济南楼市吹响年中哨 看楼市沙场谁主沉浮？

        再强势的行业，也一定会面临窘迫的境地。房地产为证！2009年，房地产行业光鲜亮丽，销量连翻筋斗，房价可谓是一步登天，房地产行业也成为国民经济的支柱行业，对于那些瞻前顾后错失机会的买房人来说，真是悔青了肠子。还未来得及出手，冷不丁，房价已如火箭般噌噌噌地飞上了天际。你不买？有人买！物极必反，一轮又一轮调控轮番上阵，今天提首付，明天加赋税，后天再限购。时光轮回，连环调控下，房地产走进了尴尬的2011年。对于在紧锣密鼓的调控中“走”了半年的开发商、投资客、买房人、卖房人、中介来说，他们的真实生存状态如何？面对调控，济南楼市交出了怎样的答卷？济南房价妥协了吗？ >>> 观点时评：高房价压力下的两类无奈选择

　　土地放量，成交下跌，房价曲线中上升

　　2011年的楼市风云暗涌，调控政策步步紧逼。济南楼市土地成交量在三月份迎来高峰，五月份更是异军突起。商品住宅成交量在经历了前两个月的高峰之后，三月份急转直下，直至五月，成交量仍然萎靡不振，购房者的观望情绪愈发浓厚。在成交量大起大落的同时，商品住宅的成交均价却稳中有升。

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　　随着第三轮调控大幕的拉开，部分购房者意图抢在限购令出台之前买房，成交量先是不跌反升。政策实施后，3月商品住宅成交量跌入谷底，仅1784套，环比2月9973套下跌82.1%。3月之后，济南商品住宅稳步上升，但5月成交量仍不及2月高峰的一半。购房者的观望情绪依然不减。

　　而房价方面，尽管楼市中不乏上半年高调降价的楼盘，但是综合来看，房价出现实质性下跌的还是少数，要么是尾盘、要么是老盘新开，总体而言，上半年，济南房价还是以“假摔”的居多。新政后，房价仍然在曲线中上升。调控伊始，2月份房价有所下降，商品住宅均价7150元每平米，环比1月7604元每平米下降5.97%。而五月份，近郊中端楼盘供应量增加，住宅均价环比上月增长4.77%。

　　楼市销量时起时落 购房者从热情到低落  >>>  房价跌去75%或许就合理了

　　2011年对于购房者来说注定是波折不断的一年。1月购房者热情高涨，楼市销量最高；2月限购当下，购房者退却，销量直线下跌；3月购房者迷离，开始观望，销量无回升；4月购房者观望加重，“金三银四”不再有；5月部分购房者按捺不住，销量打破僵局；6月购房者依旧保守，寄希望于下半年。

　　上半年楼市“收兵”之际，破迷局之时，开发商、购房者在市场的高位运作之下，处于一个怎样的状态之中，调控政策、市场走势、房价涨跌，这一切都诠释了上半年楼市太多的“酸甜苦辣”，而整个上半年波澜中未有惊喜可言，汹涌中却暗藏迷途之势。楼市蝶变未果，却给购房者带来了很大的希望。对上半年济南房价走势，大部分购房者认为调控效果明显，房价有下降之势，实质性的转折需耐心等待，这也是造成很多购房者持观望态度的因素之一，愿意等待，在等待中希冀房价的下降。 >>> 首套房贷悄然收紧 成交量跌入谷底二手房“摇摆”

　　楼市吹响年中哨 购房者寄望下半年

　　结婚成家需要房子，是刚需；待到年长了，换个大房子享受生活，是改善型需求；在通货膨胀得一塌糊涂的今天，钱越来越贬值，投资地产实业可以“以房养钱”，是投资客的出路，而这些都是购房需求。2011年年初确定的限购令细则逼退了楼市大部分投资客，刚需购房者则成为楼市主要支撑，但这部分人群中仍有不少人被限购影响，比如社保未满一年，短期内也难以购房。这样，当你的购买欲望因你的能力（如资金）以及外部的阻力（如政策）而得不到实现，就形成了购房需求不断上升而购买力却不断下降的市场现状。 >>> 成交锐减 土地财政正遭遇最严重考验

　　2011年过半，楼市依然是“乱花渐欲迷人眼”：调控不见松动迹象，购房者心里是胶着，一边是想买房，一边是购买力下降，购房者纷纷放缓了自己的购房计划，很多购房者都认为房价在年底可以抄底，寄望于下半年能够买到称心如意的房子。