新商业板块商铺看涨 杭州人投资商铺热情不减 在杭州楼市，素有“一铺养三代”之说。虽然在当下的楼市观望气氛十分浓厚，但杭州人对商铺的关注和热情，却一点儿也没有降温。 且不说市中心一铺难求，就连丁桥那边，有个新楼盘的商铺，一推出就卖出10多套。商业地产资深业内人士、杭州赢商商业投资管理有限公司总经理方芳对记者说，现在中小投资者对商铺的兴趣明显超过了住宅。 据赢商机构数据显示：从目前商铺成交的区域分布来看，城北和市中心的成交量最大，从去年9月至今年1月，成交量已经超过20万平方米。而接下来的供应主力则集中在滨江、西溪、下沙等次级商圈板块。 新商业板块商铺看涨 开年以来，商铺市场一直很热闹。广宇上东城的商铺每平方米最高单价卖到了近1.2万元；城西金色蓝庭的商铺最高单价卖到了2.8万元左右。 跟武林商圈为中心的杭州传统市区商铺有价无市、基本上以租赁为主的情况相比，现在周边区域商铺销售则大放异彩，无论翠苑、城西之类的次城区，还是滨江、申花、九堡、城北华丰等近郊新区，只要一有商铺推出，就会购者如云。商铺销售还有一个显著特点，就是跟随新盘开盘热点区块转移，接下来西溪和滨江，将会成为商铺最集中的供应区块。 据统计数据显示，近半年来，成交量集中的区域为西湖区及拱墅区，具体区块集中在申花、城西及翠苑。西城年华、德泰御峰大厦（查看地图），继续演绎申花区块的热点。而申花区块的商铺销售均价也达到了26711元/平方米。万家花城新盘商铺价格更达到了32000元/平方米。城西区块嘉绿景苑东园、锋尚苑等老盘商铺价格也明显上扬，嘉绿景苑东园的商铺，2008年4月售价在13000-15000元/平方米之间，而现在卖到了20700元/平方米。 价格上，拱墅区的商铺也有不俗的表现。随着湖墅商圈的商业氛围渐浓，此区块内的纯商业裙楼开始突现出其应有的价值，如“迪尚商务中心（查看地图）”均价达到44621元/平方米，而“浙商时代大厦”虽地处拱墅区，但实处武林商圈，底层写字楼一套600平方米的配套商铺价格卖到26900元/平方米。拱宸区块的尚品商务楼得益于周边成熟完善的超市宾馆等商业配套，紧邻区政府、运河文化广场，50-60平方米小商铺单价也要32101元/平方米。 九堡代表楼盘是一度荣登月销售套数冠军的左邻右舍，地铁概念的成功催化，使其商铺价值极具想象力，价格则卖到了同区域的高点21560元/平方米，并由此带动同处九堡的魅力之城及泊林公寓也卖到了13000—18000元/平方米的均价。钱江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)由于大商业的规划,同时小商业的散铺投放量不大，所以商铺价格也高开高走。 主城区中心区域商铺销售总体存在有价无市的情况，目前市中心区域整体商铺投放量相对比较少，销售商铺类型以沿街商铺为主，黄金地段楼盘的商铺如西湖八号公馆、仙林福座（查看地图）、河滨公寓等均价一般是在40000-60000元/平方米。 投资商铺主要看中升值潜力 虽然新楼盘商铺成交火热，但方芳认为，从投资回报率而言，许多楼盘的商铺定价仍有水分：“合理的年投资回报率一般要求在6%左右，但按照现在的单价和租金算起来，大部分的回报率就在3%—4.5%之间。” 而从投资者的实际投资要求来看，很多人愿意花200万元买个商铺，年投资回报能达5%就相当满意了。一位销售部负责人表示：“一些买商铺的人，就想等过几年再卖掉，对目前的年租金要求并不太高。” 同样是投资房地产，不看好住宅却看好商铺，这是为什么？ 方芳认为，其实一直以来杭州的商铺需求都是不小的，只不过在住宅投资的巨大泡沫下，商铺的热度被掩盖了，现在住宅投资迅速降温，商铺投资则相对更为平稳。 另一位业内人士也表示：“最近手里有钱想咨询投资商铺、或者租套商铺的还真是不少，我不能说投资商铺一定比投资住宅赚钱，但从目前的形势判断，基本上认为杭州住宅的上行通道受到的压力更大，而商铺的价格更处于一个相对比较安全的水平上。” 专家支招如何买到好商铺 在经济波动、新楼盘辈出的楼市，传统的“一铺养三代”的理念，已不适合目前的形势，方芳建议投资者应该形成成熟和理性的投资理念，并积极学习科学的投资技巧。 那么，商铺该如何投资呢？专家给出了不少建议。 第一，除了专业的市场商铺外，目前市场上供应量比较集中的多为社区商铺。经营社区商铺要看社区人群的数量、层次和特征。对消费能力一般的社区，也就是一些郊区大盘，如果经营蔬菜超市、水果店、特色小吃店、干洗店、社区大药房、儿童玩具饰品店等业态还是很有可为的。而对于高档社区，除日常所需外还可考虑诸如咖啡店、酒吧、国际品牌专营店等。 第二，通过研究社区的成熟度，借鉴商铺转让价格，心里对商铺价位要有一个大概合理的定位。商铺的价格也有一个大致的类比，是和同位置的住宅价格相比，在3倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则明显风险过大。按同地段同类型的租金计算，能在8～10年以内收回全部投资的商铺较为理想。成熟的社区其商铺相对更具有商业价值，其价位也相对较高。除去人为炒作因素，若商铺的转让价格逐渐上升，其商业价值也愈高，值得购买投资。 第三，要看社区规划。这对于郊区大盘尤为重要。尽管目前楼盘入住率低，但由于政府规划，以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等，这样的商铺就算目前租金回报率低，还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设，如公交车站、学校等，如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业，那更是要抓紧投资了。如果几个住宅小区聚集在一起形成“扎堆效应”，那也是理想的商铺，因为这些小区底商、沿街商铺会形成商业街的格局，将会带来理想的消费人流。另一个重要方面要考虑到周边道路的宽度，沿街商铺是最为理想。 第四，谨慎对待“包租”问题。出售底商产权，保证投资者年回报率是开发商吸引客户的流行方式。对于规模较大的底商的出售，开发商经常选择“包租”方式，将底商分割成几十平方米或百余平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。投资者会得到几年的8%—10%的回报率保证，且不必参与租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，一旦开发商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报或将所购底商出售。
