沈阳公园房每年涨幅超40% 公园式需求提升价值

1998年之前，人们还没将“居住环境”量化为购买商品房的参考指标时，沈阳坊间就流传着这样一句话，“北陵的夏天要凉快好几度。”那个时候，北陵公园是沈阳市内最大的“城市绿肺”，上万株古树大大净化了城市中的污浊空气，住在那里的人们为此颇有几分优越感，就连十多年老旧的二手房都要比其他地区多卖出两三万元不止。

2002年，南湖公园东北角，一栋高层塔式建筑如她的温婉的名字一样“卧”在大湖旁。当年，卧波苑便以寸土寸金的市中心地段和坐拥南湖公园的宜人景色，碧波翠柳犹如一个天然氧吧成为沈阳城里罕见的“市内桃源”。彼时，卧波苑不但以单价超过5000元/平方米刷新了沈阳豪宅的价格记录，更成为沈阳公园地产的永恒经典。

时至今年，当坐落于五里河公园的银河丽湾豪观河房以1.5万元/m2的高价向外出售，被多数人不理解时，已经通过“地王国际花园”和“东方威尼斯”两个项目赚得盆满钵溢、吃尽了公园地产甜头的银基地产却不以为意，预计该项目4期的豪装河景房将摸到5万元/平方米的天价。

不断创出的高价住宅源于一个原因——公园。然而公园并非是谁的私有财产，她是城市稀缺的资源和美化公共环境，陶冶人们情操的乐园。当地产与公园相遇，当环境与价值交错，公园看似成了开发商波动价格上涨的一根天然的指针？事实上，无论是借园还是造园，都是为了让业主享受到更加生态的居住环境而已。

“公园房”年涨幅超40%

不可否认，优越的景观条件和稀缺性是造就公园地产的重要原因。沈阳市城市建设管理局的数据显示沈阳目前大概有公园50座。目前包括东陵公园、北陵公园、万泉公园、中山公园、南湖公园、青年公园等早前的城市中心公园在内，其周围可供开发的土地已经少之又少。

据一项国外机构研究数字表明，一个开放式的市级规划公园将对半径3公里内的地价产生长远的影响。这种规律在世界和中国的大城市均已得到验证。旧金山三个主要公园，维多利亚公园、俄罗斯山和富人山，周边的住宅价格也一直居高不下。英国海德公园公寓的售价更是达到66万/平米的天价。地产投资专家分析认为，公园地产的稀缺性，决定了其投资的高回报率。以纽约中央公园为例，周边公园地产项目的价格高出周边价值的4倍。以北京朝阳公园为例，其价格高出周边其他地产两倍多。

来自沈阳市房产局数据显示，2011年，银河丽湾、中海城、汇置公园里、公园雅筑、雅宾利花园、保利康桥、沈阳新天地、华润置地橡树湾等主打公园地产的项目，今年业绩全线飘红。统计数据显示，丁香湖公园、五里河公园周边许多楼盘二手房的价格和成交量的涨幅均超过铁西北二路、金廊、奥体等传统优势地产板块。根据调查问卷显示，75%的网友认为，目前公园地产对于现代人的生活质量起到重要作用，这些网友均愿意购买公园地产，其二手“公园房”成交价格年均涨幅超过40%，公寓及写字间的月租金价格也呈现3~5%的上涨，如果要是别墅项目其投资回报率会更高。

“由于近几年城市中心的可供开发的土地日益稀少，位于公园周边的楼盘数量也将越来越少，因此拥有良好配套的公园地产在北京将显得愈加稀缺，也必将拥有良好的升值前景。”北京大学城市与环境学系教授、博士生导师董黎明在相关地产论坛上指出，公园地产的价值在于生态价值、配套价值、功能价值、文化价值、区位价值、心理价值、商业价值等多个方面。

公园式生活需求提升价值

目前，沈阳已有及在建的公园地产项目达数十个。大批地产项目与公园交融，形成建筑、人文与自然环境合一的地产新概念，公园地产由此迎来黄金时代。

住在沈阳市地王国际花园的周贵斌，最喜欢早晨的青年公园。每天早晨，他都要到公园里打打太极拳，练练双截棍，周末他还要邀上几个朋友骑车到棋盘山去锻炼身体，“我现在看好棋盘山世博园的房子了，决定明年就选一套买下来，这里的绿化更好。”周贵斌说。

今年50岁的赵志宏4年前在东方威尼斯买的房子，当时他只是看中在屋子里可以看到河景，绝对是身份地位的象征，然而现在赵志宏已经把五里河公园当成了生活的一部分。几乎每天吃过晚饭，他都要带着自己的大狗，沿着公园的马路散散步……

这都是公园地产为沈阳市民带来的、看得见摸得着的公园生活。据了解，从沈阳召开世界园艺博览会至今，市民们的家门口多了100多个各式各样的社区公园。这些公园都极大地提高人们生活居住环境的同时，也为地产商开辟了一条以公园为名义的涨价运动。

从早年的卧波苑、河畔新城、文澜尊邸到银基地产成为了沈阳首批公园地产的探索者和倡导者，沈阳公园地产完成了从借园到造园的跨越，银基在拿地两年内就开始从事的浑河综合治理，并投巨资建成了公益项目五里河公园，该地区已经由昔日的荒滩变成黄金地块，升值超过当初的3倍，沿着五里河公园的房地产价格更是在原有的基础上上涨了400%。

一位早期从事公园地产开发的业内人士回忆，当时的人对房子的需求还处于比较初级的阶段，相对于公园这种“可有可无”的精神层面的东西，他们更看重学校、医院、菜市场、交通等必不可少的物质因素。因此，早期在沈阳做公园地产的还颇受诟病，“当时我们的销售价格非但不比非公园楼盘高，甚至还要低”，他坦言，当时公园的价值并未得到认同，包括政府、开发企业以及开发企业的营销人士，都显得底气不足，“当时更多的是把公园作为了一个添头或附加值，来冲淡地理位置略偏的不利因素”。

公园地产价值有待挖掘

“目前，不仅公园地产的楼盘数量前所未有的多，其价值也空前爆发。”沈阳一家公园地产项目营销负责人说，在经过几年的坚守之后，各家开发商都纷纷尝到了公园地产的甜头，其项目持续热卖，而且公园地产的高溢价也日渐体现出来：记者调查了解，目前公园地产与非公园地产的差距大约在1000元左右。而且就是同一个公园地产项目，根据观景情况房价也有差异，如鲁能星城五街区，景观最好的房源与景观稍差的房源相比，差价在每平方米500-800元。

专家预测，未来一段时期内，沈阳主题公园业的竞争必定更加激烈，而且竞争的层次和手段将更加高级化。随着棋盘山、沈北华强城的落户由主题公园带动的公园地产，其投资价值则是非常显著的。以旅游、休闲为主题的公园地产，包括产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall等模式。其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注。“城市化过程中，人们在追求效率、便捷和快节奏生活的同时，身心所受到的压力也越来越大，更需要放松及与自然的交流，居住空间因此向外延伸到社区会所、园林，正渐渐成为现代人新的居住追求，”沈阳公园地产刚刚起步，周莉佼认为，沈阳的公园地产还刚刚起步，而且价值有待挖掘，能够找到这样一块既宜居又休闲，既接近商务中心又是城市中的绿洲，这是人们最向往居住的地方，它的价值提升在未来会越来越凸显。