广州CBD写字楼租金破300 后市机遇挑战并存

6月14日，地产中国网从仲量联行（广州）市场分析会获悉，2011年广州新增甲级写字楼面积或达120万平方米，下半年净纳量将破70万平方米，供需均创造历年新高。

仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪介绍说，截至2010年末，广州写字楼总存量约270万平方米，较其它一线城市偏低，加上良好的国内经济环境，“高档写字楼物业有着巨大的潜在需求。”

同时，他也表示，虽然新增体量大多集中在广州珠江新城中央商务区，但珠江新城目前正处于从建设期转入发展期的阶段，预计2011年至2016年，随着写字楼项目供应空前增加，珠江新城将进入竞争激烈的集中期。

不过，多位受访的、在珠江新城拥有大型项目的开发商，比研究人士要乐观得多。

作为该区标志项目之一的广州国际金融中心（西塔），2009年的租金是140元/平米/月，而截至2011年5月，租金已涨到280元。越秀城建国际金融中心招商总监刘晓南认为，“接下来还会涨。”

而广东珠江城置业有限公司副总经理黄辉永则表示，虽然项目集中入市，但竞争已不是项目之间，而应放眼于城市之间、经济圈之间。

经济引井喷租金破300

仲量联行数据显示，截至2010年广州写字楼总存量约270万平方米，而2011年新增供应量将达到120万平方米。另一方面，上半年广州市甲级写字楼净纳量已达到42万平方米。其中一季度的净纳量已达到20万平方米，接近去年全年的半数。今年下半年全市甲级写字楼的净纳量将突破70万平方米。据查，2010年广州新增甲级写字楼是58万平米，全年净纳量是45万平方米——2011年甲级写字楼供需呈全面上升之势。

吴仲豪认为这主要源于良好的国内经济环境带动。

他说，广州在珠三角“产业一体化”目标下继续往经济转型、产业升级方向转变。在广东以及珠三角庞大的消费市场的支撑下，广州未来经济发展仍以内需为主导，背靠交通网络枢纽的优势，将加大服务业发展，产业的提升将带动写字楼的需求。

此外，珠江新城作为全新的中央商务区，2006年至今已开发的甲级写字楼项目占全市70%。借亚运契机，珠江新城中央商务区的基础设施建设日渐完备，不断吸引大型商户相继进驻。仲量联行研究显示，无论是企业因写字楼扩充、升级而作跨区搬迁，还首次落户广州的企业进行选址，首选地段都是珠江新城。2011年一季度，全市甲级写字楼租赁成交额中，珠江新城均比市内其它区域遥遥领先。

在庞大的需求面前，该区租金也水涨船高。越秀城建国际金融中心招商刘晓南自2009年10月进入西塔招商时坦言压力很大，那时租金是140元/平米/月以下。但截至今年5月，西塔租金已涨到280，“不用多久就会破300”。

500强靠不住中资成主力

仲量联行最新数据显示，2011年上半年大于1000平米租赁成交面积中，外资与内资比例分别是44%和56%。

吴仲豪分析说，目前珠江新城已成为大型企业的集中地，行业聚集以金融业、领先制造业和信息科技行业为主导。在政策支持下，珠江新城被打造成广州未来的金融中心，吸引本地及外资的银行及金融机构进驻。同时，国内一些行业的龙头以及知名信息科技企业入驻珠江新城，并带动其上下游行业如金融服务业、专业服务类、日用消费品行业、房地产业等相继向珠江新城聚集。

“很多顶着世界500强名号的企业，给的租金却是个体户的水平。”刘晓楠直言，“这是不健康的。”

刘认为，这与大开发商对项目定位有莫大关系。老板们一方面希望租金上去，一方面又瞄准500强、CBD总部。500强在广州总共170多家，大多数还集中在开发区、厂房内，多以低利润的制造业为主，僧多粥少。而有的代理行为了获得开发商青睐，低劣竞争，给500强租金是70块，租给民营、个体就是200块，这说明广州写字楼市场仍缺乏理性、有待健康。

保利地产副总经理胡在新也表示，世界500强企业考量选址、硬件、强调人性化，可以说十分挑剔。现在看，在广州写字楼的租售市场上，本土成长型、实力型企业是中坚支撑力量。珠江新城面对的就是这类型的企业，500强企业的需求毕竟有限，我们还是得保持平常心态。

不止是项目间的竞争

巨量项目的集中入市，竞争无可避免。不过，基于亚运后广州城市价值的大幅提升和经济前景，开发商们更愿意谈及“做大饼”。

实际上，与京沪相比，广州写字楼仍是补课阶段。上世纪80-90年代，相隔百里、具备丰富投资操作经验的港商都不选广州而北上就是例证。

广东珠江城置业有限公司副总经理黄辉永认为，亚运提升了广州的影响力和形象，尤其是对周边区域甚至国家。我了解到的是，现在中资企业占到写字楼需求90%以上，很多以前听都没听说过的企业，像湛江银行、长沙银行等都来穗发展了。随着广州城市影响力提升，这种势头和预期不久就会来临。广州市会有20年的“大运”。所以，同行竞争不能只局限于项目之间。

胡在新则从城市运营的角度谈了自己的看法。他认为，十二五规划里的高铁、航空、高速和信息四个网络目标一旦形成，城市群就会成型。未来珠三角将是最看好、最有潜力的城市群中心。城市思考的仍是“从那里来，到哪里去”的问题，即城市定位，这个定位不是国家给的，是基于周边城市网络支撑和本身城市发展规划思路作出的。“这个事情，企业牵头很难办到，政府自上而下，能动用大量的资源，这需要一种自觉的意识去推动。”

而吴仲豪显然更关心投资前景。“庞大需求支撑未来租金将呈结构性上涨。而去年全市甲级写字楼物业投资价值同比大幅上涨了28.4%。此外，珠江新城正处于从建设期转入发展期的阶段。2011年至2016年，珠江新城将进入竞争激烈的集中期。随着写字楼项目供应空前增加，持续上升的空置率将使租金受压并放缓上升速度，对租户是一个有利的进入时间。”