新建写字楼价稳攀升 沪商业地标楼表现出色

一季度二手写字楼成交面积涨九成 松江成交量环比增长3.3倍

　　2011年一季度共有26个新建写字楼宇项目入市，总面积为63.4万平方米，供应环比去年四季度下降8.6%。同时，新建写字楼成交量所有下降，成交总面积为22.1万平方米，环比降幅达到54.28%。

　　相较之下，二手写字楼宇的销量却有大幅增长。21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2011年一季度二手写字楼宇成交面积为16.1万平方米，环比上升89.51%，达到近一年来成交量的新高峰。其中，成交面积前三名的区域分别为普陀、浦东、静安，合计10万平方米，占比达61.72%；成交套数前三名的区域分别为浦东，松江，黄浦，合计418套，占比达52.64%，而松江区域的成交套数为135套，高达去年四季度的4.3倍，原因是松江区域商业规划向好，提升买方市场投资信心。21世纪不动产的松江区区域经理徐桑称，松江区域商业配套日渐成熟，近期办公类房源的成交活跃。如安信生活广场的办公类房源，一季度成交量上升了25%，均价提高7.5%。

　　虽部分区域二手写字楼售价上涨，2011年1季度沪上二手写字楼宇总体成交均价仍呈回落势态，为17059元/㎡、环比回落33.84%；其中杨浦、闵行、青浦三区的写字楼成交均价连续两个季度有所回落。

　　新建写字楼价稳步攀升 商业地标楼表现出色

　　相较全市二手写字楼成交均价回落势态，本市新建办公楼宇均价却连续3个季度稳步攀升。2011年一季度新建写字楼价涨幅高达15.6%，为23648元/㎡，与二手市场表现形成鲜明反差。

　　对此，21世纪不动产上海区域商业楼宇二部经理金凯表示，写字楼的投资收益主要看招租情况，而现在沪上出租率高、租金行情向好的楼盘，都是新建或次新高档写字楼，所以除有开发商定价因素影响外、新建写字楼售价也存在被市场追高情况。

　　金凯经理同时表示，现代企业办公选址的首选地标性建筑。特别是国内外知名企业，办公楼宇周边商业和交通配套，以及未来周边的商务规划都会被考虑在内。办公地点位置和品质，直接涉及到企业自身的形象价值和未来业务拓展，不容小觑。随着上海国际化进程的脚步加快，“地标性”办公地点的租赁市场需求，也在不断的增大。

　　21世纪不动产上海区域市中心分析师邱丹指出，一季度销售面积前20名的新建办公楼盘中，有5成是位于城市综合体的办公房源。这些城市综合体项目中，不乏规划完善、功能齐全、设计前瞻者，或将发展成为区域性CBD中心、更具有“商业地标”特色，故受买方市场热捧，如滨江CBD中的某楼盘，整体规划中包含住宅、五星级酒店、商业广场和办公楼，办公楼均价在44639元/㎡，一季度售出73套，位居成交前10名榜单。

　　而就租赁市场而言，商业办公楼入住率普遍高于纯办公楼。如位于静安区的梅龙镇广场，其目前租金水平为7元/㎡/天、入住率接近100%；而同地段、租金水平相近的5A甲级涉外写字楼，目前入住率在95%左右。可以预见，上述商业综合体内的办公类房源，因为更具 “商业地标”特色，所以除受买家欢迎外、也将在租赁市场走俏。