万达正式登陆厦门 商业地产迎来新机遇
5月7日，厦门湖里万达广场盛大奠基，由此拉开了万达集团全面进军闽南的序幕。奠基典礼上，万达方面表示，明年底，项目部分就将投入使用，整体将于2012年建成。“一个万达广场，一个城市中心”，万达集团的入厦引起了各方的关注，它独有的模式为厦门的商业地产带来了一股新风。
此前，位于岛外的首开·翔安城市综合体也已奠基，而岛内的思明区也在酝酿建设城市综合体。厦门的商业地产迎来了新的发展机遇，商业布局、商业业态都将发生新的变化。与此同时，厦门原有的商业模式也将面临新的挑战。
商业格局向外拓展
“这么多年来，厦门的商业分布一直比较集中，基本在岛内西南面老城区一带，岛内北部和岛外几乎是空白。”厦门德润行商业地产管理有限公司副总经理徐君宝表示，厦门湖里万达广场等几个大型城市综合体的进入，将有力地推动厦门整体商业布局的拓展。
厦门房地产发展已有二十个年头，但是商业地产一直都是薄弱环节，没有真正意义上完整业态布局的商业地产，很多房地产公司都回避做商业地产。这也导致了厦门整体商业在布局上不够均衡，基本集中在中山路、火车站等老城区范围内。近年来，随着SM、瑞景等大型商业广场的崛起，厦门的商业分布开始向东拓展，但整体商业氛围还较弱。
随着万达、首开等外地知名企业的进驻，厦门的商业格局将进一步拓展。“厦门湖里万达广场不仅是岛内东部的标志性建筑，而且将完善和提升岛内东部新区的城市功能，从而引领厦门城市中心东移。”万达集团相关负责人表示。可以预见，随着湖里万达广场的建成，新的厦门商业中心也将在这里崛起。“和思明区相比，原来湖里区商业比较薄弱，规模不大，这种局面在万达进驻后将大大改观。”徐君宝说。
不仅如此，首开、明发进驻翔安，同安华森国际商业广场、海沧世贸商城等多个岛外项目的落成，将带动岛外商业氛围的形成，促进岛外商业地产的发展。
城市综合体是发展趋势
近年来，“城市综合体”这个新名词逐渐为广大厦门市民所熟知。除了湖里万达广场外，首开·翔安城市综合体、金帝·中洲滨海城以及岛内思明区的世茂项目等均为城市综合体。业内人士指出，随着厦门城市的逐步升级拓展，城市综合体将成为未来厦门商业地产的发展趋势之一。
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、餐饮、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中城”。“城市中心的地很宝贵，需要有一个整体、成片的规划。城市综合体还能解决许多‘城市病’，如交通等问题。”裕景地产集团执行董事总裁张志明说，“例如一个城市综合体可停4000多部车，很可能一个星期里2000部车都不需要出去，业主在综合体里便可实现所有的需求。它能在不同时间段吸引不同的人流，可以有效避免‘空心化’问题。”
除了解决“城市病”，城市综合体对于开发企业来说，还能够解决资金方面的问题，保证项目能够持续运营。“从国际上看，商业地产都是持有型的物业，持有型物业将更有利于为建筑提供更好的服务和管理，带来更持续的回报。”厦门裕景兴业副总经理刘海波说。但是持有型物业对于开发企业的资金要求比较高。“开发企业可以利用出售城市综合体中的住宅等物业，回收部分投入，以保证商业部分的运营。”徐君宝表示，城市综合体和原有的购物中心相比并不是绝对孰优孰劣的问题，而要和所在地区相适应。在一线城市适合开发城市综合体，但是到了二三线城市，可能开发购物中心会更为实际。他同时指出，目前厦门开发的城市综合体可能有些过量，商业氛围的形成还需要较长时间来培育。
原有商业模式面临挑战
从拿地到开工建设，湖里万达广场用了不到一个月的时间，万达的效率再次令人惊叹。这取决于万达独有的商业模式。
“中国商业地产发展要向更高的境界迈进，必须依靠商业模式的创新，万达的成功便在于此。”万达集团相关负责人表示。万达在全国首创的“订单商业地产模式”，让十几个国际国内知名品牌主力店与万达联合发展，在万达全国项目连锁经营，形成了万达独一无二的“商业资源”。万达项目在开工之前，主力店的招商就已基本完成，整个项目70%－80%的租赁面积已经有主，这些与万达结成“战略联盟”的主力店与中小商铺共同支撑了万达项目的组合价值。因此，万达在各地的项目均能在短时间内形成热烈的商业氛围。
“厦门原有的商业模式基本都是先做建筑，再进行招商，培育期较长，难度较大。”徐君宝说，此前，厦门的几个大型商业，如世贸商城、SM商业广场等都比较成功，主要取决于他们所处的地理位置以及先进的理念和后期的统一运营。“这种长期的培养是需要资金支持的。”万达进入后，厦门原有的商业模式将面临前所未有的挑战。
万达的商业模式是不可复制的，厦门原有的商业是否就没有发展空间了呢？“厦门的许多商业广场前期的定位都比较模糊，导致业态的雷同，因此做了很多年一直发展不起来。”业内人士建议，在无法改变商业模式的情况下，厦门的商业应该及时调整定位，抓住部分细分市场，做出特色，做出个性。