在当年获股东大会通过后一直处于报批状态未上会。
不过中汇医药的借壳方定位为城市运营商，不涉及住宅开发，其重组获批还有些“非典型性”；而此次过会的ST国祥，拟注入的京御地产主要从事住宅商业项目及工业园区开发，由此似乎表明存量的房地产公司重组正在被慢慢“消化”。
【行业重大事件】
7月26日，保利地产2011年第二次临时股东大会通过了发行中期票据的议案。此次发行规模不超过人民币40亿元：发行期限为3-5年，具体由公司及主承销商根据市场情况确定；发行利率将参考发行时与发行期限相当的中期票据市场利率，具体由公司及主承销商根据当时市场情况确定；发行价格为面值发行或按面值贴现发行；发行方式为一次注册，一期或分期发行。在募集资金用途方面，保利称将用于公司保障性住房项目的建设等符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动。
在全国范围内保利有三个保障性项目处于正在建设开发中。例如上海嘉定的云翔经济适用房项目，北京沙河经济适用房项目以及广州荔湾区配建保障性项目。今年保利地产计划将新增5个以上的保障性住房项目，目前已落实了两个。
保利内部人士坦言，参建保障性住房，会在一定程度上拉低毛利率和净利率等指标，但就目前阶段而言，社会责任大于对于利润的考量，保利地产将会积极配合。
7月29日，华人置业公布，公司出售旗下至祥置业股权的交易，由于买卖协议的一些条件，未能于7月29日前达成，有关出售将会取消。华人置业需要向金地退还8,362.4万元订金，并指示托管代理向买方退还代价余额7.526亿元。
华人置业6月底宣布以8.36亿元出售旗下至祥置业61.96%股权予金地集团。交易失败后，金地透过收购香港上市公司以获取海外融资平台的设想落空。
【房企竞争情报】
7月23日，上海绿地集团盘锦绿地生态城项目举行签约仪式。
盘锦辽河新城绿地生态城项目东起林丰路，南至新颜街，西至双绕河，北至城北街，总占地面积约1500亩，总投资100亿元。项目开发内容包括大型购物中心、酒店式公寓内的集中式商业体和中高端住宅。
五矿建设7月25日发布公告称，7月24日，五矿旗下两间公司与香河县政府、香河县公有资产经营公司及香河县国土资源局签署协议。香河县国土资源局将向五矿旗下两公司退还土地出让款约3.37亿元，两家公司交还土地使用权。对于在建项目，香河县公有资产经营公司以约3.96亿元向两公司收购。北京万科公司总经理毛大庆表示，土地价款为去年9月购地的原价款退还，而收购价格经过了企业与政府双方严谨的审核、评估，较为公允。
公告强调，合营公司是合法取得土地，无违规违法的行为。公司并不预期因上述事件录得任何损失。香河县政府未按河北省批准的土地用途出售土地，该项目的土地用途是新民居建设周转用地，而非公开拍卖时所说的开发建设。
两家公司于2010年9月以公开拍卖方式拿地，截至公告日期，合营公司A（廊坊旷世基业地产开发有限公司）已就已建或在建的276套住宅签订销售合同
继五矿公告旗下涉及“香河土地违规圈占”的欢庆城项目“退地“后，7月26日，该项目另一50%权益股东北京万科公司公布了对已购房业主的处理方案，将向业主退还已经支付的购房款，并按一定比例向业主支付一笔“综合资金占用成本”。有业主称该比例为已支付购房款的8%。
香河五矿万科欢庆城项目在今年3月销售较为理想，销售额约为6亿元，由于全款支付客户不少，支付到款约5亿元。
万科布局香河的京东大盘终止，万科表示将调整推盘节奏，同时不会放弃在河北、香河的发展。北京万科公司总经理毛大庆表示，“万科在河北环首都经济圈的发展不会停滞”，毛大庆表示，在北京限购局势下，战略纵深是必要的，河北是无法跳过的区域。
截至6月30日，2011年上半年北京全市住宅网签23023套，成交面积为2648298平方米，成交均价为22351元/平方米，销售金额共计591亿余元。其中，上半年销售额居首的是朝阳区的金茂府，半年网签197套，成交均价为45222元/平方米，销售金额共为29.47亿元，创北京单盘销售总价纪录。
位于北京市朝阳区广渠路15号的金茂府4月17日正式开盘，共规划982套房源，首度开盘推出3、9、10号楼共240套，均价45000元/平米，并于开盘当天240套房源获得全部认购。
方兴地产计划于今年下半年推出金茂府二期产品。另外，广渠路15号地还需配建300套公租房。
绿地集团位于河北香河县新华大街的“绿地我家公坊”尚因违规占地而处在停工状态，而其华北民用进口商品贸易区项目中，住宅占地面积超过整体规划面积的90%，再次涉嫌用工业项目为住宅项目圈地，目前也已被叫停。
目前，绿地集团上述两项位于香河的项目因遇上了国土部门对违规占用农田的整治风波，导致项目中断，而香河项目是绿地布局环渤海区域的重要一步。
继公布惠州“十里银滩”项目最低仅5500/平方米的售价后，碧桂园近日再次推出“成功认购即享受7.5折”的优惠。
7月21日,碧桂园公布该项目售价，精装山景洋房均价约5500~6000元/平方米，精装海景洋房均价约10000~11000元/平方米，精装临海公寓均价约14000~15000元/平方米。如果是在最低5500元/平方米的基础上再打折，那么最低售价将低至4200元/平方米左右。
7月25日，碧桂园内部人士证实，“确实是在此前公布价格的基础上再打折”，“十里银滩”是碧桂园今年的重点项目，在价格上将坚持碧桂园一贯的策略。
7月25日，龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪表示，龙湖地产针对重庆市场对推出部分优惠房源，是一种进攻性营销策略。到目前为止，重庆尚未出台住房限购政策。
7月中旬，龙湖重庆公司宣布推出1000套优惠房源进行促销，涉及龙湖在重庆的所有项目，包括普通高层、洋房、别墅和商业地产等多种业态，这其中住宅优惠最高达8%。
秦力洪表示，此举意在取得更大的市场份额。2010年重庆市场房地产成交量1300亿元左右。开发商预计在今年市场调控下，成交量将出现萎缩，应该能到达到1100亿左右。秦力洪说，上半年龙湖地产重庆市场上销售了60亿，市场份额接近12%。
7月20日，北京土地拍卖市场，万科集团副总裁毛大庆带队角逐北京丰台区南苑乡大红门村一住宅地块，万科联手住总集团出价9.1亿元，因未超过9.4亿元的招标底价被淘汰出局。算上此次，短短半个月内，万科在土地市场遭遇三连败，这同时也意味着2011年前7个月，万科在北京土地市场“颗粒无收”。
在全国土地市场，上半年万科按权益计算的新增项目规划建筑面积约473万平方米，此外还有约160万平方米的旧改项目。而去年同期，这一数字为893万平方米。
万科在拿地上有严格的审批和决策流程，每块土地竞拍前，万科集团总部通过评估，再从万科整体战略的角度考虑，已计算出最高限价，分公司去拍地之时，绝不能超过这一价格。相比而言，其它公司在拍地策略上更为“灵活”。
北科建（集团）股份有限公司总经理郭莹辉日前透露，未来几年，公司将按照科技地产开发模式，投资250亿元，购置土地3500亩，全力打造嘉兴长三角创新园、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园三个科技地产项目。其中，嘉兴长三角创新园是科技新城，而无锡和青岛项目则是高端专业化园区。
郭莹辉介绍，科技地产业务是以产业为主导，对园区实施包含多种业态的综合性房地产开发。比如北科建嘉兴长三角创新园，该园区为产业研发提供的城市配套业态包括商务、商业、酒店、住宅、城市广场等。
科技地产开发还需注重培育“软环境”。郭莹辉指出，产业新区项目应与当地政府、商业伙伴、投融资机构等共同致力于产业要素的整合，比如为入园企业提供人才培训、技术交易、科技金融、股权投资等一系列服务。
北科建集团是我国最早从事高科技园区开发的企业之一，目前已开发中关村核心商务区、中关村软件园、中关村生命科学园等项目，2010年，公司旗下产业园区实现生产总值逾3000亿元。
深圳市规划国土委近日公布了《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》，中信华南（集团）深圳公司获得位于龙岗中心区龙腾工业区更新改造项目发展权。
该项目位于深惠路南侧，紧邻龙岗中心城，涉及工业区、城中村等多种用地性质，总占地面积约95公顷，现为工业厂房和村民私宅，拟更新方向为居住、商业、办公、服务业功能，公共利益项目用地不小于拟拆除重建用地面积的15％。
一期改造项目占地面积69.1055万平���，最大可改造面积将达140万平米。中信预计投入100多亿元进行开发建设，将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。该项目一期面积超过此前华润在深圳大冲村68.4万平方米的旧改项目，成为目前深圳最大的城市旧改项目。
该项目计划整体立项、整体拆迁，分三大期用地开发。2011年重点拆迁一期，计划于2011年12月前完成一期改造项目的拆迁补偿工作，于2014年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。
【业界观点】
7月25日，瑞士信贷发布报告称，“7·23”甬温线动车追尾事故以及京沪高铁自6月底开始运行以来频繁出现的故障，可能至少在近期内抑制投资者对新铁路线沿线城市的地产投资兴趣，尤其在这些地区的地产价格近期上涨后更是如此。
部分开发商则认为，甬温线动车追尾事故只是偶然事件，而高铁带来的商机和人流仍是巨大的，长远看，高铁沿线城市的地产投资依然会持续，但开发商会保持谨慎。
在京沪高铁沿线，有统计数据的12个城市中，有8个城市的房价环比上涨。其中，山东德州涨幅最高，达1.24%。
瑞士信贷的报告提到，“7·23”甬温线动车追尾事故调查力度的加大，可能影响到地产开发商现有的土地储备。未来固定资产投资将不可避免地降温，而这将对地产业的盈利能力产生显著影响。
近年来，参与高铁沿线城市房地产开发的企业不在少数，其中不乏大型开发商。包括中海地产、雅居乐、远洋地产、世茂在内的多家企业，近年在天津、济南及南京等京沪高铁沿线城市购入土储。此前，瑞安地产曾宣布，将在虹桥高铁站附近投建虹桥天地。
另有沪上某大型国企开发商表示，他们已在徐州、郑州等多个城市的高铁站附近开发商业地产。其个人认为，高铁地产前景很好，他们在选择开发高铁地产的时候，首要关注的是高铁站附近的规划以及交通基础设施是否到位。目前在京沪高铁沿线附近，已有20余个高铁新城，融入了当地政府对高铁站的配套和布局理念。
另有不愿具名的大型开发商称，高铁地产的前景不错，但需要的资金量很大。此外，同为高铁站附近的地块，差异巨大。相比一些偶然事件的风险，对于项目的运营能力，致使他们至今对于投资高铁地产仍十分谨慎。
7月23日，华仕山庄养老院启动了改扩建工程，该养老院是大连市最早的民营养老院之一。
华仕山庄养老院位于大连市旅顺南路中段88号，成立于2005年，设备、设施陈旧及老化。改扩建后将拥有两栋新楼，总面积达1.58万平方米，新增床位400～500张，将成为大连高新区的养老基地。在保留其自有菜园、果园、畜牧园的特色外，新建养老院将配备电梯、健身设施，并采用太阳能供热等节能环保方式。该项目的奠基标志着大连民营养老机构开启了向中高端发展的总体趋势。
目前，大连市60岁及以上老年人达到105.7万人，占总人口比重的17.81%。期间，本市60岁及以上老年人年均增量将在6万人以上。到2015年，每5个人中即有1名60岁及以上老年人。
据悉，今明两年，无锡市拟建31家养老机构，新增9000张床位，投资10多个亿。而最具亮点的是这31家养老机构中有14家是包括港资在内的民办机构。
无锡市早于1983年进入人口老龄化城市行列，比全国早16年。2010年底，无锡市户籍老年人口达93.9万，占全市户籍总人口20.18%。据初步预测，到2020年全市户籍老年人人口占总人口的比例将达24%，到2030年左右老年人口将占总人口的30%左右。
根据无锡市养老服务设施布局规划，明确“9064”的养老格局，即90%的老年人依托家庭养老，6%的老年人通过政府购买服务实行居家养老，4%的老年人入住养老机构。目前无锡市已建有各类养老机构131家，机构床位2.2万张，每百位老人拥有床位数达到2.3张。居家养老服务机构607家，老年活动中心（室）1634个，养老服务平台5个。
《无锡市区和会办养老机构补助办法》等政策规定，每张床位最高5000元的一次性建设补贴和每月每张床位60—100元的日常运营补贴，明确公益性项目用地可以划拨、水电气、有线电视和税费等减免等十多项优惠政策，用以吸引社会力量参与兴建养老服务设施。同时，无锡市还对低保、低收入和80周岁以上的三类特殊老人给予月人均200—600元的无障碍进入机构养老的补贴。
近日，清新县星光老年公寓正式开业，向社会公开接待乐意入住的无精神病、无传染性疾病的老人。该公寓是一家以省一级养老院标准建设的公办民营养老机构。
清新县位于广东的西北部，与清远市区相连，是珠江三角洲与粤北山区的过渡地带。面临珠三角，后靠广大内陆省份，与清远市区紧密相连，距新建广州花都国际机场30公里，距广州68公里，与香港、澳门距离不足200公里。清新县是珠三角连结粤北山区的主要物流配送通道。
星光老年公寓建筑面积3840平方米，设有双人护理房、双人自理房、三人房和豪华套房等。公寓共有83个房间170张床位，每个房间内设有独立卫生间，配备紧急呼叫系统、电视、电话、空调等生活设施。公寓护理区的每个房间都配置了医用三折护理床和多功能便椅。监控系统24小时开通。医务室不定期健康检查，建立健康档案，负责给老人分发药品和治疗。
重庆巴南区闲养老基地将在巴南区双河口镇羊鹿山动工兴建。该项目为全国规模最大、体量最全、业态最丰富，拥有全国一流连锁的高品质养生园。
该项目位于巴南区羊鹿山，巴南区位于重庆市主城南部，属重庆主城核心九区之一。全区的森林覆盖率超过25%，2001年被评为中国“优秀旅游城区”。
据悉，这个西南地区最高品质的养生园，由常青国际投资15.8亿倾力打造，占地9.67平方公里，预计将在明年6月具备初步接待能力。该基地集旅游度假、生态农业观光区、养生、养老管护培训学院为一体，可容纳1.2万张床位。
据悉，7月19日中铁十六局集团致函钟山县委、政府，拟投资15亿元开发钟山十里画廊景区。
钟山十里画廊位于广西壮族自治区贺州市钟山县公安镇荷塘村，十里画廊位于国道323附近，距离钟山县城约有15公里，交通便利、区位优越，景观优美。
据了解，该集团计划在十里画廊景区规划建设集旅游度假、娱乐、医疗、科研、地产和养老地产、文化体育等一体的产业园区,项目规划面积约15平方公里，用六年左右时间建成。