三四线城市成房地产新引擎发展或藏极大泡沫

随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三四线城市房产市场进发以获取更大发展。

　　房产市场正在走向关键节点

　　当前房地产市场正在逐渐走向关键节点，一二线城市已面临整体性的市场反思和制度调整，同时，经过近十年近乎狂飙突进式的发展，竞争日趋激烈，成本日益提高，过去粗放式的发展模式难行其道。

　　与此同时，我国城市化进程仍在加速过程中，人民的居住需要、工业化的进程、城市化的发展都带来了对房地产的巨大需求，但由于一二线城市的“失焦”，使得原来高度集中的、信息较为对称的情况产生偏转。有关专家认为，资本和产业难以找到其合适的投资对象，导致大量资金和产能空转，正在寻求新的出路。而这个广大发展中市场就是我国的三四线城市。

　　报告指出，根据城市所处的不同发展阶段，报告将全国251个三四线城市划分为市场萌芽阶段、发展启动阶段、快速增长阶段、相对成熟阶段四个类别，从而为下一步发展带来机遇。

　　三四线城市是我国城市体系中的重要组成部分。当前，三四线城市在城市化、产业转移、农业人口转化为城市人口等方面起着越来越重要的作用。随着我国经济社会进一步的发展，目前尚处于较低发展阶段的、占中国城市大多数的三四线城市将成为未来城市发展的主体。

　　三四线城市实力提升成为中国房地产新引擎

　　在当前房地产市场环境日趋复杂的局面下，对于一二线城市房地产市场的参与各方来说，生存环境有所恶化，诸如政策的持续高压、开发成本的大幅提高等因素成为一二线城市房地产市场发展的瓶颈。而近些年三四线城市社会经济的快速发展，低地价、高需求及快速的工业化、城市化进程等积极因素逐渐吸引众多房地产市场参与方的眼球，为我国房地产产业的可持续发展带来了新机会、注入了新活力。

　　随着我国城市化进程的不断深入，三四线城市实力大幅提升。研究表明，不论是经济规模、城市建设程度，还是居民生活水平方面，三四线城市各项指标在近五年均保持高速增长，而经济增长、城市基础设施条件以及居民生活水平均与房地产市场存在明显的正相关关系.

　　经济的持续增长带来三四线城市规模发展、住房扩大、房地产投资增加，人均可支配收入的提升，使人们购房和投资的能力也随之增加。城镇人口的比重将不断提高，城市化程度的提高和城镇人口规模持续增加，也将刺激三四线城市居民的住房需求，商品房住宅需求增速将呈逐年递增态势。

　　另外，随着我国城市化进程的推进，三四线城市基础设施建设日益显现出较强的优势，高铁、机场、港口等重大设施以及星级酒店数量的持续增长，与一二线城市平均水平差距逐渐缩小。城市硬件的发展有助于加强中西部与东部的交流，加强经济合作，提升区域投资吸引力，促进经济增长，促进城市带的逐步成熟，为三四线城市房地产市场带来更多机遇。

　　而三四线城市在中国经济快速、健康、稳健发展的大环境下，居民的收入和生活水平变化较大，为三四线城市的房地产市场发展提供了重要的需求保障。目前，三四线城市商品房市场需求较为旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，三四线城市房地产市场发展潜力逐步凸现。在当前一二线城市房地产市场形势不明朗的情况下，三四线城市在房地产市场发展上所呈现的巨大潜力和空间，将为我国房地产市场的持续发展提供新的动力，而我国房地产市场的整体规模也将会在三四线城市房地产市场强大的助推下持续扩大。

　　上升势头明显快速发展更需警惕风险

　　当然，三四线城市房地产发展水平与一二线城市相比仍然存在着明显的差距。2009年三四线城市的商品房销售面积为9523.49万m2，商品住宅销售面积8731.63万m2，均值分别为228.96万m2和179.113万m2。而同年35个大中城市的均值分别为1085.85万m2和994.9017万m2。三四线城市和35个大中城市在房地产发展方面存在巨大的差距，至少在2009年以前，房地产市场的发展重心绝大部分都落在了一二线城市。

　　另一方面，三四线城市房地产开发投资额近3年增速均值接近35大中城市的2倍，充分说明三四线城市房地产市场正在处于高速投入阶段。三四线城市商品住宅销售面积增长率亦为35大中城市的2倍左右。三四线城市房地产市场规模与大城市差距明显，但上升势头显著。商品房均价固然低于大城市，但均价增速却基本与大城市同步，存在市场波动日益趋同的态势。

　　这种房地产市场快速发展的情形似乎与一二线城市房地产市场快速启动时的情形极其相似，在一二线城市房地产市场陷入反思的今天，正处于快速发展的三四线城市房地产市场更需要思考如何规避一二线城市房地产市场发展中遇到的问题，控制市场风险，寻找一条持续健康的发展道路。

　　房地产市场快速发展最大的风险主要源于房地产发展脱离整体市场和所在城市的发展，从而引发房地产泡沫，使房地产商品价格大幅偏离其价值。目前，三四线城市房地产投资额占固定资产投资额的比重以及房地产投资增长率与GDP增速的比较情况来看，房地产投资仍未占据三四线城市投资的重心，这与当地城市的发展阶段和需求层次是协调的。但由于三四线城市房地产增长速度极快，在固定资产投资中的占比增长意味着房地产正逐渐成为投资的重点，而与GDP增速的比率大幅领先于大中城市，这一方面可以用消费潜能的释放来说明；另一方面也隐含着一定的风险，一是这波快速增长期在长期来看必将转缓；二是如果这种大幅领先于GDP增速的房地产投资增长速度与三四线城市的市场需求脱离，则这种快速增长暗藏着极大的房地产泡沫风险。