京城写字楼“冰封”待解 华润凤凰广场逆市破局
相对于2009年火爆的商品住宅市场，北京的写字楼市场可谓是举步维艰，租金自2008年第四季度至今总体已有20%的降幅，最新推出的一些写字楼项目租金下降幅度甚至高达50%。
同样经历2008年金融危机冲击下所带来的市场阵痛，近来凤凰置地广场却率先在京城写子楼市场实现破局。据凤凰置地广场市场总监介绍，"2009年第三季度凤凰置地广场商户入驻率攀升至75%"。这是否意味着京城写字楼市场即将全面破冰？
据此专家认为，凤凰置地广场只是个案，并不能全面的反应京城写字楼市场的生存状况。事实上，虽然总体较去年还是有所回升但多数写字楼的入驻率普遍仍处于10%-30%之间。
策略调整及时率先破局
据国际著名物业代理机构世邦魏理仕发布的《2009年三季度北京优质写字楼市场回顾及展望》的报告显示，2009年第三季度，金融危机对北京写字楼市场的负面影响正逐渐减弱，北京优质写字楼市场走势发生转变。市场需求增加，整体租金报价停止下跌。世邦魏理仕数据显示，本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米192.6元人民币，较上季度微升0.1%，写字楼市场在第三季度终于显现止跌。
但据业内相关专家分析，受金融危机影响，今年第一、二季度北京的写字楼市场成交出现严重下滑虽然进入第三季度以来市场明显好转，企业状况大幅改变，市场重新趋于活跃，但是市场真正好转还要在2010年左右。目前写字楼市场的租金已经触底，是企业选择进驻的最佳时机。
提及凤凰置地广场能够取得今天的成绩，唐瑶也无限感慨，"其实项目推出可谓生不逢时的，去年第四季度推向市场时，正赶上9月15号雷曼倒闭，当时客户纷纷流失，因为项目的目标群体还是外资公司为主，所以2009年的第一季度就出现了客户流失殆尽，新客户断源的情况"。
在如此的外部环境下，凤凰置地及时的调整自身策略，唐瑶表示，由于凤凰置地所处燕莎商圈的特性，所以最初把目标客户群主要放在商务和外资公司，但是由于经济危机的冲击，外资公司大大缩水，凤凰置地就加大了对于国内大中型企业的引入力度，时至今日，国内大中型企业由最初的10%调整为30%。
而随着金融市场的回暖和实体经济的复苏，据悉，A栋写字楼吸引了多家中外大型企业入驻，预签约率达到了75%。
"写字楼市场区别于住宅市场，它们的操作手段与操作思路都有很大差异，这就好比零售市场与批发市场的差异，住宅市场更容易受到周边环境的影响，而写字楼就完全不同，写字楼项目是很显而易见的，它不会通过对某种概念的炒作或者对项目的包装来吸引客户"，唐瑶表示，"所以写字楼的市场更能充分体现宏观经济的走势，凤凰置地能够取得今日的成绩也与中国经济的回升是分不开的"。
三元桥商圈强势崛起借力
在凤凰置地写字楼热租的背后，是三元桥区域的强势发劲，三元桥区域显示出强劲的冲击力。据新华网权威数据显示，三元桥区域在三季度分别有4宗重要成交出现，分别是四维图新租赁了凤凰广场1万平方米的写字楼、中国农业银行租赁中粮广场1万平方米的写字楼、日本NTT电信集团租赁凤凰广场7000平方米的写字楼和美国商会租赁远洋光华国际1700平方米写字楼，其中凤凰置地广场独揽两宗大额交易，表现出市场对于该区域的看好。
据唐瑶分析，三元桥区域目前还没有形成独立的商圈，依然在依托于燕莎商圈，而这几年燕莎商圈的强势崛起也在一定程度上带动着三元桥区域的发展。
她表示，相对于传统的CBD商圈，燕莎商圈正展现出强大的生命力。随着金融危机的到来，CBD区域作为目前北京最大的涉外写字楼区域表现出了受国际环境影响较大的弱点，而随着CBD东扩计划的出台落实，后期供应量将随之加大，整体租金水平也将受到冲击。此外，随着CBD办公区域的不断扩大，交通问题成为了该区域发展的最大瓶颈，这也让许多对快捷交通环境要求较高的企业，不得不从新选择新的办公区域。
距CBD不远的三元桥，交通环境日益改善。特别是机铁和10号线的开通，正逐步成为连接CBD核心商务区、燕莎商圈、亚奥商圈、丽都商圈和机场几大板块的枢纽，燕莎商圈的能量正在加强。
同时在配套上，三元桥区域依托燕莎商圈成熟的商务配套，拥有国际酒店簇拥的"中央酒店区"和涉外氛围浓厚的第三使馆区、国际公寓社区，同时区域内还有近140万高消费阶层，这些良好资源跟CBD不相上下。
所以唐瑶表示，做商业地产，选择一个合适的地段是至关重要的。以东三环为例，沿线上的住宅项目只要达到一定的品质需求，价格几乎没有太大的差异，但是就写字楼而言，双井的写字楼与燕莎的写字楼，同样的品质，租金就会差很多，所以凤凰置地的良好开端是离不开燕莎商圈的强势背景的。
企业品牌品质保障铺路
凤凰置地广场能实现逆市破局，除了上述两个因素外，也得力于华润的品牌效应及自身良好的品质。据唐瑶介绍，凤凰置地广场A座之所以能够吸引国际企业的关注，主要是由于项目便利的交通环境、华润置地的品牌、产品自身的品质以及采取了正确的经营策略。
据进驻凤凰置地的租户表示，他们之所以选择凤凰置地广场，不仅青睐其前瞻的设计、完善的硬件设施、绝佳的地段优势和一流的物业管理；更为注重的是其与众不同的设计理念，即将绿色环保、人文关怀融入到建筑设计之中。
据唐瑶介绍，凤凰置地广场A座写字楼有着前瞻且应用性强的设计，从建设初期便完全按照国际顶级标准建造，不仅在外型设计上卓越出众，内部空间设计方面也非常合理高效，内部无梁无柱的空问设计，采用先进的预应力技术，有效地提高了空间使用率，内部可以达到纯自然阳光覆盖，使楼宇本身的商务氛围既健康又舒适，务求呈现增值、高效、环保、舒适的"绿色智能建筑"。
同时A座外立面拥有的100米LED屏幕，运用国际领先技术，未来将成为三元桥区域夜晚的视觉中心，楼体天幕会给予租户强劲的推广支持；写字楼内部硬件应用最优良的设施，包括独立的机电系统、8部瑞士迅达原装电梯、先进的四管制空调系统等等。
在软件方面，引入华润置地品牌物业公司--华润物业管理有限公司，该公司为华润大厦的物业管理公司，力争为客户提供"卓越尊贵细致入微"的物业服务。此外，写字楼将采取"只租不售，统一产权"等一系列措施为租户长期提供更高的附加价值。
另外据唐瑶表示，2010年下半年凤凰置地广场G、H座产品将开始预租，同时总面积4.8万平米的购物中心也将于2010年启动全面招商，相信在2010年经济好转的带动下凤凰置地必将再创佳绩。