广州老城写字楼难敌天河　写字楼定位需改变

　　天河写字楼成交居榜首

　　据了解，越秀、荔湾老城区新推在售项目基本分布在东风路、环市路一带，如亚洲金融中心、紫园国际商务大厦、万晟商都，还有登云天下鞋业展贸式写字楼、豪畔商务大厦、广州美博服装城等。

　　今年3月，位于东风东路的紫园国际开售，开售一个星期售出三层。然而，据中原地产统计，从4月21日到5月19日都没有成交。4月，亚洲金融中心以均价1.25万/平方米的价格开售，价格甚至比周边住宅低很多，刚开售时成交量喜人，但近期并不乐观。据统计，4月21日到5月19日，仅签约两宗，成交面积567平方米。这两个都是东风路上的重要项目，老城越秀的成交现状由此可见一斑。

　　中原地产统计数据显示，广州一手写字楼成交主要集中在天河区。其4月份的商业月报显示，天河区的写字楼成交量占了全市成交的50.06%，位居当月各区销售量的首位。其中，该区域的成交主要来自发展中心大厦、中石化大厦及维多利广场。

　　硬件、交通阻碍老城项目

　　据业内人士透露，最近不少租客从老城写字楼迁向天河，这也反映了老城的市场地位在下降。少了租客，自然也影响了老城写字楼的成交。

　　戴德梁行市场研究部经理黎庆文称，天河便利的交通也是吸引人的地方，老城区虽然路段成熟，但找起来比较麻烦。此外，老城居高不下的住宅价格阻碍了置业的脚步，选择天河方便员工上下班。

　　黎庆文认为，老城区确实拥有成熟的商业环境，但在面对珠江新城等新写字楼聚集地，老城的写字楼却占了劣势———多数写字楼有一定的历史，硬件条件不好。

　　而目前天河已开始推出面向中小型企业的写字楼，而且珠江新城将有更多的高端产品面市，整个区域的档次将越来越高。这对于很多企业来说，吸引力不小。

　　老城写字楼定位急需改变

　　日前，在津滨腾越踩盘时，记者遇上了一酒店类刊物的负责人王先生，此前在越秀区办公。王想将办公地点迁到珠江新城，主要是看中珠江新城以后的发展趋势。

　　黎庆文认为，目前老城所要做的，便是改变其定位。以前老城的写字楼定位是综合性的，现在应该专门面对中小型贸易公司。

　　此外，带租约的写字楼也有一定的市场。据了解，登云天下国际鞋业展贸式写字楼发售时即带租约，开发商还承诺三年内回报率不少于24%，这是其热销的其中一个因素。

　　小面积写字楼受欢迎

　　中原地产写字楼部负责人介绍，在广州，小面积写字楼一直最受欢迎。一方面，小面积写字楼成本低，投资者容易一次性购买；另一方面，目前广州以中小企业居多，对小面积写字楼需求大。

　　合富置业写字楼部负责人表示，与投资住宅相比，目前广州写字楼价格普遍低过同区住宅价，市场空间较大。而与投资商铺相比，投资写字楼区域限制小，广州各区对小面积写字楼的需求都很强，投资风险相对较少，租金回报率通常达8%.