商业地产营运前期SWOT分析

先作联丰市场招商建设的SWOT<优劣势.机遇.威胁>分析:

一,优势(S)分析:

<1 >  现房: 即买即租即可用,            

< 2 > 产品大气, 品质上乘,结构合理;

<3 >大型联华超市即将开业, 通讯.银行餐饮服饰等正在完善,

        ( 产品如果为社区商业是成功 ! )

二,劣势(W)分析:

<1,> 除联华超市外,其他都是小商家, 特色欠佳,竞争力缺乏，突破点何在?

       如为社区业态,< 部分与联华超市经营类同而冲突 >

      ( 社区商业的有效辐射半径为2--3平方公里 );

<2,> 如果无规范化发展,后期的商业定位将更加混乱,市场将被边缘化的危险!

  ( 这非危言所听,仅几年内泛周边社区域怎能支撑七八万方的商业面积? )

<3,> 区域规模.人口数量.人流导向消费能力偏小.消费习惯需合理引导:

三,机遇(O)分析:   <创建新的 ”奶酪市场” 分析建议>

<1,> 发展自身已有优势(W)点,寻求市场空白点,

“ 走出去,请进来” ,寻求专业市场合作者；

----苏宁.国美.永乐类,最佳阵容应为招商:电脑数码类的大型商业管理公司,

-----因目前苏州专业规范化数码市场欠缺,

如某某数码港 <专业批零市场>进驻,聚集全市人气;

<数码是最潜力时尚消费力,这也是目前苏州唯一待开发市场空白>,

另布艺窗纱.皮革箱包. 图书文具市场等专业批发市场

<据实差异化招商引导> 从而以点带面提升整体市场活力和促使市场,

以超市社区服务为辅向专业市场为主转型.

<2>  其他市场比较: 华东建材城.电器城.里口家具城.中国服装城.

常熟食品城,以及在建的华东商业城,

其先天地理位置都在城市周边,

而准确定位招商运营的成功,售价.租金的逐年上涨;

＜３＞   放水养鱼,主导培育市场: 

”新奶酪”发展方向,电脑数码.电子耗材

<苏锡常是中国电子集产地,而没有专业化的市场集散市场>

这正是联丰机会所在,这也可成为专业数码大商家招商的优势条件；

＜４＞   先租后买:带租约发售:

可使经营权和所有权合理分离,各得其所,共创三赢;

＜ 5 ＞ 政府主导整治乌鹊桥.干将路电脑市场,

以联丰广场作提升级的市场需求栽体，拓展市场潜力；

四,威胁(T)分析

<1>政策同质化:  政府对普通市场政策同质化,但专业电子类市场

(扶植本区域电子类产供销一条龙建设),

相信政府及职能部门可支持优费相关工商税金,降低入市门槛;

<2>城际替代边缘化: 远离闹市中心,消费能力被市中心.专业市场大量替代,

如果不能够吸引市县区大量人气,仅作社区商业,联丰将被城际替代边缘化;

<3> 小商户心态.质量.数量偏低以及本市场空置率不对称;

      近十万平方可消化吗? 市场商家的赢利点? 以后的租金体系?

     售价逐年增值是否可达到目标?

<4> 如果在开业一年内,现有市场内的服装等商户,经营赢利整体效益欠佳,

       市场门面租售风险将暴发--------

       重新启动市场的难度将倍增(降租金,门面滞销)!!!

<5> 现有小经营户的经营.抗风险能力: 怎样吸引消费?可持续赢利?

<6>联丰开发商心态:  (期待改善!)

        粗放经营-----按现有招商及运营方式,以市场自行发展为主的结果;

五,综合建议.分析方案:

1, 发挥现有优势,整合资源,联合政府职能部门,

从现社区商业到商业圈商业．向专业<电子电脑数码>市场为主方向发展；

2, 组织专业招商团体,整合资源,提升市场与结营户的共同营销广告促销活力;

3, 执行”请进来,走出去”的招商策略(主动出击,非好酒不怕巷子的时代);

4,   主动招商对象:  数码电子大型连锁商.

     文化图书文具．窗帘布艺.大型特色餐饮娱乐,

    < 春节前是联丰市场确定招商决策,

      初步筹划.意向招商(一年大计计于春),给予速迅行动!!!   >

５，整合推广：创业智讯,市场信息.联合主题促销活动，培育市场繁荣；

６, 协同降低往返交通便利性(车费,班次)这是繁荣市场的一个充足条件…