南京商业地产泡沫多于住宅

    新江东商业文化旅游中心、桥北商业中心、宁南商业圈、仙林商业、江宁大学城商业……近几年，无论是楼盘自身的商业配套，还是小体量的社区中心，抑或是在各个板块兴起的商业中心，都自顾自地建设得一片火热。当然，商铺的价格也是水涨船高，在不少新区，商铺价格已经被炒到2万~3万元/平方米。

    但这些，掩盖不了南京商业地产供应量偏大的尴尬。南京网上房地产数据显示，截至6月10日，南京可售商业面积接近230万平米，而前5个月，成交面积仅为16.94万平方米。仅目前南京库存的商业，全部消化完毕，需要72个月的时间。

    “一方面是商业地产在快速膨胀，另一方面却是商业专业化程度偏低。市场上出现大量闲置物业和不良资产，这其实是很危险的局面。”有业内专家如是认为。

    230万平方米商铺待售

    网上房地产最新数据显示，截至6月10日，今年南京商业面积共成交16.94万平方米。而可售商业面积数字庞大，达到了近230万平方米。

    按照每天销售1054平方米的去化速度，要消化完南京商业地产230万平方米的库存面积，足足需要72个月。

    “按照我们的测算，下半年到明年上半年，南京还将有60万~80万平方米的新商业上市，”中商联商业地产机构执行董事汪洋介绍，“另外根据我们的统计，南京目前商业地产空置率高达70%，而剩余30%的商业中，有60%质量不高。”

    汪洋介绍，不光是南京，其他很多城市都经历了这样一个过程，即商业地产快速膨胀，而整体专业化程度很低，导致整个市场呈“盆状”发展。“不仅供应量偏大，而且大量已购物业闲置，不良资产很多。”

    南京工业大学天诚不动产研究所副教授吴翔华分析，目前市场上商业业态主要有4类。第一类，是各个区域的商业中心；第二类是跟住宅区相对分离，服务于某个区域的社区中心；第三类，是各类专业市场，比如装饰城、汽车港等；第四类，是住宅的底层商铺。

     吴翔华认为，除了专业市场风险小一些外，其他三类商业，都或多或少存在盲目开发的问题。“这当中有开发住宅的开发商转战商业地产，试图分解压力。当然也有政府的原因，比如在土地出让时增加商业配比，从而增加开发商的超额利润，吸引开发商拿地。”

     泡沫远多于住宅

     “一方面是商业地产大量闲置，另一方面，却是零售商在选址时，找不到合适、有效的物业。”汪洋的看法近乎苛刻，“希望能有更多的专业零售商进行商业地产的开发，比如金鹰国际、万达等。”

    除了传统的新街口、湖南路等商圈已经比较成熟之外，汪洋认为其他新区的商业价值很难判断。“应该说，如果该地区住宅均价在10000元/平方米以下，其商业地产的发展，也需要相对较长的时间。”

     而在吴翔华看来，商铺真正的价值在于，能够通过经营实现收益，而不是等商铺升值了就抛掉。“如果不能经营，价值便无法实现，”吴翔华说，“但现在很多新区，虽然商铺价格炒到了2万~3万元/平方米，但却缺乏有效的人气支撑，导致大量闲置。换句话说，现在商铺的价值与价格，是严重背离的。”

    尽管供应量明显偏大，而且大量商铺闲置，但商铺的价格却依然在涨。“商铺的泡沫，其实是远远多于住宅的。”吴翔华表示。