深沪穗写字楼寒气逼人

    相对于住宅新房和二手房市场而言，写字楼市场与经济基本面联系更为密切，因此其复苏之路，或许也更为漫长。

　　随着3月楼市数据的陆续公布，2009年第一季度行情逐渐明晰，成交量井喷，“回暖”、“小阳春”之说此起彼伏。

    然而，《每日经济新闻》记者昨天综合上海、广州、深圳三地的写字楼市场第一季度数据后发现，虽然楼市总体呈现复苏态势，住宅新房以及二手房成交量快速反弹，但写字楼市场却依旧低迷，截至2009年一季度，仍出现环比下滑的态势。

    深圳：连续4个季度租金下调

    房地产专业服务机构第一太平戴维斯近日报告称，深圳市甲级写字楼空置率在第一季度下降0.5个百分点至15.7%。虽然第一季度的市场活跃度略有回升，但深圳全市吸纳量仍受到抑制，第一季度净吸纳量约为9273平方米。原本计划入市的两座甲级写字楼推迟日期，第一季度市场无新增供应。

    该报告显示，2009年第一季度，深圳甲级写字楼平均租金约为人民币122.8元/平方米/月，环比下降11.2%，这已经是深圳写字楼连续4个季度的租金下调。

    据预计，2009年深圳将有5个项目合共25万平方米的甲级写字楼新增供应，租金将面临持续下行调整的压力。

    记者走访深圳多座写字楼发现，许多写字楼外都打出了“招租”的广告字样，一些写字楼内也有大量办公房空置。在福田、罗湖等CBD核心地带，还有大批甲级写字楼正在建设之中。

    上海：空置率创5年新高

    高力国际公布的最新统计表明，2009年第一季度，上海甲级写字楼的平均空置率达12.3%，较去年第四季度上升约两个百分点。创下2005年以来的新高。超甲级写字楼空置率升至14.0%，普通甲级写字楼空置率升至11.4%。

    据了解，2009年一季度，上海有两栋写字楼交付使用，为市场带来共约9万平方米的新增供应。但由于市场环境不佳，预租情况并不理想，目前上述两座写字楼平均空置率均超过50%。第一季度甲级写字楼新增吸纳量不足3500平方米，仅为2007年和2008年同期的约3%。

    租赁市场的持续低迷也使得上海甲级写字楼的平均租金降至7.6元/平方米/天，环比降幅为6.2%。另据介绍，上海几乎所有的甲级办公楼（包括超甲级）的实际租金已降至10元/平方米/天以下，普通甲级写字楼平均租金已跌破7元/平方米/天。

    广州：租金跌至2006年水平

    据第一太平戴维斯发布的报告称，2009年广州第一季度写字楼租金下跌3.7%，为124.8元/平方米/月，已跌至2006年第四季度时的水平。

    由于租金的下调释放了被压抑的潜在办公物业需求，本季度市场空置率下降约2.7个百分点，但仍然高达17.6%。

    第一太平戴维斯认为，本季度跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少。与此同时，中资企业受租售价格下降的利好影响，表现出的市场需求则相对旺盛。

    据悉，年内将有至少24.3万平方米新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼集中于珠江新城区域，这有可能使该区域入驻率和租金水平进一步下跌。

    专家：市场或持续低迷

    21世纪不动产深圳泛城房地产某区经理赵亮表示，目前写字楼市场“确实很不好做”。他认为写字楼市场萎缩主要由于以下因素：一是受经济危机影响，许多公司搬迁或者倒闭，导致市场需求降低；二是客户为了降低成本，原先租较大的写字楼，现在面积缩小，或者从原来的甲级写字楼降为租用普通写字楼。

    上述因素直接的影响便是写字楼市场成交的低迷以及价格的下调。赵亮表示，“写字楼价格目前已大概下降了10%～15%”。

    调查显示，预计2009年深圳将有5个项目合共25万平方米的甲级写字楼新增供应；广州年内将有至少24.3万平方米新增甲级写字楼投入使用。业内人士分析，新增供应的入市，将进一步提高空置率，价格将继续下降。

    财富同道会首席经济学家王亮认为，写字楼市场的连续下滑，除了受经济大环境影响之外，还缘于CBD区域连续新增供给过多。

    专家坦言，相对于住宅新房和二手房市场而言，写字楼市场显得糟糕。“写字楼市场与经济面联系更密切，世界金融危机一日不好转，写字楼的空置率一日难降低。”