北京甲级写字楼租金持续下挫 CBD空置或达35%

　　近日，第一太平戴维斯发布《2009年第一季度房产市场概述》，根据该报告显示，1季度北京甲级写字楼、零售物业、高端住宅租金均出现不同程度的下滑，而CBD写字楼由于供应放量，未来市场将面临严峻考验。

　　甲级写字楼租金下降6.2% CBD竞争加剧

　　根据第一太平戴维斯数据显示，第一季度北京甲级写字楼市场共有七个新项目入市，为市场带来440,000平方米供给，甲级写字楼可租赁面积总存量达到780万平方米。尽管供应巨大，在经历两个季度的持续低迷之后，北京甲级写字楼租赁市场出现重振，净吸纳量上升至93,000平方米，比2008年第四季度回升59%。

　　同时，大量的新增供应也将第一季度的写字楼市场平均空置率推升至19.4%，环比上涨了3.9个百分点。租金方面，由于新项目的入市造成租金下滑，根据数据显示，2009年第一季度北京甲级写字楼平均租金为人民币177.5元每平方米每月，环比下降6.2%。

　　第一太平戴维斯预计，2009年北京甲级写字楼的新增供给量将超过160万平方米，相当于2008年底总存量的22%，其中有48%位于CBD及其周边地区。因此，CBD及周边区域的空置率将有可能在2009年底攀升至35%以上，面临严峻考验。而新增供给量也将加剧竞争的激烈，预计2009年北京甲级写字楼市场的平均空置率将保持在高于20%的水平，这也使租金面临更大的下滑压力。

　　购物中心首层租金微降 未来将持续下滑

　　受全球金融危机的影响，2009年前两个月，北京社会消费品零售总额为人民币810亿元，同比增速回落至12.7%。本季度共有两个中高端购物中心项目入市，分别为位于王府井商圈的金宝汇和以及崇文门商圈的国瑞城购物中心，为市场带来140,000平方米的总供给量。

　　第一太平戴维斯的数据显示，2009年第一季度，北京购物中心首层平均租金下降了0.5%，达到人民币759元每平方米每月。受新增供应的影响，第一季度主要购物中心的平均入住率为87.0%，比上季度下降了0.7个百分点。

　　由于第一季度来自于服饰类零售上的需求较弱，娱乐及体验式消费已成为北京零售市场新的需求增长点。预计第二季度将有四个新项目共计367,819平方米新增供应量进入市场。由于新增供给加剧了竞争且需求仍较为疲软，第二季度中高端购物中心的首层平均租金及入住率将继续下滑趋势。

　　高端住宅租金微跌 入住率企稳

　　2009年第一季度，高端住宅租赁市场仅有位于CBD区域的千禧公寓和世界城两个项目入市，为市场带来329套服务式公寓和719套甲级公寓，而在甲级工具、服务式公寓、高档别墅市场三个主要细分市场上，住宅的租金均出现不同程度的下滑。其中甲级公寓的平均月租金1季度为人民币96.8元，环比下降2.3%；服务式公寓的平均月租金为人民币159.4元，环比下降2.8%；高档别墅市场的平均月租金为人民币121.4元，环比下降0.5%。

　　受市场压力的影响，住宅租赁市场的各细分市场的入住率也都有所下降：其中甲级公寓的平均入住率下降了1.6个百分点，达到82.5%；服务式公寓的平均入住率下降了5.1个百分点，达到63.8%；高端别墅市场的平均入住率下降了1.7个百分点，达到89.2%。

　　未来预计拥有168套公寓的紫檀万豪行政公寓有望在第二季度入市。受市场低迷影响，甲级公寓的租金将略有下降，而入住率仍将保持在较为理想的状态。高端别墅市场仍将保持稳定。

　　高端住宅售价继续下挫 别墅市场看好

　　2009年第一季度，北京住宅整体市场的成交量呈现出积极的态势，2009年前两个月期房成交量达到130万平方米，同比增加44.4%；但是期房供给量仅为40万平方米。这使得市场上的可出售面积减少900,000平方米。

　　第一太平戴维斯数据显示，北京甲级公寓的成交量在本季度环比上涨了40.5%，但是成交均价环比下降了3.7%，达到人民币31,875元每平方米，这是连续第三个季度呈下降趋势。高端别墅市场的成交价则下降了3.6%，达到人民币26,690元，成交量仅68套，是近两年来季度成交量的最低值。

　　预计第二季度将有810套甲级公寓和535套高端别墅有望获得预售许可证。但由于高端住宅市场的需求仍很疲软，预计第二季度甲级公寓市场的成交价将进一步下降。但是高端别墅市场由于供给量较小仍将保持稳定。