北京CBD:一季度CBD和东二环写字楼空置上升明显
近日，高力国际近期发布2009年第一季度市场研究报告，报告称第一季度内北京写字楼市场整体空置率在2009年第一季度环比上升1.11个百分点至19.11%。其中CBD区域和东二环区域的空置率上升较为明显，环比分别上升1.60个百分点和1.91个百分点至25.81%和16.42%。
市场概览
地方政府已经就稳定北京写字楼物业市场运作采取更加积极的态度，并通过新优惠政策之举措催生写字楼面积需求，朝阳区发改委新近出台的政策即可见一斑。但是，租赁交易案例继续减少，使许多业主在租金和租赁条件上不得不作出更多让步，以期在全球性经济持续下滑并对本地写字楼需求造成冲击的背景下维持现有租户和吸引新租户。北京写字楼市场的整体空置率继续攀升，租金水平则进一步下降。季内,北京甲级写字楼投资市场仍相对平静，许多国际机构投资者和国内同行欲加速投资步伐，继续寻求投资机会。
供应
2009年第一季度，北京甲级写字楼市场没有新项目入市，第五广场从乙级调整为甲级写字楼。在乙级写字楼市场，共有6个项目竣工，总建筑面积达到204,246平方米。其中3个项目只租不售，包括CBD区域的东方梅地亚C、D座，其他区域的雍贵中心和红都商务中心，共为市场新增114,138平方米的写字楼租赁面积。
由于上述新竣工项目的注入，北京市写字楼市场存量扩大至10,768,407平方米，环比增长1.71%，同比增长14.04%。其中，甲级写字楼市场存量为4,215,930平方米，同比增长11.49%，占总存量的39.15%；乙级写字楼市场存量为6,552,476平方米，同比上升15.74%，占总存量的60.85%。北京写字楼市场整体空置率在2009年第一季度环比上升1.11个百分点至19.11%。其中CBD区域和东二环区域的空置率上升较为明显，环比分别上升1.60个百分点和1.91个百分点至25.81%和16.42%。
需求
本季内，高档写字楼的需求在全球金融危机下锐减。2009年第一季度北京写字楼总体市场的净吸纳量跌至28,229平方米，按季下跌高达87.8%。其中，甲级写字楼和乙级写字楼的净吸纳量分别为27,595平方米和634平方米。面对公司削减运营成本的压力，许多租户开始寻求机会重置其租赁成本，季内看房客户显著增多。然而，实际成交案例极为有限，主要大单限于非传统主要写字楼区域内租金水平较低的写字楼。例如，大唐电信在北美商务中心租赁了5,000平方米的面积。除金融街子市场外，主要写字楼子市场季内录得负净吸纳量。金融街子市场主要受益于许多新的金融机构继续在此区域扩张设立办公地点，如纽约银行和BGC Partners。
租金
由于许多跨国公司压缩其办公运营预算，业主吸引租户的压力增大，因此普遍降低租金报价，部分降幅高达20%。众多业主已开始在租金和租约中作出让步，以期在全球性经济持续下滑并对对本地写字楼需求造成冲击的背景下维持现有租户和吸引新租户。北京写字楼市场（包括甲级和乙级）总体平均净租金继续下降，环比下跌4.79%。受需求减小和大量新增供应的共同影响，CBD区域租金环比下降4.3%，目前低于金融街、东长安街和东二环区域三个区域的租金水平。燕莎区域租金在2009年第一季度出现近五年来的最大环比下跌，达到6.58%。尽管金融街子市场的租户类别不同于其他区域，需求的变化也使其租金环比下降3.26%。
投资
总体来看，投资市场相对平静，过去三个季度内北京写字楼投资市场的交易大幅下降。季内，甲级写字楼没有整售交易浮现市场，乙级写字楼仅录得一笔整售交易。中国石化北京石油分公司从冠城大通以3.44亿元人民币购得冠城名敦道A1写字楼。尽管房地产总体市场前景暂不乐观，许多长线机构投资者表示中国房地产的价格已经处于下跌中，并认为2009年可能触底。他们计划重新关注或考虑投资一线城市内具有升值空间的商用物业。
展望
北京市政府出台了一系列刺激经济发展和吸引企业注册和落户政策。包括北京市工商局颁布22条措施，为外资企业创造宽松发展环境；朝阳区政府新出台《<朝阳区促进金融产业发展专项资金管理暂行办法>补充办法》等多种政策吸引金融企业入驻，同时设置亿元专项资金，对入驻该区的金融机构提供租金补贴、高管退税等补贴支持。朝阳区科委也推出11项措施支持高新企业的发展。这些政策都有利于在目前下滑市场环境中减轻企业的负担。据CBD管委会的消息，2009年内，政府还将继续发放更多的补贴来支持这些企业的发展，同时维持写字楼市场的稳定。
目前的市场环境下，许多跨国企业选择了续约或暂缓其搬迁计划。但是一些金融机构、跨国医药公司和内资制造业巨头仍然积极地在北京扩张。根据朝阳区政府的统计，今年朝阳区还将新增包括澳大利亚银行、新西兰银行等在内的40余家金融企业。而台湾与中国内地预期将达成协议，将有至多12家台湾银行得以从2009年开始在大陆设立分公司开展业务。此外，中国航空工业集团签约，其下辖的三家主要分公司将落户北京，相关行业的供应商和贸易商也将跟随进驻北京。
预计至2009年和2010年年末，北京写字楼市场（包括甲级和乙级）的新增供给将分别达到1,508,162平方米和841,085平方米。考虑到未来两年的大量新增供给、全球金融危机的负面影响，北京写字楼市场的空置率预计在2009年和2010年将会攀升至更高水平。在六个主要写字楼子市场中，CBD区域的未来供应最多，预计未来三年将有746,875平方米的新增供给。
尽管北京甲级写字楼市场在过去两个季度内没有浮现整售交易，海外和国内机构投资者在市场中仍较为活跃。最近募集的多个针对中国房地产市场的基金也预示着本地投资市场即将复苏。