朝青板块华丽转身商圈 多业态互补凝聚商机

五六年前，朝青板块在CBD东崛起，以“CBD后花园”的身份成为住宅市场上表现优异的佼佼者，也成为CBD置业的首选区域。经过多年的发展，昔日脚架纵横、塔吊林立的区域，已经摇身一变，成为人流密集的中高端生活区域，大悦城、阳光新城广场、西单商场的入驻，加上周边华纺易城、国美第一城、天鹅湾等20余万平方米的社区商业面积，朝青板块华丽变身，朝青商圈已经隐然成形。

大悦城凝聚商机

朝青板块一直不缺商业面积，但由于该区域一直缺乏一个能凝聚起商机的大型商业，无法满足除了日常基本居住需求之外的购物娱乐休闲需求，商业氛围一直不够。5月28日，朝阳大悦城的开业打破了这一尴尬局面，这也被视为朝青商圈形成的重要标志。

在21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔看来，“一个体量够大、运营够成功的购物中心，就能形成一个社区商圈的核心体。”蔡宇翔对“体量够大”的判断标准是8万-10万平方米。

作为目前北京东部地区体量最大、业态最丰富的购物中心，23万平方米的朝阳大悦城不仅吸引了Strellson、Brooks Brothers、Guess、Sephora等国际一二线品牌，金钱豹、唐宫海鲜等70多家餐饮店、溜冰场、国际影院、KTV、健身中心等常规购物中心商户，而且吸引了美国最大的服装零售商GAP在大中华区的第一家店、日本永旺集团在中国的第一家日本全资百货超市AEON、首个购物中心置业体验馆等独具特色的商户。

8月8日，记者来到朝阳大悦城，虽然GAP等几个主力店尚在装修中，人流量也有待提升，但作为一个仅正式开业两个月的购物中心而言，商户开业率、人流量已经算相对优异。

多业态互补财源

对朝青商圈而言，23万平方米的大悦城势必是商圈的核心，但“仅有一个大悦城是远远不够的”，北京市商务委员会商业专家顾问潘好龙认为，多业态齐头并进，才能真正形成一个区域级的商圈。

潘好龙认为，成熟的商圈需要多业态相互呼应，除了大型主题商业外，还需要特色商街、特色商业，目前朝青板块已经具备了这样的基础。大悦城向北700米，是活力东方奥特莱斯，以品牌折扣工厂店为卖点。国美第一城和华纺易城之间，一条2万平方米的商业街正在运作。

大悦城向南，有以华堂商场为主力店的阳光新城市广场、十里堡西单商场店，同样是大型主题商业，与巨无霸级的大悦城遥相呼应，形成区域商圈的核心。

此外，还有10万平方米的国美第一商街、2万平方米的珠江罗马嘉园康多提大道、4万平方米的青年汇商街……据不完全统计，仅朝阳北路和青年路十字路口周边2公里半径内，就有多达20余万平方米的社区商业。

大型商业中心辐射周边，特色商街、社区商业互为补充，朝青商圈结构已经丰满。

入住率提升人气

据大悦城首席招商兼运营管理顾问——香港司培思商业经营管理集团内部人士透露，朝阳大悦城之所以能吸引GAP、日本永旺等着名国际品牌，主要是这些品牌看好朝青区域的成长性和未来的商业氛围。

据记者了解，2007年以前，因为区域建设尚未完成、商业设施匮乏、配套不完善等原因，朝青板块入住率尚不足30%，但从2008年开始，随着社区商业的涌现，入住率不断提升。

据相关数据显示，截至2009年下半年，朝青区域人口总数已超过50万人，其中2008年入住的新业主就达到了4万户。以朝阳北路和青年路十字路口区域而言，周边社区入住率几乎都超过了55%以上。记者从华纺易城了解到，该小区目前入住率已经超过65%。

大量中高端收入人群的入住，形成了一个高尚消费人群居住的大社区。据统计，该区域置业者80%以上都在CBD工作，年龄在30-45岁之间，正值事业和收入的高峰期，具有强大的消费能力和强烈的消费需求，造成区域对中高端商业需求更强烈。