通泰地产视点：透视商业地产发展的六大瓶颈 商业地产作为一个高投入、高产出、高风险、高利润的行业，近年来在全国各地得到迅猛发展。一个成功的商业地产项目不仅可以使开发商获得高额的回报，提升行业地位，更能增加企业的知名度和竞争力。正因如此，商业地产受到越来越多的追捧，但结果往往只有少数能够获得成功，其余大部分都只能以失败的结局退出商业地产大舞台。但这些困难并没有阻挡住地产商们投身商业地产的热情，就在这屡战屡败，屡败屡战的反复实践中，国内商业地产得到了缓慢的提升。究其失败的根源，一方面与开发商自身因素有关，另一方面则与商业地产其复杂程度密不可分。想要在复杂多变的商业地产市场获得成功，不突破重重瓶颈，难以获得成功。 瓶颈一：住宅观念根深蒂固 当前国内部分商业地产开发商都有住宅开发的背景。因此他们在项目运作过程中不可避免的会将住宅开发过程中的观念和思维方式用于商业开发，认为商业地产跟住宅一样，只要做好了就会有人买，卖出去了就可以马上变现。正因如此，不少中小企业不顾自身实力有限，盲目跟风。由于缺乏对商业地产的了解，导致前期考虑不足，大量重复建设、网点布局结构性、地域性不合理的案例屡见不鲜，加之后期销售过程中，许多发展商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者；还有些开发商采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的目标、明确的客户、明确的业态组合的情况下就开始破土动工，然后再考虑如何招商的问题，不仅招商效果不好，而且增大了后期经营困难。 瓶颈二：资金的紧箍咒——融资难 商业地产是资金密集型行业，具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的特点，这就决定了商业地产的融资难度远大于住宅开发。通常，商业开发过程中自有资金的比例至少不要低于50%，比例达到80%是最理想的，而这种条件无疑近乎苛刻。但这却是当前商业地产开发过程中不可回避的难题。国内许多大型商业项目在运作过程中，之所以会出现这样或那样的问题，究其原因，最重要的就是没有一个良好的融资渠道和变现渠道。毕竟，资金充足的开发商只是少数。对于大部分不具备较强资金储备的中小开发商来说，解决融资难题的渠道，是商业地产发展过程中亟待突破的瓶颈之一。 在国内目前的法律环境下，商业地产资本积累方式主要有以下几种： 1、上市募集（IPO）。上市对于企业来说是最熟悉的道路之一，也是最大的可选择之一。但是走上股市资本市场之路也不是一个简单的事情，从早期顺驰上市夭折，到07年国家发布严格控制房地产商上市融资的条令，想通过该途径解决资金问题变得越来越困难。事实也证明，上市之路的不平坦，不是每个公司都能上市赢得资本市场的亲睐，上市靠的不仅仅是运气，更重要的是实力，尤其是盈利的能力，否则只能望市兴叹了。 2、房地产投资信托（REITS）。该模式目前仅在仅在香港、新加坡、台湾等地区发展较成熟，而国内市场还处于探索阶段，通过REITS上市融资，还十分有限，不过其新颖的资金运作模式为房地产商的融资难题的解决提供了可借鉴的方法。 3、合纵之术。虽然国内开发商单体的能力较弱，但可以通过合纵之术联合起来进行大型商业物业的开发。比如投资商、开发商之间的联合，成为一个大的财团，用来支持物业的运营，同时整合具有科学运营能力的经营管理公司，使经营能力更强，打造商业地产价值链上各个环节的强者。 除此之外，面对苛刻的融资要求，开发商还可以通过专业化的运作手段来降低自有资金不足的风险。例如商业地产依靠银行信贷虽然占到资金90%以上，但后期运营情况良好；或者前期调研定位准确，很快地得到市场的认可；再或是开发商本身握有大量专业店品牌店的资源，使得后期招商进行顺利，人气飙升等；还有已经运作成功一个商业项目，从而确立了品牌效应，带动第二个、第三个商业项目持续成功等等。
