空置率继续攀升 北京写字楼市场持续遇冷

　　今年上半年，北京写字楼市场行情一片冷淡。根据第一太平戴维斯的最新报告，2009年第二季度北京甲级写字楼的有效租金为每月150.4元/平方米，环比下滑5.7%，自年初以来已累计下跌16.1%。市场平均空置率上升2.3个百分点至21.8%。

　　空置率继续攀升

　　数据显示，北京写字楼市场的平均空置率延续一季度的上升趋势，其中CBD区域由于季内迎来约220,000平方米的新增供应，使该区域空置率攀升至29.6%。

　　世邦魏理仕报告指出，新增供应量对北京地区写字楼市场空置率形成了巨大冲击。2009年第二季度北京甲级写字楼市场共迎来310,837平方米供给，使2009年上半年的新增供应已超过2008年全年的供应量，可租赁面积总存量达到818万平方米。

　　此外，5月北京市政府推出了CBD东扩计划。CBD核心区将东扩约3平方公里，从西大望路向东四环方向扩展。市场人士分析，CBD急剧扩容，加剧了区域内写字楼市场的供给压力。

　　与此同时，受跨国企业缩减预算的影响，北京写字楼的有效租金仍呈现下降趋势，年初至今的累积跌幅已达到16.1%。

　　世邦魏理仕最新公布的报告称，受需求偏弱影响，华北五城市写字楼租金在二季度走低，只有天津写字楼平均租金表现稳定。

　　市场人士预测，近期，商业地产开竣工面积增速有所放缓、新开工面积下滑，在一定程度上会降低未来市场新增供应的压力；但早期竣工的写字楼在未来半年仍将持续承受有着更高设计标准的新项目的冲击。

　　不过第一太平戴维斯的研究报告也指出，目前北京市政府已经推出一系列优惠政策吸引跨国企业的地区总部落户京城，同时部分项目推迟入市时间至2010年，二季度写字楼净吸纳量已回到历史同期水平。

　　等待经济复苏

　　写字楼市场很大程度上受到宏观经济景气的影响。近几年北京写字楼市场就与中国经济总量的迅速增长相关。业内人士表示，多数开发商目前增持写字楼在内的商业地产项目，意在等待经济复苏。

　　日前，恒大集团计划，将逐步增加商业地产的持有比例。金融街、保利地产、北辰实业、万通地产等地产商也都曾表示计划增加投资性物业的开发和持有比例。

　　业内人士表示，商业地产的回款速度虽然没有住宅销售的回款速度快，但稳定的租金收益可以使公司保持持续稳定的获利能力。尤其在面临市场行情低迷时，发展商业地产就成为企业增多获利渠道、规避行业单一风险的有效途径。

　　但专家也指出，商业地产的开发需要有稳定的中长期资金作为支撑，除银行信贷的中长期贷款外，信托、基金和债券等证券化长期融资工具也急需跟进。目前，包括北京、天津、上海在内的几大城市正在研究开展REITs试点工作，可帮助解决资金的瓶颈问题，而我国合法化、系统化的长期资金体系还需进一步完善。