保险业、外资谋进 蓉商业地产资本之渴将缓解 早在去年，随着保险业巨头平安集团18亿元重量级投资在成都的亮相，保险业投资成都商业地产的“野心”再次得到彰显。就在上个月，中国房地产开发集团总裁孟晓苏对外透露，国家将可能放开对保险资金投资不动产的限制，最终确定的资金比例是8％，届时将有近2400亿元的全国保险资金被允许进入房地产领域。这番言论再次引发巨量保险资金是否可以正式投资地产行业的猜测。不过业内人士分析，此时距修订后的《保险法》递交全国人大最终审议只一月有余，保险资金会不会如愿以偿进入商业资产，以及会有多少保险资金正式进入商业地产仍有待观察。 而在上个月，成都市首家欧洲投资购物中心“凯丹广场”（Galleria）正式开工建设。而这个庞大的商业物业的投资商，正是中东欧规模最大的房地产企业环达通。戴德梁行高管何衍钧则指出，现在正有一批外资活跃在国内的二三线城市，准备抄底商业地产。 岁末年初，各大地产研究机构的年度报告纷纷出炉，在他们的报告中有一个共识：以2008年三季度为分水岭，中国的商业地产市场由热变冷，增速放缓并下跌；预计2009年需求依然疲软，加上持续不断的新增供应量，商业地产面临较大的下行压力，或将延续去年四季度的趋势，但外资的蠢蠢欲动，REITs的推出及保险资金允许进入商业地产可能使2009年整个商业地产投资市场的发展格局发生较大的变化。 保险业巨资舞剑，意在沛公？ 目前，保险监管部门对保险资金投资物业性地产的闸门并未完全放开，但各家保险公司通过特批形式涉足该领域已是公开的秘密，除了自用以外，还可以出租获取稳定回报。 去年，平安集团旗下的平安信托与四川锦弘集团举行合作签字仪式，联手成立弘安投资管理责任公司。签约当天，平安信托表示将对弘安首期投资18亿元，用于改造锦弘集团旗下的三家酒店。 也是在去年，阳光保险集团成功竞得成都市东大街1号地块。阳光保险集团是锦江区通过招商引资工作引进的参与东大街－金融街投资建设的金融类企业，该企业将把东大街1号地块建成甲级金融写字楼，项目建成后将冠名“阳光保险大厦”，并承诺将旗下的阳光人寿保险有限公司四川分公司、阳光财产保险有限公司四川分公司和标准（北京）保险经纪有限公司四川分公司入驻该大厦。据消息人士透露，阳光保险的这个项目有意与四川电影公司谈判，并整合东大街1号地块背后的土地。这样，这个项目将有可能从区区10层楼的规划，突破至近200米高的摩天大楼。 保险业投资商业物业不仅仅是在成都，去年11月，中国平安以16.57亿元投得深圳福田中心区的一宗商业地皮，平安将在此建设一座预计高度可能达646米的摩天大楼。该楼建成后将成为深圳新的地标。“由于业务快速扩张，我们现在的办公场地早已不够用了。”平安有关人士向记者介绍说。据仲量联行相关人士分析推算：摩天大楼的开发成本可能会比一般楼盘上浮10％，而且2007年拿地也是属于高峰期。按此计算，比照上海中心的造价，“平安国际金融中心”的造价应该超过百亿。平安发言人强调，平安在深圳有集团总部，还有产险、寿险、银行、信托、证券等7家子公司，目前租用的办公场所成本很高。规划建设自用办公物业是出于业务发展需求，相关建设会充分考虑股东最大利益，同时符合国家相关规定。 目前，保险监管部门对保险资金投资物业性地产的闸门并未完全放开，但各家保险公司通过特批形式涉足该领域已是公开的秘密，除了自用以外，还可以出租获取稳定回报。中国人寿、中国平安、泰康人寿、民生人寿、中意人寿等都有过这方面的经验。仲量联行亚太区董事陈立民曾表示，“经营性物业就像‘蓄水池’，可以带来比较长期和稳定的收益。” 业内人士认为，从经验数据看，在经济低迷时期购买土地、开工建设物业，有利于降低经营成本并实现资产增值。同时，在当前经济形势下推动基础设施投资与建设，不失为响应政府号召拉动内需之举。而无论是阳光保险在成都的举动，或是平安保险的“中国最高楼风波”，都说明保险业在这一轮调整中进入房地产行业，被视为一件双赢的事情，资金将极大地缓解地产企业普遍缺钱的状况。保险业进入将有多种形式，或购买高端的写字楼，或通过资本市场增持地产企业股份。 外资解渴商业地产，布局二线城市？ 近半年以来，虽然房地产市场不容乐观，但商业地产逐渐成为外国投资者的目标。 据中国证券报消息，一批来自澳大利亚等国的基金正积极考察商业地产，并在一些二线城市下单购入不动产。其中，由于看好中国消费前景，商铺成为最为抢手的投资标的，其次是写字楼；由于二线城市投资成本较低，受到了更多投资者的关注，有专家估计，已有约5亿美元的私募资金在中国的二三线城市接盘。 日前，美国华平基金一次性投资1亿美元整体收购西安大唐不夜城A地块10万平方米商建物业；中东欧规模最大的房地产企业环达通则制定了在中国二三线城市发展的策略，2008年底拿下大连29万平方米商业用地，2009年1月在成都投资的凯丹广场动工。 似乎，外资即将成为商业地产开发商的解渴源水。戴德梁行相关人士表示，从全球范围来看，中国市场稳定，并且“起码还是在增长”；长远来看，中国仍需解决城市化问题，二线城市是目前的最大主力。而商业地产和住宅的属性完全不一样，除非经济体发生本质变化才会受到市场影响。 而尽管REITs进入房地产市场已经获批，但一些专家认为，一线城市好的商业项目更适合发行REITs融资，成功机率也大。仲量联行亚太区董事陈立民表示，一方面，一线城市商业项目有稳定的租金收益，保证现金流；另一方面，一线城市商业项目增值比较快，今后套现也比较容易，这是一些基金公司看好它的主要因素。而对于二线城市项目融资，可能海外投资基金是一个很好的选择，海外房产投资基金很想进入北京、上海、广州，但是受到种种限制，他们很难与国内的房企合作，二线城市的限制不是很多，当地也需要资金来发展城市的经济，不过，这个引进的过程会很长，现在有问题的项目比较多。
