离开业剩3个月招商率仅30% 太古“迷失”北京三里屯
离2008年6月开业只有3个月，而北区的招商率却仅有30%。三里屯Village南北两区在商业定位的差异和高租金的预期，导致先期开业似乎已成定局。作为上市公司太古地产和基汇资本中国基金，在京城做高端商业是否具备“放长线钓大鱼”的心态呢？
2008年春节刚过，天气渐行暖和。在阳光的照射下，拥有17万平方米建筑面积的三里屯Village彩色的玻璃幕墙让人直晃眼。
临近工体北路南区的整体工程基本完成，少数几栋楼还在进行外墙建设，钢锯切割金属的刺耳声音不时隔着厚厚的围墙传了出来。
这是三里屯Village 离开业时间还有4个月的景况。
一年前，三里屯Village（原名“新三里屯项目”），因香港太古地产与基汇资本中国基金合资收购而轰动京城地产界。这个号称总投资额48亿元人民币的商业地产项目，打出“高端牌”、甚至“奢侈牌”，
然而，原定于2007年10月开业的项目，曾经一度将开业时间锁定在年底，现在又推迟到了2008年6月。目前，据知情人士透露，分为南北两区的三里屯Village届时很难做到整体开业，将采取南区先期开业的策略。
记者独家调查发现，三里屯Village北区的招商率仅达30%。一系列问题由然而生：三里屯Village招商遇阻，水土不服？南区能否在6月顺利开业？非主流商圈的三里屯，是否成为太古迷失京城商业地产之地？
租金预期过高
高企的租金让很多商家望而却步，同时也影响了三里屯Village的招商进度。
记者以商家的身份致电太古驻三里屯Village的招商部，一位工作人员表示，目前北区的租金价格在95～100美元/平方米·月；而南区的平均租金价格也在70美元/平方米·月左右。
拥有7家店铺的北京市金汉斯餐饮连锁管理有限责任公司，短期内的目标是在北京开20-25家。据记者了解，这个每家店铺的营业面积在1500平方米左右，一次性签约就在10年以上的餐饮连锁品牌的承租能力在3元∕平方米·天 。
金汉斯开发部部长江志胜坦言：“最早与三里屯Village接触时，还是希望能在里面开一家店面，毕竟临近使馆区，而且又是酒吧街。当时前期也做了很多试调工作，不过谈到租金时，太古方面给出的价格是55美元/平方米·月，远远超过了金汉斯的成本控制范围内，最后不得不放弃。”
“租金水平超过了商家的心理预期，将很难吸引品牌商家进入。一般情况下，品牌投资者可以接受的租金占到运营成本的8%～15%。如果超出这一范围，或者其租金超出了住宅平均租金的30%～40%，则有可能亏本。”戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)告诉记者。
记者获悉，目前王府井商圈成熟物业的租金水平大多在50~150美元/平方米·月，东方新天地的平均租金水平为200美元/平方米·月左右。但三里屯Village的租金却直追后者。据业内人士透露，三里屯Village的租金在2007年曾经一度炒到了140~160美元/平方米·月的高价。
高租金让很多商家知难而退。
2007年4月份，意欲在三里屯开店的某知名咖啡品牌对其租金表示难以理解。其拓展总监杨小姐表示：“公司今年预算花费200万元在北京开设5家分店，本来计划在三里屯Village布局开设一家店铺，而过高的租金使得这一计划被迫取消。”
杨小姐算了笔账：“我们看中的商铺使用面积才60平方米，月租金却达到80美元/平方米，那这一店面的租金一月就要34500元左右。按照以往的经验，预计店铺的月营业额大致在5.2万元左右。如果加上装修、人力成本等固定费用支出，那未来店铺将难以盈利。”
像杨小姐这样的商户情况不在少数，往往是高额的租金导致其难以进入某个商业项目。因为经营者考虑更多的是商铺投入产出比，其中商铺租金是投入的重要部分。
对于北京纸老虎图书有限公司事业发展部总监王泰来说，北京市所有商业地产项目都在其关注之中。伴随着业务的发展，纸老虎预计将在北京开设20家文化休闲中心，于是寻找3000~50000平方米的大型商场的商铺是王泰当前的重要任务。
据介绍，目前纸老虎的总店开在金源时代购物中心，总建筑面积为6000平方米。而不久的将来，其位于龙德广场8500平方米的文化休闲广场也将入市，签约时间在20年。但王泰也想在三里屯开一家浓缩版的文化休闲广场，但三里屯Village租金价格让其放弃了这个计划。
“商业项目的增多，对于品牌商户来说是一件好事。但之前失败的教训，让纸老虎的选择非常谨慎。”王泰透露，纸老虎曾进驻东方广场、国贸数码大厦、西单置地星座以及东四环乐购超市的店铺，或是因为租金过高，或是对开发商的号召力评估过于乐观而最终关门歇业。
在北京有4家店的好又多百货商业广场有限公司开发部高级经理拓正阳说：“原则上，超市的承租能力在10美元/平方米·月。所以对于太古地产的三里屯Village项目，我们根本不敢谈。”
针对商户们认为三里屯Village租金过高一说，有分析人士指出，从北京目前在建的商业项目来看，在城区内开发总建筑面积达17万平方米的商业项目寥寥无几，该项目是为稀缺品种。另外，作为上市公司的太古和基金，它们的股东对资金的回报率要求会更高。“基金公司更是看重财务数据。往往会忽略商业地产运营的规律。”该分析人士说。
长线投资心理缺位
三里屯Village北区高端商业的定位，必然导致招商路漫漫，太古和基汇资本中国基金是否做好了“放长线钓大鱼”的准备呢？
面对招商难题，开发商资金充足与否无疑是其能否成功的重要因素。北京高博SPACE商业经营管理公司董事总经理司徒文杰分析，造成目前北京商业地产招商困局的重要因素之一就在于开发企业的自身实力。反之，招商难也是对开发商资金实力最有力的考量标准。
“资金雄厚的开发商可以长时间持有物业，等物业后市转好或开业时机成熟后再推向市场，而资金实力不够的开发商却只能转让或拍卖商用物业以换取开发成本的回笼。”张家鹏说道。
东方新天地、金融街购物中心等商业前期招商都遇到诸多难题，但是开发商凭借雄厚的资金一直持有商用物业，而入市后招商情况较为乐观的事实证明，公司强大的资金实力成为该购物中心成功的奠基石。
“太古地产接手之后，并没有对国锋置业的招商计划进行大的调整。但是，因为开发商的实力，让南区的招商得以比较顺利地进行。”负责三里屯Village招商代理的高力国际商铺部董事陆启浩介绍，“南区的招商已经达到近90%”。
服装品牌ONLY成为三里屯Village项目的大客户之一。ONLY市场部的房玉颖介绍，ONLY去年就已经与三里屯Village项目签约，将落户项目一层近千平方米的独栋建筑。“目前三里屯区域还是我们品牌的一个空白点，三里屯Village项目的出现正好填补这个区域空白”。
在房玉颖看来，尽管新三里屯的租金报价相对周边区域要高一些，但是项目本身的设计以及太古地产的实力让ONLY感觉高租金的回报会比较高。
顶新国际集团北京德克士食品有限公司开发部西区经理潘俊武最近很忙碌，康师傅私房牛肉面品牌的拓展落在他身上。目前，该品牌在龙德广场、嘉茂购物中心、大钟寺国际广场、远洋国际中心等的14家店正在营业中。而筹备中的2家店也在不久后入市。
潘俊武说：“与三里屯Village项目接触有近两年的时间了，现在双方都有合作意向。我们目前还在研究，租金价格还是暂时可以接受的。只是，如今南区已经没有什么好的位置提供给我们，位置成为谈判的重点。”
记者获悉，面积达3160平方米的Adidas环球店将在三里屯Village开业，Nike和 Best Seller也将在此开设面积分别为735平方米和993平方米的零售店。包括一座设有1700个座位、八个屏幕的大型影院——Megabox Cinema和其他充满活力动感的品牌Esprit、 Lacoste、i.t、Quiksilver、Craft、Mizuno、Hilfiger Denim、Levi’s、 Sole Town、Eminence及G2000 等也将入驻这里。
司徒文杰强调：最重要是长期投资，做商场始终坚持长期投资的态度，不会拆零出售，既要养大也要养好。把商场当成一个“生态机体”来看待，它有怀孕期（设计阶段）、幼年期（建设初期阶段）、成长期（凝固阶段）和防衰老期（持续阶段），不同时期区别对待。
先期开业成定局
在2007-2008年北京400万平方米商业地产放量的现实面前，先期开业成为一道风景线。以“太古汇”商业品牌著称的太古地产能否打破这个“魔咒”呢？
由19栋低层高建筑组合而成的三里屯Village，以“3·3”服装大厦为界分为南北两区。打造这样的低密度建筑形态是基于何种考虑？太古方面负责人给出的答复是：“与传统的购物中心所不同的是，三里屯Village是一个开放式��物区，顾客既可以在户外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮、娱乐和购物的空间。”
不过，这同时也遭到业内人士的质疑。在记者采访的人中，大多数表示：露天街区如何对抗北方冬天寒冷的天气？
专家认为：“这种业态的商业在冬天的吸引力必将大减，就好像之前新天地一期一样。”
在香港以开发优秀物业而闻名的太古地产，在这种建筑形态下如何定位三里屯Village无疑是个挑战。结合三里屯多年形成的休闲娱乐特色，太古地产在确立了整体商业定位的情况下，将南、北区的商业定位进行了细分。
南区在融合三里屯固有休闲、娱乐商业氛围基础上，将主要针对年轻时尚客户群体来进行业态组合。据悉，南区的2~3层将有针对性地引入餐饮业态来契合三里屯固有的酒吧气息，吸引人们重新回到三里屯。同时，包括餐饮、文化和娱乐等设施也将大多集中在南区。
而北区主要针对高档品牌的定位，包括众多国际知名的奢侈品牌都在招商的范畴之内。
事实上，因为南北区被3·3服装大厦隔开的情况下，北区的地理位置和自身过高的定位，严重制约了其招商进度。
记者致电太古地产租赁部时，其负责人告知，截至2008年2月21日，北区招商已经接近半数。然则，记者在太古地产招商部以商家身份采访时，得到的答案却是北区招商只达到30%。
就是在招商如此困难的情况下，很多实力一般的商家在询问北区的情况时，却遭到太古招商部的断然拒绝，理由是“北区定位高端”。
这来自中国奢侈品市场诱人的前景。高盛公司在2005年表示，中国奢侈品消费人群已经达到总人口的13%，约为1.7亿人；奢侈品市场现在的价值为20亿美元，约占全球总额的3%。
尽管如此，人们最为担心的是，北区是否会遭遇金融街购物中心当初的尴尬？
金融街购物中心，这个酝酿了5年，先后4次推迟开业的高端奢侈品商业终于在2007年9月开门营业。因为定位为京西高端消费市场，所以项目在招商过程中几经周折。据了解，该项目曾远赴香港招商，但结果并不如意。
金融街购物中心总经理邓汝舜坦言，“4万平方米的体量，全部都是一线品牌显然不太现实。”这个出租面积达3.8万平方米、共计114个店铺的购物中心，最终在今年5月完成了全部招商。
而三里屯Village北区又要何时完成招商呢？