零租金请来Gucci “金鹰系”商业地产沉浮上海滩

    “假设全球第二大奢侈品牌Gucci的旗舰店入驻金鹰国际后成了标杆，那其他品牌的进入不就是早晚的问题么？”金鹰国际集团董事长王恒接受CBN记者专访时信心满满。

　　由于定位出现“偏差”，金鹰国际在上海唯一一家商场虽位于上海南京西路顶级商圈内，且与恒隆广场、中信泰富比邻，但在之前数年广受诟病。

　　历经长达一年多的改造后，眼下的金鹰国际除了风光开出了法国巴黎春天集团旗下的Gucci以及BV两大招牌门店外，其整饬一新的商场中仍有相当部分在“虚位以待”。

　　“我们要做的是百货卖场，这与恒隆广场所做的‘收租物业’模式还有不同。”王恒说。他并不满足于在香港上市的金鹰商贸（03308.HK）这一资本运作平台，近期又入股了南京新百（600682.SH）。

　　商业地产新布局

　　3月23日，南京新百发布公告称，将原百货经营主营业务变更为商业地产开发和运营，并以定向增发方式向金鹰国际购买旗下7家公司100％股权。根据此前公布的重组预案，金鹰国际计划以持有的上海富得世纪投资有限公司（下称“富得世纪”）等7家商业地产类公司的股权，认购南京新百不超过4.46亿股，帮助南京新百实现从零售百货向商业地产的转型。这其中，富得世纪持有上海金鹰国际物业。

　　“最终,我们希望香港上市的金鹰商贸零售百货业务和南京新百的商业地产业务形成互补态势。”王恒说。从目前的布局情况来看，金鹰国际的业务板块分为商业地产开发与运营、百货业务、投资等，2006年3月，金鹰国际百货业务分拆成金鹰商贸在香港主板上市。

　　“我更倾向于在商业物业中，80%为自己持有物业；另外20%为租赁其他物业做商业。”按照王恒的计划，50万以上的人口集中的城市中心，将比较适合10万平方米以上的综合性消费物业以及中高档百货的经营。

　　同时，在王恒入股后，南京新百将实现从零售百货向商业地产的转型。之前业内猜测，已经拥有金鹰商贸在H股的平台之后，“金鹰系”对南京新百的重组，是王恒希望通过借壳上市将商业地产推入资本市场，从而确立商业地产和百货业态并立格局。王恒亦对CBN记者确认，入股是为了避免南京新百与金鹰商贸的同业竞争，做强商业地产主业。

　　据他介绍，尽管商业地产投资大、回报期长，但是由于其收益的稳定性，机构与投资者对此类股票仍十分青睐。目前金鹰商贸的流通股中，有70%被机构投资人掌控，而自2006年3月上市之后，也没有谁赔过钱。因为行销渠道本身是可以创造价值的，租金和物业具有价值；百货品牌、电子商务以及买断商品的经营权同样可以创造价值。

　　“零租金”引“凤”

　　但金鹰购物中心在其他城市的经验未能在上海成功复制。“从最初与开发商接触，就有许多待处理的问题，在此之前这是一个烂尾楼项目。之后又由于着急赶工期，招商上又存在问题。”王恒对CBN记者坦言。

　　事实上，在上海金鹰购物中心2005年开业之前，早已于1998年封顶的这一商办综合项目就几易其手。对金鹰国际来说，这一进入上海的首个商业地产项目定位保守，所以市场接受度有限。

　　从2006年开始，上海核心区域商铺租金一路上扬，南京西路商圈的大型零售物业的最高日租达10美元/平方米左右。拥有9个楼盘、建筑面积约4万平方米的金鹰购物中心年租金仅为330万元，远低于同区域租金标准。

　　“一开始定位中高档百货，这和金鹰在很多城市的定位有些类似。但是在上海，尤其是夹在恒隆广场、中信泰富这些高档商场中间，我们发现中高档百货这条路压根行不通。”王恒坦言之前在上海的策略过于保守。虽然项目的情况在去年第一季度有所好转，并“开始赢利”，金鹰国际仍然在去年4月份时决定将商场进行“闭关”改造，整改预算为1.5亿元。

　　“商业价值的发生不仅从投入资金看，也可以从产出效益看。”王恒表示，仅为了引进Gucci品牌，他们就花费了3500万元，这只是为了换取其营业额2%的提成。

　　“最终我们与Gucci签了长租约，并提供了‘零租金’，相比于一年1000万元的商铺租金，我们更加倾向于销售额的提成。这同时也会减少品牌商的扩张风险。”王恒坦言，他还有一个潜在的目的，就是通过对于大牌的引入，招徕更多的优质商户，从而顺利实现过渡转型。

　　“我的开店速度一直不快，这其中主要考虑到不能稀释经营管理能力。一个20人的团队要管理30家店，这并不是一个好主意，会直接影响到招商，以及管理问题。”王恒表示，虽然公司的拓店速度不快，但这也减少了财务成本，所以权衡利弊，最终“并不影响公司的赢利能力”。

　　统计数据显示，截至2008年年末，金鹰国际集团已开发了约40万平方米的商业地产项目，在建项目约23万平方米，同时拥有规划建筑面积约306万平方米的储备项目。