二季度写字楼租售成交环比翻番
近日，高力国际发布《2009年第2季度北京写字楼市场研究报告》，该报告称，受益于租金的削减和更多非财务性的租赁政策的吸引，北京写字楼整体市场(包括甲级和乙级)净吸纳量环比大幅跃升近1倍，同时甲级和乙级市场均录得数十宗超过1,000平方米的租赁交易大单。如一季度所预计，数个写字楼项目在本季内竣工入市，推升北京写字楼市场整体空置率在季末至18.96%。租金在第二季度继续下滑，但是，资产价格受增长的市场信心和多个投资交易刺激，较上季度有所上升。
供应：存量扩大至10,603,941平方米 环比增长2.37%
2009年第二季度，数个写字楼项目竣工入市，北京市写字楼市场存量扩大至10,603,941平方米，环比增长2.37%，同比增长14.95%。在甲级写字楼市场，共有3个项目竣工，包括东二环区域的北京来福士中心、金融街区域的金融街中心和CBD区域的中海广场，总建筑面积达到167,490平方米。在乙级写字楼市场，共有5个项目竣工，包括金融街区域的环球财讯中心和燕莎区域的二十一世纪大厦，给市场带来78,000平方米的写字楼租赁面积。目前，甲级写字楼市场存量为4,383,420平方米，环比增长3.97%，占总存量的41.34%；乙级写字楼市场存量为6,220,521平方米，环比上升1.27%，占总存量的58.66%。北京写字楼市场整体空置率在2009年第二季度环比上升0.69个百分点至18.96%。
北京写字楼市场整体需求量在本季内仍较小。但是，受益于经济复苏，和最为重要的减租策略以及许多业主提供的更多非财务性的租赁吸引政策，净吸纳量环比大幅攀升近1倍至126,956平方米。2009年第二季度，需求主要来自包括金融、律师行、医药、能源、银行、旅游、投资、IT和技术等多个行业的公司搬迁和扩张。租赁交易成交数量的增长推动甲级写字楼市场净吸纳量在季末上升至55,427平方米，乙级写字楼净吸纳量季末则达71,529平方米。值得注意的是，政府机构和新成立的金融机构推动支撑了众多大单交易的成交，譬如，国家知识产权局在优盛大厦租赁20,000平方米，渣打银行在环球金融中心租赁10,000平方米。
2009年第二季度，新入市项目通过低租金吸引租户以达到较高的入住率的策略促使市场上其他物业不得不重置租金水平，以维持稳定的入住率。因此，北京写字楼市场(包括甲级和乙级)总体平均净有效租金环比下跌3.83%。尽管较第一季度，租金跌速放缓，需求疲软仍致使燕莎和东二环区域的情况不断恶化，导致两区域的平均净有效租金创历史最大环比跌幅，分别达到8.60%和8.52%。
大型内资企业在物业市场复苏中获得更多的市场信心且受益于宽松的信贷政策，并在整售交易市场中占据主导地位。而大多数外资投资者仍在谨慎观望和寻求合适投资机遇。三宗整售交易在第二季度涌现本地市场，包括SOHO中国将朝阳门SOHO一期2号写字楼以12.21亿元整售给Winbase和SOHO中国的合资公司；工三广场南楼2号写字楼以2.5亿元被一大型内资公司收购，总建筑面积约为7,000平方米；及国家开发银行以大约30,000元每平方米的价格整购总建筑面积为45,966平方米的北丰C1写字楼。
展望：受制高空置率 写字楼租金很难有提升空间
北京经济的回升和中央及地方政府不断出台的经济刺激政策孕育了北京写字楼物业市场的回暖迹象。6月24日，北京市政府出台《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定实施办法》，落实5月21日颁发的《关于鼓励跨国公司在京设立地区总部的若干规定》。北京市政府的这一举措，旨在增加北京相对于上海、香港、新加坡等城市的竞争力，而这些城市亦正在积极创造条件，吸引跨国公司亚洲总部落户当地。政府发放的补贴有望鼓励业主降低租金并且帮助企业降低运营成本。
预计至2009年和2010年年末，北京写字楼市场（包括甲级和乙级）的新增供给将分别达到2,078,849平方米和1,048,579平方米，使总存量在目前基础上升高20.57%和 10.38%。5月25日，北京CBD管委会宣布CBD将东扩约3平方公里。核心区规划总建筑面积约185万平方米，其中地上建筑面积约133万平方米。在六个主要写字楼子市场中，乃至整个北京市场里，CBD区域将仍会继续引领首都写字楼市场的发展和变化。
预计在2009年和2010年初，受不断攀升的空置率影响，北京写字楼市场(特别是CBD和燕莎区域)的租金水平很难有任何的提升空间。但是，当经济回稳和租户伺机寻找有利的租金和优惠时，目前缩减的需求水平将不断增长。内资行业巨头、新设立的金融机构和跨国医药企业将有望引导北京写字楼市场的扩张步伐。
2009年上半年六宗整售交易中有五宗为内资购买，这些内资购买的写字楼交易均以自用为目的。考虑到北京最近的经济回升、国家政策带来的资金流动性增加以及更多的市场保护主义，内地投资者未来将在北京写字楼投资市场中扮演更为重要的角色。