武汉商业地产放量真相调查

    商业业项目进入推盘热潮

　　福星惠誉国际城格兰大道、东部购物公园、宝利金、融侨福源街、黄陂广场、东湖春树里、光谷步行街二期、汉口北批发第一城……今年以来，众多商业地产项目越来越多地吸引了市场的目光。

　　上周，在汉做生意多年的沈小姐一家四口人，到位于二七路的东部购物公园看商铺。沈小姐介绍，最近感觉住宅投资空间太小了，希望购买一套总价不太高的商铺，既可自己经营，也可以出租。沈小姐看中的是该购物公园三期家乐福整体租赁区首层30-40平方米的商铺。这些商铺属于总价100万元左右，跟市中心一套三房住宅总价相当。

　　东部购物公园销售负责人介绍，其客户中95%以上是纯投资型，他们对商业项目有独特的判断，除了关注市区老牌商圈，更关注未来升值潜力巨大的次中心商圈。如东部购物公园能完全覆盖整个汉口东北部，包括三阳路、永清片以及青山部分地区。而二七路往东地区以前以居住区为主，商业网点偏少，随着二七长江大桥的动工，今后该商圈的崛起将更为迅速。

　　上周末举行的国际城格兰大道发布会暨签约仪式上，也有众多投资者对这个徐东商圈的“新贵”表现出了浓厚的兴趣。

　　业内专家介绍，进入2009年后，武汉商业地产市场面市项目格外多，这样的场面从未出现过，正是这样的项目浪潮助推了武汉商业地产市场的成熟度。由于业内存在竞争甚至在同区域内出现了同质化竞争，这让更多的开发企业和运营机构想到走差异化发展路线，唯有细化的市场操作才能让项目立于不败之地。

　　潜在客户多是投资客

　　与住宅不同，商业地产项目并不具备自住等民生基本功能，一是售价高，二是其获利主要依靠后期的运营和管理。

　　东部购物公园销售负责人介绍，由于大多数投资者对通胀有着较高的预期，所以买商铺成为最为合适的投资渠道。“购买股票有着较大的风险，购买住房也不能得到较高的回报，产权式商铺却能弥补这两者的缺陷。已经购铺的客户都是纯投资者，七成又是在汉的生意人，他们最懂得商铺的投资价值。”

    不过业内人士提醒，投资者在选购商铺时一定要选择开发企业持有物业较多的商业项目，这样投资者的风险能够尽可能地规避，让自己的投资与开发企业的物业一同接受市场考验，那时一般不会出现商铺旺销而市场经营不旺的状况了，因为开发企业为了自身利益一定会更加努力地经营。

　　不少人士介绍，从去年下半年起，武汉土地供应开始向商业用地、工业用地等倾斜，可以预见的是，今年下半年至明年上半年将成为武汉商业地产项目面世的井喷期，投资者或许会有更多的选择。

　　不过，业内人士对于武汉商业地产发展市场即将进入高速发展期表示了一丝担忧。一是武汉市场中缺乏好的商业地产招商公司，二是武汉市场缺乏好的商业地产经营管理公司，难以对商业项目进行好的招商和后期持续的运营。

　　与此同时，业内人士也对投资者提出善意忠告，随着开发项目的逐渐增多，投资者也会越来越挑，如何从纷繁复杂的市场中挑选出合适自己的商铺将成为一门很大的学问，可以预见未来不少武汉投资者将为成长付出代价。

　　商铺投资需考虑综合因素

　　森拓普公司负责人认为，地段的选择是商业项目成功的一半，选择在核心商圈的投资可以保证稳定的租赁回报。其次，科学的规划与准确的定位则直接影响到商业稳定和商业价值，这些才能保证商业的增值。比如，今年汉口一个商业项目，开发商做商业街的功能定位时，是想选择一个比较好的产品，后来商业运营公司建议开发商将上面没有住宅的商业街，安排部分中高端餐饮来聚集人流。后来开发商听从建议后，多投了100多万元改造商铺的基础配套，商业公司招了很多品牌的餐饮，给这个商业圈带来很多的人流。这也说明，科学的规划可以为投资者提升整个商业项目的价值。

　　作为投资者更应该看投资的商业项目有没有大品牌进驻的动向，因为有大品牌入住可以有效地降低中小投资散户的风险。商铺本身是高投资高风险的项目，一般来讲，五年是经济发展的重要周期，不能期望一两年内能获利较高。

　　业内人士提醒，投资者不能只看到商铺的美丽前景，还要多做市场调查。比如，2006年盘龙城一个商业项目，投资者花巨资购买商铺，但因配套不到位、周边缺乏人气、迟迟不交房等原因，只能任凭商铺空置。