楼市失调必使经济失血

当前，人们对待楼市的态度，集中的表现为对待房价的态度。如果分类，大致有如下四种：一、希望房价继续涨，这是部分开发商和大部分房产持有者的想法；二、希望房价保持稳定，没有大起大落，这是政府和银行的意愿；三、希望房价适度回落，这是部分开发商和绝大多数明智人士的意图；四、希望房价巨幅下跌，这当然是大多数无房者的心愿了。

我们的态度是：既反对继续暴涨，也反对一落千丈，而是希望房价在维持一段平稳之后，逐渐回落到合理水平。因为无论是暴涨还是暴跌，其最终结果都会导致楼市失调，进而引发经济“失血”。

暴涨：房价高处不胜寒

任何商品的价格，都不能脱离当地的经济发展程度和消费者的收入水平。房子作为生活必需品，其尤其要适应当地普通民众的购买能力。而眼下的房价，却远远超出了人们的承受能力。以北京为例，2007年北京城镇居民一家三口全年可支配收入是65967元。目前，北京城区商品房均价大概在15000元/平方米以上。假如以2007年末北京城镇居民人均住房面积20.3平方米的标准衡量，全家购买一套61平米的住房，就需要支付91.5万元人民币。也就是说，此刻的房价收入比高达13.9。澳洲悉尼以8.5的高位曾被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。相比之下，即使如悉尼者，在北京面前也是小儿科。北京如此，地方的情形也差不多。大多数地方的房价虽然较北京低，但是人均可支配收入也相应较低。北京作为首都，其独特地位尚能吸引世界及全国各地的购房者前来投资，而地方普通城市的吸引力又哪能跟首都相比呢？

房价过高致使楼市失调，迟早是要遭遇恶果的。以越南为例，2004年的时候，胡志民市的房价就达到每平米 1500美元到 2000美元，2008年暴跌之前甚至高达每平米6000美元。而据统计显示，2007年越南人均年收入仅800美元，而在胡志明市，每月300万越南盾的收入已算是中等水平。有的大型企业高管的月收入能达到5000万越南盾，但即便这么高的收入，也要用将近5年的薪水才能换来一套100平米的房子。中国的房价和收入差距当然远没有越南那么大，但是如果任由房价暴涨，一切严重后果只是个时间问题。前车可鉴啊！

客观地说，假使经济形势好转，宏观调控政策略有放松，人们的观望情绪稍有收敛，那么全国的购房需求仍然会通过极大的市场成交量表现出来。因为，尽管在人均可支配收入统计数据看来，居民的购买力已经勉为其难，但是由于存在较大的贫富差距，实际上在大部分人无力购房的同时，而另一部分人则有能力购买多套。这样一来，只要房产仍然有着稀缺属性或者投资价值，那么楼市的总体需求还是会显而易见。大概，这也正是部分业内人士，在“风霜刀剑严相逼”的情况下，仍然保持乐观态度的根本原因。不过，这种脱离大众、竭泽而渔的营销思维，恐怕也隐含着巨大的危机。经济学上有一个概念叫“不对称性原理”，如果套用在房地产经济上，就可以这样解释：在房价非理性飙升过程当中，支撑房价走高的原因有两个，一个是居民自住需求，还有一个就是富人们的投机需求。但是当房价抗跌的时候，力量却只有一个，那就是自住性需求。而自主性需求所要求的，便是工薪基层和小中产人士未来的可支配收入。如果将“对称性原理”加以简单概括，那就是“富人产生房价的峰值，但是穷人产生了房价的抗跌值”。试想，当房价继续攀升，需要依靠“穷人”来抗跌的时候，楼市崩盘还会远吗？责任地产，应该是一种可持续地产！

暴跌：经济不可承受之重

之所以害怕房价暴涨，恰恰是因为害怕物极必反式的暴跌。房价暴跌、大跌，足以对经济造成毁灭性的打击，这是由房地产业与国民经济的特殊关系决定的。

首先，房地产业对经济发展有着巨大的驱动作用。自1998 年以来，房地产行业作为国民经济的支柱产业的地位始终没有改变。作为需求市场，房地产业可以拉动钢铁、建材、森林工业、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等产业的发展。考虑到房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP 的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%，由于其产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济发展的波动。

其次，房地产业与社会经济有着存亡与共的共生性。从1998年住房制度改革开始，银行对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为投资和销售两个方面的支持，特别是对个人的信贷支持成了房地产发展的重大动力。到了2003年，房地产开发的银行信贷余额已经增长了3.2倍，个人住房消费信贷增长了大约27倍。仅2004年一年，个人住房消费贷款就达到2万亿元以上，为2003年底个人住房信贷余额的一倍。2008年2月，上海银监局发布了《2007年度上海市房地产信贷运行报告》，报告分析，至2007年12月末，全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元，比年初增加452.88亿元，增幅10.58%，2007年上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业，至12月末，中资商业银行房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为32.2%。如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款，房地产业捏着银行一半左右的信贷资产。既如此，那么我们说房地产业通过绑架国家金融进而绑架国家经济是一点都不为过的。如此一来，无论是开发商大批死亡，还是房地产整体崩盘，继开发商倒霉之后的，便是银行倒霉，随之而来的自然是金融危机和社会动荡。由房价暴跌导致的楼市失调，同样会使经济失血。

“适跌”：在平稳中回归理性

房地产业对经济的贡献有目共睹，而房地产业对经济的威胁也不言而喻。正所谓，楼市平稳则经济昌盛，楼市失调则经济失血。房价暴涨要不得，暴跌同样要不得。这样说，非个人利益左右，实乃经济现实使然。

治疗楼市病症，需要充足的时间，更需要平稳的环境。只有满足了这两个条件，银行才能逐步收回贷款缩小风险，政府才能不受干扰的循序转变经济增长方式。当然，争取稳定并非最终目的。鉴于目前房价偏高，在稳定之后适当回落才会有光明前途。而房价如何回落、回落多少才是合理水平等关键问题的解决，则有赖于一个理性、健康、建设性的舆论氛围。