上海CBD:核心区办公楼稀缺坚挺

　　近期上海住宅市场已经显现出回暖态势，各大核心CBD的甲级写字楼租金和入驻率却没有明显的上升迹象。然而与高端写字楼租赁市场的遇冷不同，一些地段优越、高性价比的销售型办公楼却频传捷报。

　　“租赁型写字楼和销售型写字楼的客户主体其实有所不同”，戴德梁行有关分析人士向记者表示。租赁型项目，尤其是核心CBD区域的国际甲级楼宇，其客户主要以外资的金融、咨询等公司为主，受金融风暴的影响程度相对较大，加之2009年仅陆家嘴地区就约70万平米的新增供应，在需求市场的疲软下空置率攀升、租金下滑也便不足为奇。然而销售型办公楼面临的却是不同的环境。购买销售型办公物业的通常是不断成长壮大的内资企业，许多出于自身长期发展和对上海后市的看好，倾向于固定资产投资的方式。

　　上海目前中心区可售写字楼项目极为紧缺，尤其是内环内的成熟商圈。据记者了解，徐家汇、南京路、淮海路沿线基本无新增供应，位于中山公园板块核心的华宁国际广场去年推出南塔楼基本已消化完毕，目前还有新推出的靠中山公园绿地一侧的北塔楼办公房源及裙楼商场在售。

　　随着中山公园商圈市级商业中心地位的逐步确立，该商圈的写字楼也成为众多企业考虑的目标。据悉，戴尔、LG、Synopsys等为代表的世界500强企业纷纷入驻中山公园商圈。联通、统一集团等中国大企业也近跟其后，入驻中山公园商圈。据统计，目前进驻的著名企业不仅有以阿里巴巴、凤凰卫视、环球时报、分众传媒（中国总部）、国家广电总局、香港成报华东办事处等为代表的国内外知名媒介公司，还有像以美国友邦保险、国泰君安证券、埃森哲这样的世界级保险、证券管理机构，另外还有一些像东芝电梯等其他行业的领军集团，也对中山公园商圈情有独钟。不同行业的顶级企业对中山公园商业氛围的认同及对未来潜力的肯定，逐步形成了一股愈演愈烈的抢驻热潮。

　　据记者从规划部门了解到，未来的几年里，政府将投资建设人行空中走廊、公交换乘中心，与已经建成的地铁、轻轨和高架构成五重立体交通，商圈未来的凝聚力和辐射力将进一步增强，核心地段的办公物业也将成为绝版。