商业地产的招商特点及技术要求

    传统商业设施的开发商虽然并不重视策划（即市场定位和业态组合等），但他们还是很在意商业设施的招商工作。可见招商在地产开发中的重要地位。

    招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。

    与传统的商业相比，地产商业具有如下五大特点：

    目标客户主次分明

    首先是确定主力店群，其作用主要有四个：

    其一是有助于稳定整个项目的经营，主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而之。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展；

    其二是知名的主力店群的入住能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商；

    其三是主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的运营中能在保持一定量的基础上发挥更大的效用；

    其四是主力店群的进驻能够影响中小店铺的租金水平，提高项目整体租金收入。

    其次是在确定了主力店铺之后，再确定中小店群。其作用主要有两个：

    其一是按业态组合设计招入中小店铺，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求；

    其二是中小店的铺位租金往往是主力店的4－10倍，有的甚至更多，其租金总和是项目的主要来源。

    租金高低悬殊，租期长短不一

    主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜得多，一般从第四年起，租金开始递增，递增在3%－10%。由于发展商考虑了多种因素，成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小店的租期一般为3年左右，租金较高。以深圳市某近80000平方米的购物中心为例，先行入住的主力店某百货店，其租金为80元/月，租期为十五年，而同一层楼名店廊的铺位租金高达300－800元/月，租期为三年，租金差距悬殊的确令人吃惊。