苏州商业地产:外资抄底入市中国零售商业 更青睐收购成熟物业

    一批外资在金融风暴阴影中纷纷进入中国房地产市场，华尔街著名私募基金黑石集团去年以11亿元收购上海长寿商业广场，先在北京设立代表处，又在上海成立公司。去年年底开始，房地产外资投资项目大幅度增加，第四季度外资投资项目比第三季度翻了两翻，今年1月的投资项目也保持去年12月份的最高额。此举表明外资机构对国内房地产市场发展长期看好的信心。

    外资投资者更关注大型物业项目。2005年房地产调整期的外资投资额大多数在10亿元以下，规模较小。2008年至2009年，投资额在10亿元以上的大宗地产交易占到了总投资的半数以上。由美国铁狮门公司投资170.75亿元，并于1月份开工的上海杨浦区新江湾城F地块，当属目前最大宗地产投资项目。此项目被命名为“世浦领世”，规划总建筑面积超过120万平方米，用以开发办公楼、酒店、公寓以及科技办公园区。

    外资投资者更热衷收购成熟物业。研究表明，国际资本主流的投资模式已经演变为对成熟物业的整体收购。整体收购的对象集中在区位优势明显的物业，特别是未分割销售的大型购物中心、甲级办公楼、高档服务式公寓，以及一些价值被暂时低估的物业。外资机构热衷于成熟物业整体收购的原因主要有两方面。首先机构投资者获得了控制权，和中国地产开发商逐步形成功能分工，只承担投资风险。同时在投资回报方面，可以取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报。作为实际物业拥有人通过长期持有的方式，还能分享到中国地产市场的资本升值。按照目前市场的发展趋势，长期持有经营性物业带来的资本升值要远高于租金收益，以服务式公寓为例，通常持有2至3年的物业，投资者的资本可升值100%。

    外资投资方向由办公楼向商业物业转变。从近期外资投资的物业类型选择可以看出，商业物业投资占比最大，为43%，其次是办公楼，占比36%，住宅占比最小，仅为21%。这是因为商业地产回报率高于其他物业类型。国内宏观调控导致住宅价格在未来上涨幅度有限。商业地产对广大市民来说不是直接价格，又是近几年新兴的投资领域，可提升运作的空间较大，所以外资机构更热衷投资商业地产。目前，中国住宅地产的投资回报率为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。购物中心等零售商业成为外资新宠。面对日益发展的中国零售市场和强大的商铺需求，外资资金一直有意进入中国商铺物业的投资领域，特别是购物中心等零售商业受到了更多关注。投资建设购物中心的外资机构分为两类。一是直接购买已建或在建的成熟物业，二是购买土地自己开发。虽然购物中心的物业形态在国内起步较晚，但发展速度却相当迅猛。随着人们消费方式的转变，一站式的购物越来越受到青睐。