南京商业地产:外资改投资模式 整购大型物业青睐购物中心

    “2008年底开始，外资投资出现加速。”克而瑞(中国)研究中心首席研究员陈啸天向本网记者透露。

　　陈啸天指出，2008年年底开始，房地产外资投资项目大幅度增加。08年第四季度外资投资项目比第三季度翻了两翻，09年1月的投资项目也保持08年12月份的最高数量。

　　外资对房地产物业的热情快速升温，引起房地产市场关注。而在投资方向上，外资由投资写字楼向大型成熟商业物业转变的特点日渐明显。同时，克而瑞报告显示，租金稳定的购物中心等零售商业物业正在受到外资更多的青睐。

　　模式之变：整购大型成熟物业

　　陈啸天在其专题研究报告中指出，2005年房地产调整期的外资投资额基本维持在10亿元以下，外资投资的规模较小，投资还较为谨慎。

　　"而08年-09年，虽然国内宏观经济形势普遍不景气，房地产市场持续低迷，但丝毫没有阻挡外资机构投资国内市场的意愿，投资规模也有增无减，投资额在10亿元以上的大宗地产交易占到了总投资的半数以上。表现了外资机构对国内房地产市场发展长期向好的信心。"其中由美国铁狮门公司投资25亿美元(170.75亿元人民币)开发的，于1月份开工的上海杨浦区新江湾城F地块，当属目前的最大宗地产投资。此项目被命名为"世浦领世"，规划总建筑面积超过120万平方米，用以发展办公楼、酒店、公寓以及科技办公园区。

　　陈啸天表示，外资投资国内房地产市场的投资模式在发生着不断地变化，国际资本主流的投资模式已经演变为对成熟物业的整体收购。整体收购的对象将集中在区位优势明显的物业，如地段较好的未分割销售的大型购物中心、甲级写字楼、高档服务式公寓，还有一些价值被低估的物业。

　　外资机构热衷于成熟物业整体收购的原因主要有两方面。首先机构投资者获得了控制权，和中国地产开发商逐步形成功能分工，只承担投资风险。同时在投资回报方面，可以取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报，作为实际物业拥有人通过长期持有的方式，还能分享到中国地产市场的资本升值。

　　按照目前市场的发展趋势，长期持有经营性物业带来的资本升值要远高于租金收益，以服务式公寓为例，通常持有2至3年的物业，投资者的资本升值可以达到一倍。

　　方向之变：从写字楼转向商业

　　2008年受到空置率上升和租金下调的双重影响，写字楼收购活跃度开始下降。而商业地产项目成为近期的投资热点。从近期外资投资的物业类型选择可以看出，商业物业投资占比最大，为43%，其次是写字楼占比36%，住宅占比最小，仅为21%。

　　"商业地产回报率高于其他物业类型。"陈啸天指出，国内宏观调控导致住宅价格在未来上涨幅度有限。而商业地产不涉及民生，又是近几年新兴的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构更热衷投资商业地产。目前，中国住宅地产的投资回报率大概为3%～5%，而商业地产的回报率则有6%～8%。

　　事实上，商业地产价格处于相对的底部。在国内房地产市场的调整过程中，真正意义上处在相对底部的是商业地产、商铺，而普通住宅价格已经处在阶段性顶部，并已经开始下跌，别墅处在上涨阶段，但基本上属于上涨末期。在中央扩大内需政策的引导下，政府将会逐步放宽现行的紧缩政策，转为刺激房地产消费，因而对商业地产的发展十分有利。

　　其次，商业地产的抗跌性强，周期性波动相对较小，也层位吸引外资的重要因素。

　　在国内住宅市场持续走低的形势下，北京、上海等一线城市的商业地产的价格并未出现很大的松动。在供应量上，众多商业项目也已经启动，许多一度停工或暂缓开发的商业项目的开发速度加快，众多商业项目也正在酝酿之中。

　　购物中心成外资新宠

　　面对日益发展的中国零售市场和强大的商铺需求，外资资金一直有意进入中国商铺物业的投资领域。随着商业物业成为外资投资者的热点，商业地产中的购物中心等零售商业也受到了更多关注。

　　陈啸天分析，投资建设购物中心的外资机构分为两类。一是直接购买已建或在建的成熟物业，一是购买土地自己开发。虽然购物中心的物业形态在国内起步较晚，但发展速度却相当迅猛。随着人们消费意识的转变，一站式的购物方式越来越受到青睐，购物中心刚好集多种功能于一身，能满足消费者多方面需求。而且城市化进程的推进使住宅逐渐远离市区，在这一区域开发购物中心可以为居民的日常生活提供更多的便利。

　　据了解，投资建设购物中心的外资机构普遍认为，商铺将成为今年租金最稳定的物业类别。今年市区将有数个零售项目竣工，包括南京路附近的越洋广场、通利大厦和常春藤商厦，三项目将增加8万平方米的商铺空间。虽然其他类型物业的租金都已开始下降，商铺租金仍继续保持增长。因此，09年初便吸引了众多投资者投身于购物中心的建设中。