写字楼市场也“拐”了？
租金水平下滑，物业空置率上升，销售价量齐跌，供求失衡……面对下行的经济环境，写字楼物业市场遭遇一场前所未有的危机，于是有人惊呼“拐点来了”。
作为中国房地产一个方兴未艾的产业，作为大规模资本最后一块避风港，现在妄言写字楼市场遭遇拐点难免存在哗众取宠之嫌，利益短视、放大危机而不思破解之道、把握趋势，这对一个行业的发展毫无价值可言。
经济危机，殃及受困
不能开源，便求节流，面对这场旷日持久的经济危机，大多数企业采取了全面收缩的战略，业务扩张延缓、办公面积削减，客观上导致了写字楼物业市场需求的快速萎缩，租金下滑、空置率上升便是最直接的反应。
经济危机导致市场需求减少
世行3月18日在发布的《中国经济季报》中，再次看低中国经济发展前景，将09年GDP增长率下调一个百分点至6.5%。在全球经济危机笼罩下，众多跨国公司以及国有大型企业大多暂停或取消扩张计划，而众多中小型企业仍在温饱线挣扎，从而导致写字楼物业市场需求的进一步萎缩。据统计，从去年第三季度末开始成都办公楼市场便呈下行迹象，第四季度市场累计吸纳量十年以来首次出现了负增长，较三季度减少8209平方米。其中之前写字楼重点客户群金融产业影响最为严重，市场需求同比下降31.78%。
全国写字楼市场租金全面下滑
当写字楼市场缺少足够企业行为的支撑，租金下滑、空置率上扬便是必然的结果，全国几大商业发达城市概莫能外，北京甲级写字楼整体空置率升至17.38%，租金报价环比下跌3.87%至260.92元/㎡/月；上海甲级写字楼平均租金为240.3元/㎡/月，回落至07年水平。而成都写字楼市场的空置率也均有不同程度上升，最大升幅达10%。甲级写字楼整体租金水平在去年四季度末为115.9元/㎡/月，环比下降2.3%，第四季度全市甲级写字楼的平均空置率持续下降3.2%至27.7%。
未来市场供需失衡竞争加剧
据统计，09年的成都写字楼供应量预计达到31万㎡,约比08年增长38%,2010和2011年甲级写字楼的供应将大幅增加,分别达到64万㎡和96万㎡,巨大的市场供应，可能出现的白热化竞争态势，更是让写字楼市场蒙上了一层阴影，也成为部分人认为写字楼市场步入拐点的主要依据，然而，市场的真实趋势会是怎样呢？
资本注入，前程可期
沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。面对渐行渐近的990万户保障性住房，地产大鳄们注定会在以写字楼为代表的商业地产市场掀起新一轮惊天巨浪，大量资本的进入将会整个房地产市场产生革命性的影响，当前的市场困局或许只是大变革之前的小插曲而已。
巨量保障房挤压住房市场
根据国家统计局数据，08年11月底全国商品房空置面积达1.36亿㎡，预计09年可能会超过2亿㎡，在以冲量保资金链的背景下,住房市场利润空间被进一步压缩。“在住宅市场中将有50%属于保障性住房,对于普通住宅市场来说是一个很大压力。” 国家力推保障性房，这被很多开发商认为是比目前存量房影响更大的威胁，也是地产大鳄们纷纷调整战略，将未来锁定在商业地产之根本原因。
商业地产边际利润驱使
当住房市场加入更多保障性的元素，不涉及民生、可提升运作空间更大的商业地产无疑将成为新的宠儿，以李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚即将在上海启动的真如城市副中心为例,楼面价仅3056元/㎡、总建面100万㎡的巨无霸,其中近八成被规划为大型商业物业，如以当前市场认可的20000元/㎡售价估计,该项目便可为长实带来200亿元收入。而最早布局上海商业物业的恒隆集团在08年已经尝到先行一步的甜头，至08年来自内地的商业租赁收入已超过港币10亿元,超过租赁总收入的50%。而和一线城市相比，二三线城市在这场全球经济风暴中受到的冲击相对较小，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，二三线城市商业地产发展更是蕴含着巨大商机，成都作为中国西部中心商业城市，区域价值将得以凸显。
巨额资本入驻力推商业地产
对于资金充足的地产大鳄而言,在住宅市场前景不明的情况下,直接通过招拍挂拿地开发，或者向因资金紧缺而急于出让项目套现的卖家收购商业地产,当前可谓最佳时机,也是资本扩张的必然选择。其实早在李嘉诚之前,不少港资开发商就已投入内地商业地产的开发热潮中，比如新鸿基07年以72亿巨资拿下成都王府井商业地王，以及恒基、九龙仓及新鸿基45.9亿开发攀成钢项目，以及09年新鸿基逆市而上，250亿砸向上海三大项目。
港资开发商的逆市出手无疑刺激了内地房产商的胃口,越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。比如近期SOHO中国行政总裁张欣便表示，在年内将会收购在北京和上海市中心的建成或在建的大型商业项目。
寻思破局，坚守创新
文武之道，一张一弛。面对当前的可能恶化的经济形势以及市场需求萎缩的现实状况，对已经入市的写字楼确定更加富有弹性的租金价格，留住优质客户降低空置率不失为明智之选；对即将入市的商业项目，除须研判市场择机入市之外，更需加强项目定位，产品创新。
建立弹性租金降低空置率
面对租赁价格下降和空置率上升的现实，适当调整租金水平，建立更富弹性的租赁价格体系，合理预期收益，力争客户回流及吸引新客户，保持并降低空置率水平为上策。以成都人南路上的丰德国际广场（查看地图）为例，在年初将租金从100元/㎡/月调整至85～100元/㎡/月左右（查看地图）后，入住率保持在95%以上。对于新近交付项目，可以通过增加免租期、向大租户提供装修费用补助等变相降低租金的措施吸引优质租户，提高入住率。
近期入市项目需加强创新
危机可以分解成两个词语，危险与机遇。资金充沛者大可在当前的市场行情中大展手脚，当然前提还是应该以更加谨慎地态度研判市场，合理规避风险，选择适当时机入市，已在多变的市场立于不败为前提。更重要的是，应该加强产品研发，精准项目定位，锁定目标客户群，通过更加贴合市场需求的产品、办公成本以及高质量的服务去吸纳客户，激活潜在的企业消费行为是根本，也是赢得未来的资本。