福州商业地产引进商业管理公司模式
核心提示：福州的商业地产进入了一个全新的阶段。近日，福州的两个大型商业地产都引进专业的商业管理公司，在商业地产规划之时即全面介入，在保障专业性的同时，亦保证了投资客的收益。业内人士称，对福州的商业地产而言，商业管理公司是一新鲜的事物，它的出现改变了传统的商业模式，为商业地产项目把脉，进行整体规划运作，缩短一个商业项目的“培育期”，尽快进入繁华角色。
【市场】商业管理公司全面引进
近日，福州茶亭水街和世茂天城的两大商业项目颇引人关注。
10月15日，世茂天城正式引进世茂百货项目。据悉，世茂百货为世茂股份旗下百货经营管理公司。此前，世茂百货已在商业领域取得瞩目成绩。上海世茂国际广场、北三里屯等项目的运营为世茂百货在商业领域的发展积累了丰富的经验，并与众多商家建立了战略联盟合作关系。
茶亭水街的开发商则邀请福州世纪冠亚商业管理有限公司全程为茶亭项目量身定位、招商运营，目前招商工作已取得联合体性成果。
在这些商业管理公司的牵头运营之下，开发商在售卖之初就承诺投资客稳定的回报。
据世茂天城的有关人士介绍，15年内，天城世茂百货将给投资该商业的客户给予高达120%的回报，前10年每年固定回报率为7%，后5年不低于7%(预计可达10%的年回报)，15年的总体回报率高达120%，这还不包括商铺本身的价值增值。而世纪冠亚商业管理有限公司总经理魏然称，茶亭水街为投资者提供了一个5年坐享40%红利的明确回报，即从商家入驻开始，商铺业主即可坐享财富收益，商铺投资回报率由银行出具担保，年租金回报率高达8%以上。
不难看出，稳定的回报率吸引了众多投资客的目光。
而商业管理公司的介入，则引起了业内人士的关注。他们称，对商业地产而言，从某种程度上讲，商业管理公司的引进似乎起到了扭转“乾坤”的作用，它改变了人们对大型商业地产项目的传统印象，让商业地产焕发新的生机。据了解，福州的大多数商业地产都对这种新型的运作模式产生了浓厚的兴趣。
【分析】1应市而生把控项目
为何要引进商业管理公司呢?魏然称，商业管理公司可谓应市而生，这是商业地产发展的必然阶段。在福州商业地产的发展应该经历了三个阶段，一是早期阶段，开发商建好项目，产权分割后出售，此后商业行为与开发商无关，商业的好坏全凭市场调剂，有点儿自生自灭的感觉。
第二阶段，则是投资客开始关注回报率，开发商亦想盘活局面，但大多数开发商缺乏对项目的整体控制力，散户自身调节的经营风险很大，出现了许多失败案例。甚至有些开发商承诺“售后返租”等，但由于监管不到位、招商经验不足等，出现了无法保障投资客利益的行为，以至于变相融资等，因此，国家明令禁止售后返租行为。第三阶段，则是地产发展至今，不少开发商已从竞争激烈的住宅开发转向利润较高的商业+住宅的地产综合体开发，无论是开发商还是投资客都非常关注商业地产的长期性，如何正确地定位商业地产、更好地规划商业地产、成功地运营商业地产，成为品牌开发商最为关注的事情。
对于开发商而言，商业与房地产开发是两个不同的行业，开发商懂得房地产开发，却不一定懂商业；做商业的人，只懂商业，也不一定懂房地产开发。因此，这些年，在商业地产项目中，有的案例成功，有的不成功，主要是信息的不对称。而对于商业地产而言，有三个过程：一是开发行为，即开发商开发项目；二是投资行为，即项目分割后，投资人的购买行为；三是经营行为，即承租人租赁商铺。三个过程中，涉及的人、事和责权利颇多，应该有一个强有力的组织者、协调者。
因此，商业管理公司的出现，很好地解决了这个问题。
魏然称，一个好的专业的商业管理公司，能够按专业水准提出方案，调查、分析项目的立店环境，能在商业业态上把握项目的规划、定位，充分了解当地零售、消费市场状况，有着良好的把控项目招商规划、整合、运作能力等等。
开发商与商业管理公司携手合作，引起不少投资客关注
2缩短市场培育期
“在专业的商业管理公司运作下，一个商业地产的市场培育期会大大缩减”，群升置业总经理肖斌称，这对商业地产的长期发展至关重要，同时也极大地增强了投资客的消费信心。
传统的商业地产项目，要想兴旺起来，需要很长的时间，甚至要走一段弯路。以中亭街为例，传统的中亭街是富有传奇色彩的商业古街，然而，中亭街在2002年重新开放后，效果却不尽如人意，空置率高达60%。中亭街的负责人坦言，在最初的两年，中亭街的压力非常大，在2004年，中亭街迎来了发展的第一个契机，引进了国美电器入驻，随后苏宁、永乐等家电巨头相继进入，这极大地刺激了福州人的消费力，带动了中亭街的人气，而中亭街也从此找到了适合自己的发展方向，即主业态应以专业市场为主，前后历经了5年。再以中洲岛为例，亦在2002年开街，至今仍处于定位不清的状态，最初的定位为旅游、休闲街，后来因招商不成功，调整定位为香港CEPA城，最终仍因为招商不成功，不了了之。
去年，中洲岛对外宣称海峡服装批发城，但仍未能让中洲岛“起死回生”。
究其原因，仍是商业地产项目前期规划、定位不明，以至于市场培育期无限延长，甚至夭折。“专业的商业管理公司前期就要介入”，肖斌称，它对开发商的商业地产项目要提出可行性建议，甚至着手整合合适的商业资源。例如，大型综合商业的ShoppingMall，一般都配置有主力店，而且这个主力店的招商至关重要，有些开发商会根据主力店的要求来规划项目，不同的主力店要求也不尽相同。对于这些，开发商都要事先洞悉，否则项目越深入，后期的招商困难就越大。因此，开发商不应盲目地建设开发，应该先招商，让懂商业的人在开发前期加入进来，哪些地方该如何走线，该设计什么样的结构等，这样项目比较容易获得成功。
3租金保障收益稳定
开发商携手专业管理公司，共同承诺投资客5年以上的投资回报率，犹如给投资客吃了颗“安心丸”。据了解，天城世茂百货和茶亭水街项目推出后，已有不少投资客表示出了极大的意向。
一名金姓投资客给记者算了笔账，如果50平方米的店面，总售价近500万元，按照开发商承诺的每年8%的投资回报率，5年即可收回近一半的成本，10年基本上收回成本。而按照一般的商业规律，10年以上的商业地产基本稳定，收益更为可观，便可坐享其成。
朝阳房产中介的总经理刘强称，专业管理公司介入商业地产的模式，应该说对福州商业地产影响较大，对普通的投资客而言，更具有一定的积极意义。投资商业地产本身是风险性较大的行为，一旦投资失败，则损失巨大。因此，商业地产的购买群体会慎之又慎。但这种稳定的投资回报率，可行性的操作模式，保障了投资客的利益。对于受当前国际金融危机影响，投资渠道愈发窄小的投资客来说，购买这种商业地产无疑是一个极具诱惑力的选择。
【提醒】初级阶段谨慎选择
虽然专业的管理公司介入商业地产将是以后的主流模式，但是，从目前而言，专业的管理公司仍是“小荷才露尖尖角”，仍处初期发展阶段。据业内人士透露，在国内，上海、北京、广州等一线城市，专业的商业管理公司发展亦不过数年，但在福州，专业的管理公司尚无成功运营项目的先例，一切都在起步阶段，仍需拭目以待。
有业内人士提醒开发商，挑选一个好的商业管理公司至关重要，可以从多方面对这个商业管理公司进行考核，例如责任感、专业水准等。当然，最基本的一点则是基于这家公司对当地市场的了解情况，以及对商业资源的积累、谈判经验的积累，对不同商业地产模式的认识。当然，开发商除了引进商业管理公司外，还可采取更为积极主动的模式。例如，通过企业并购或参股国内知名的商业管理公司，实现管理团队有效速成，提高核心竞争力，提升项目的管理水平，保证项目应变市场能力，实现长期稳定经营。
对于投资客而言，亦应谨慎选择商业地产项目，看清商业管理公司，切莫因短短数年的投资回报率而冲动决策。投资商业地产更应该长远来看，考察开发商实力，看商业管理公司曾经运营的项目，看商业地产所处地段，判断商业地产项目是否有可持续发展的能力。