戴德梁行：商业地产将出现两极分化

    长期跟踪研究中国房地产市场的房地产顾问机构戴德梁行认为，由于现阶段买卖双方处于僵持状态，短时间内很难出现外资大规模抛售在华资产现象。

    “尽管部分一线城市出现外资出售商业地产项目的情况，但主要集中在具备投资银行背景的外资公司,其他类型外资受到的影响非常小。” 

    戴德梁行投资部主管叶建成在接受中国经济时报记者采访时强调，外资并没有大量撤出中国房地产市场,虽然有外资出售在华资产，但是接盘的依然还是外资。

  　事实上,外资在华投资物业有一定的特殊性，大部分买卖行为都集中在外资与外资之间，国内资本介入的成分非常少，由于市场占有率较低，对房地产市场并不会形成实质性冲击,

    另一方面,基于目前的市场状况，在恐慌心理驱使下，有购买意愿的外资数量急剧减少，即便是想购买物业的外资也会将价格砍得非常低，特别是当前房地产市场短期前景并不明朗的情况下，大多数外资都放慢购买步伐，直接导致高端物业的成交量显著缩小。有数据显示，10月份外资在华收购海外资产数量与去年同期相比锐减一半以上。

    基金的逐利性被认为是导致外资所持有物业出售意愿明显降低的重要原因，叶建成分析说，外资投资中国房地产市场多以基金形式出现，出于基金的赢利特性，不可能不问价格就随意出售，一旦出现大规模抛售，市场中将涌现大量只求尽快出手而不问价格的物业，而在中国房地产中持有物业的外资显然还没有到这一步。

    “现状是大家都想出售物业，但是有购买力的业主却持观望态度，给出的价格非常低。由于不能卖出好价钱,导致一些实力相对较强的外资继续持有物业，这些外资并没有到被迫出货的程度，目前市场上出货意愿较强的外资，多为母公司破产的投资银行，未来外资抛售在华物业现象蔓延的可能性不会很大。”他说。

    从目前的市场现状来看,买卖双方正在进行长时间的拉锯战，此前有购买意愿的外资现在不想看房子，持有物业的外资因为价格太低不愿意出售手中物业，僵局需要等到市场发展到一定阶段才有可能被打破。

    基于此，叶建成对未来商业地产的成交情况持谨慎态度，他认为成交量是否能够放大还需要观察，“至少需要等到市场信心恢复，物业价格回归到合理价位，才可能刺激外资的出售意愿。”

    高端住宅、低端商业地产面临较大风险

    商业地产价格一路走低,直接影响到外资收购在华物业的步伐，部分物业价格面临较大的价格下调压力。

 　“受到房地产市场趋冷影响，中国物业资本的升值空间逐渐缩水，必然导致外资对所收购物业的品质产生新要求，也就是不再重点关注物业的资产增值空间,却对所持有物业的现金回报率提出更高要求。”

    受此影响，之前在外资购买资产中占据一定比重的高端住宅未来可能面临销售困境，商业不动产的抗风险能力将明显优于高端住宅项目。此外，商业不动产项目的销售情况也会出现两级分化,其中地段好、档次高的优质商业不动产将受到市场关注,而低端的商业不动产项目极有可能面临卖不出去的风险。

    “由于上海的商业地产项目要比北京多,项目的成熟度更高，外资介入的深度也要强于北京市场,未来外资在上海市场的收购行为将多于北京。”叶建成指出,之前外资倾向于收购不成熟的物业，通过先进的资产管理变成可持有物业，现在这种现象已经不再存在。

    短期内面临资产下调的压力，投资人对资产质量要求变高，长期看，中国经济将保持稳定增长。由于一线城市的需求相对坚挺，当房价开始下行时，面临的风险也比二、三线城市要小，投资潮流或将从二、三线城市转向一线城市，加剧一线城市的竞争压力。

    华尔街金融危机对外资收购在华资产的进程也将产生影响,正常情况下，外资购买商业不动产项目的资金由两部分组成，一部分是外资自身拥有的资金，另一部分是银行的贷款。大多数外资购买物业行为都需要通过银行融资。

    “受到华尔街金融危机影响，银行对新收购项目进行放贷会更加谨慎。缺乏有效的资金支持也将消减外资购买物业的能力。”叶建成说。

    他向记者强调，尽管华尔街金融危机将对全球经济都将产生影响，但是中国相比其他地区的影响要小得多。长期以来中国经济的高速稳定发展为其抵御金融危机提供了良好的基础，未来中国市场对外资的吸引力依然存在。