上海CBD:办公楼短期压力大 两个中心带来长期利好

　　上海的甲级办公楼市场从2006年到2008年上半年都处于一个供不应求的环境中，每年的供应量差不多在40至50万平方米。这样的一个情况在2008年下半年发生了根本性转变。这个转变有几个方面的原因，首先2006至2007年的供不应求导致了很多办公楼项目相继开工，办公楼项目一般建造周期在三年左右， 2008年下半年出现大量的甲级办公楼同时上市。

　　2008年下半年之后，国际金融危机演变成为了全面的经济危机，从而导致了包括许多跨国公司在内的在华公司业务受到了很大影响，企业对于办公楼的需求大幅度下降。这两个因素相加之后，整个上海的办公楼市场大幅下滑，直到现在办公楼市场的压力还是很大的。现在上海甲级办公楼市场存量有500万平方米左右，其中浦西340万平方米，浦东180万平方米，已经很接近香港的存量了。

　　新增供应方面，2009年第一季度还可以，但是由于2008年供应量很大，今年整体上市的量还很大。从吸纳量来说，2009年第一季度是非常不乐观的，较2008年同期来比有很大的下降。办公楼空置率指标，2006和2007年由于供不应求，上海办公楼的空置率一般低于5%，现在基本上整体空置率达到了15%左右。尤其在浦东陆家嘴区域，由于很多租户都是金融客户，空置率是更高，有的达到25%左右。空置率的指标通常是用来作为判断市场租金走向的风向标，在如此高的空置率情况下，我们判断2009、2010年办公楼租金还会进一步下滑。现在，静安区的办公楼是全上海租金水平最高的，从空置率的角度来说，浦东是最高的，徐汇区则相对低一点。

　　我们对2009年上海办公楼市场的新增供应量和空置率做了一个比较。2009年第一季度，上海办公楼空置率是16.9%，比2008年第四季度统计的15.2%又增加了1.7%。所以，从空置率指标来看，办公楼市场短期压力还是很大的。尽管短期内压力很大，但根据我们对今后几年供应量的统计来看，接下去几年市场的供应量并没有减少，供应高峰要到2012年之后才会告一段落。我们判断2009至2011年上海办公楼的压力将一直存在，未来四个季度还会有70万平方米以上的供应量入市。按照2006年的吸纳量来看，一年也才40至50万平方米。我们认为，除非租金出现很大程度的下降，否则空置率还会进一步上升，相应的租金还会进一步下滑。

　　上海的办公楼市场尽管受到了很大的影响，但由于市场比较大，在当前不景气的环境下，成交还是有的，但租金水平下降很大。由于现在整体经济的影响，新设立企业选址大幅下降，另外一个趋势就是由于一大部分跨国公司的总部经营碰到很多困难，或是希望更好地恢复盈利，很多公司会选择价格比较低廉的办公楼，比如甲骨文就将原来在淮海路上的办公地转移到了现在五角场的创智天地。

　　办公楼的销售市场并不完全与租赁市场保持一致，由于租金和售价的关系是有很大的关联性，随着办公楼租金大幅度下滑，市场上的投资客都受到了比较大的影响。我们做了基本统计，从1996至2001年，由于这段时间上海处于经济低潮期，这个期间办公楼的投资比例是持续下降的；从2002年到2008年，办公楼投资开发的比重持续上涨，办公楼整体库存增量也很明显。我们统计了2003至2008年销售型的办公楼情况，发现2006、2007年这两年销售型办公楼的整体市场是供小于求的，导致价格的急速上升。但2008开始由于租金的大幅下滑直接导致了租赁和销售的整体需求是下滑的。从2009年第一季度情况来看，同比下降跌了26％，成交量回到了2006年的水平。因此，2009年销售型办公楼市场的压力还是很大。

　　整体来讲，随着金融危机转化为全球的经济危机后，对于上海办公楼市场的影响是比较长远的，2009年市场的空置率会超过22％，2010年可能会达到25至30％，短期内市场的压力很大。同时，随着租金、售价的下跌，意味着房地产企业的盈利空间会有比较大的压缩，而且楼宇经济之间的竞争也会更加激烈。从短期来看，我们对于办公楼市场还是持观望态度。当然，市场也并不完全是负面。近期，国务院批复了上海建设“两个中心”的规划，这对上海办公楼市场来说是一个长期利好。