下半年大连房价或现区域性下跌 甘区"带头"
戴德梁行发布最新研究报告:2011年上半年,继大连限购细则、“一房一价”等政策实施,央行五次上调存款准备金率、三次加息等政策调控下,大连住宅市场成交量下滑,观望气氛浓厚。预计下半年房价可能会出现区域性价格下调。
市场开发商拿地谨慎
报告显示,今年上半年,大连市房地产开发投资金额为403.62亿元,同比增长44.4%。但同时,记者了解到,上半年大连土地市场整体供应减少,全市七区(含高新区,下同)工业用地占总成交面积33.3%,而非工业用地成交面积仅为310多万平方米,与去年同期相比下降56%。“全市七区土地成交重点区域为甘井子区、高新区和旅顺口区。从市内四区来看,高新区的土地成交面积占了47.6%,以居住用地为主。 ”
数据显示,今年前四个月,大连的土地价格小幅上涨。而5月、6月,土地供应多为工业用地和位置偏远的居住用地,同时市内四区土地成交所占比例下降,使整体土地价格回落。“土地多以底价成交,开发商拿地热情减少,呈现谨慎态度。 ”戴德梁行大连及沈阳公司总经理赵欣说,“从今年上半年开发商拿地的情况看,政策调控力度持续加强,下半年有可能会出现开发商投资缩水的情况。 ”
房价上半年小幅调整
在一系列限购政策调控下,上半年商品住宅市场成交呈现波动走势,全市商品住宅成交量同比下降26.8%,环比下降37%。
报告分析指出,受调控政策等因素影响,前两个月住宅成交继续萎缩;3月份,大连限购令细则出台,由于购房者对限购令出台的预期,短期内出现了政策调控前的突击性购买,造成成交量同比上涨47.2%,环比增长130.6%;从4月份开始,受相关政策影响,全市七区成交量环比下降66%;5月份成交量开始回升,环比上涨52.3%,6月份成交量环比上涨0.2%。
价格方面,前两个月,由于高端项目成交量大幅下滑,价格上涨势头有所放缓,全市七区商品住宅成交价格为每平方米10090元。 3月份由于突击性购房使成交量激增,全市七区成交价格攀升至每平方米11113元,环比上涨6.4%。受限购政策直接影响,4月份,非限购的旅顺口区、金州新区成为成交主力,摊低了整体价格水平,全市七区商品住宅成交均价出现首次下滑至每平方米9562元,环比下降14%。5月和6月,甘井子区和非限购区域价格上涨拉动整体价格小幅上升至每平方米10465元和10746元,分别环比增加9.4%和2.7%。
预测甘区房价最有可能下调
报告分析指出,下半年随着国家调控政策将持续趋紧,限购将扩大至二三线城市及中心城市周边,大连房价将进入阶段性调整,局部可能会出现区域性价格下调。
对此,瑞家地产分析人士认为,如果大连房价出现局部区域性价格下调的话,那么最有可能出现下调的区域首先是甘井子区。
“目前大连甘井子区正在销售的楼盘项目比较多,开发商年底面临银行回款、工程付款的压力,因此在下半年需要尽快回笼资金。 ”大连恩贝尔投资发展有限公司总经理栾晓峰也认为,目前开发商需要依靠促进楼盘销售来回笼资金,刚性需求最大、目前房价已经较高的甘井子区最有可能下调房价。
土地供应同比下降56% 成交量环比下降37% 房价4月份环比下降14%
房价可能下调3大理由
[1]政策影响
下半年随着国家调控政策将持续趋紧,限购将扩大至二三线城市及中心城市周边,大连房价将进入阶段性调整,局部可能会出现区域性价格下调。
[2]成交和投资性需求
从上半年的成交量和投资性需求上来看,旅顺口区、开发区、普湾新区属于新城区,现阶段成交非常活跃,房价与市内四区的房价也有相当的差距,因此这些区域房价下调的可能性不大。而房价总体较高的中山、西岗、沙河口区不大有可能受到影响。
[3]开发商承压较大
目前大连甘井子区正在销售的楼盘项目比较多,放量较大,正在销售的楼盘很大一部分是年初的时候贷的款,在年底面临银行回款、工程付款的压力,因此在下半年需要尽快回笼资金。而促进楼盘销售的手段就是降价或变相降价,因此刚性需求最大、目前房价也已经较高的甘井子区最有可能房价下调。