浙商市场进军商业地产
在商业地产领域，浙江人以及“市场人”的地位在急剧上升。
有人评价说，商业地产在中国的发展还是婴儿阶段，但是已经吸引了越来越多的开发商和投资者进入。中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长王永平说，这是因为商业服务业的发展为商业地产进步提供了更广阔的舞台。
3月29日-30日，2008中国商业地产行业年会把地点选择在了杭州，而在众多的获奖个人和项目中，浙商已经成为了其中不可小觑的力量。
浙江省政协副主席徐冠巨说，在中国商业地产的成长历程中，浙江是一个摇篮，浙商是最早期的力量。回顾我们浙商的发展历程，先是我们这个市场产生了制造业，然后制造业的发展繁荣了市场，市场的繁荣又反过来促进制造业的发展，加快了整个经济体的繁荣。在他看来，“中间市场始终是载体，义乌整个城市就是一个商业地产”。
当处于上升期的商业地产和市场开发经验丰富的浙商市场两厢结合，当浙商市场意图进军商业地产，会是怎样的一番景象？
专业市场的新地位
吕振华(浙江省市场协会秘书长)
专业市场本身是一支充满中国市场经济色彩的生力军。现在我们浙江省已经有4096个专业市场，2007年的成交额达到9300亿元。我们预测，到今年底将突破一万亿。浙江的商品专业市场，是全国商品专业市场中发展最早、发育最快、发育最好、效益最好的商品专业市场，已经起到领军的作用。
在新的历史发展阶段，这些市场将发挥新的地位和作用，很多创新的发展举措也应运而生。这些重大变迁的表现有以下几点：首先是传统的商品专业市场正在从非标准的商业物业走向标准化的商业物业形态。其次，商品专业市场正在走专业化的发展趋势，从传统的专业市场转向现代的专业卖场，尤其是一些典型的服装市场、家具市场，都在从传统的专业市场阶段提升到专业卖场的发展新阶段。最后，商品专业市场的商业业态正在向国际化发展，与现代都市所需要的商业形态接轨。
商业地产的未来无限大
胡平(九届全国政协常委、原商业部部长)
商业地产的概念是最近这几年提出来的，但是这个行业本身历史悠久，而且发展的空间很大。商业地产是国民经济的支柱，跟科学、农业、制造业同样具有重要地位，随着市场经济在中国逐渐成熟，我们能感觉到商业地产的日益重要。
现代化的市场设施需要现代化的商业结构，这包括硬件和软件方面的建设，是商业行业大显身手的绝佳时机，对国民经济的拉动是巨大的。这不仅表现在基础产业、制造行业，还包括设计、建筑等每个流程。更重要的是，当商业地产建设起来，对社会的影响，牵涉到国家税收、就业、人民福利、日常生活等各个方面。从现代服务业的视角来看，许多经济、金融的活动都要跟商业地产连在一起。
几大指标是办市场关键
金位海(金田阳光集团董事长)
现在建一个市场是非常容易的事情，因为国内和国外的大财团非常多。会花一两百万元投资一个市场的人，我认为是越来越多了。但问题是你怎么把它经营好？发展好？这是关键。
比如我们现在在山东办市场，为什么选择在山东？这里面有几个指标是很重要的。
第一个指标是消费人口数量，比如中国有13亿多人口，毫无疑问是全球第一消费大国。昨天有人问我，在北欧瑞典办市场，成功的比例有多少？我的观点很明确，难度非常大。因为北欧国家的全部人口数量加起来，尚不足两千万。即使两千万人同时来你的市场消费，能形成多大消费力？所以我们在外面办市场，消费人口数量是个非常重要的因素。比如山东，有9000万人口，还有河南、河北、四川，单从人口数量来看，在这些地方办市场成功系数会比较大。
第二个指标是经济基础。我们知道，现在中国经济发展最好是广东、上海、江苏、浙江、山东这5个地方，当地人民富庶，生活水平较高。只有当老百姓有余钱时，他才会考虑更多消费。我在山东的第二个市场选择了威海，威海是一个经济基础非常不错的地方。
第三个指标是定位。比如说义乌小商品市场，定位全球，他们会关注来自全球的客户，其他市场就不可能这样。从目前的形势来看，即使最大的财团，也不可能做第二个义乌。所以现在我们市场是区域性定位。
第四个指标是国情。许多有影响力的品牌在每个省都设有总经销、总代理，作为区域性市场，你如何去吸引他们？可能要通过市场形象和经商文化的营造，以及政府的一些优惠政策，把他们吸引过来。现在的厂家不会跟你讲朋友情面、领导情面，因为已经是市场经济了。
创新和差异化定位
邢积国(杭州联盛投资有限公司董事长)
最开始的时候我们做传统的建材市场，解决城市家庭的装修问题。2005年，我们推出的“第六空间”是一个家居主题商场，在我的构思里，希望把它做成一个比较高端的家居商业品牌，并且希望把这个品牌做成家居行业的“恒隆广场”或者“杭州大厦”。
2007年我们推出的一个新的商业模式是“大都会”，由8个主题家居商场组成，再加上两条街、酒店、餐饮等配套，形成一个复合MALL，我们称之为“家居主题MALL”。
我们还在思考，未来10年、15年、20年以后，中国家居业高速发展，什么样的业态才能生存下去？结论是要做细分市场。所以现在，我们非常的时尚、艺术，除了档次之外还作出性格。
是市场，更是交流的平台
汪克(东兴东盟商品交易中心总裁)
最近北部湾这个概念炒得很热。今年农历初一，中央有关领导专门在广西提起这个话题，说要把广西沿海发展和东盟十国结合起来，成为一个大商贸流通平台。
为什么早几年我们很少提起这概念，而最近提的很热门？这是当我深入进去以后，才理解的一些事。中国和东盟的10+1协议，旨在打造当今世界上最大的自由贸易区，因为中国和东盟十国的双边贸易近年来迅速发展，2005年中国和东盟十国的双边贸易额是1350亿美金，到了2007年，中国和东盟十国之间的双边贸易额已经达到了2200亿美金。所以这个自由贸易区发展非常迅速，基于这样一个大背景，北部湾也被炒得非常热。
我们的商品交易中心在东兴，是国家一级口岸，到目前为止，是中国与东盟十国惟一一个海陆相连的口岸城市，我们的设想是把专业市场做到边境上去，依靠后面东盟十国的大背景，在这个水陆相连、物流便捷的城市，去建立一个大平台。使专业市场、商业地产能够有机结合起来。
改变经营模式
蔡志远(港龙集团——中国国际紧固件五金城董事长)
我办市场有10年经验，以前是在苏州、昆山、上海一带，去年我选择了海盐，回到浙江发展。我们的专业市场如何向MALL时代发展？我个人的理解，实际上就是一种升级换代。我觉得除了硬件提升以外，经营模式的改变是非常重要的。硬件方面我们可以投入资金把它打造起来，这对许多专业市场来说不是问题。
我们在开发海盐中国国际紧固件五金城这个项目上，更多的是做了经营模式上的改变。我们的目标是打造是一个永不落幕的紧固件博览会，这是我们在营销模式上的战略目标。
作为紧固件专业市场，很多人会纳闷，小小一个螺丝、螺帽能打造这么大一个市场吗？我们做的是专业化和规模化的道路，就像别人说过，为什么义乌小商品市场能够打到全世界去呢？依靠的是规模化和专业化，如今我们也走在这条路上。
现在，我们的市场还在建设中，今年9月份一期可以开业。不过在招商之前，我们早已举办了三届贸易博览会。以去年4月的第一次贸易博览会为例，我们当时就吸引了全国将近300多家企业来参展，有100多家的企业来采购，订单交易额突破一亿美金。
三原则缺一不可
舒策城(五洲国际集团董事长)
讲究“天时、地利、人和”，是我们做市场一直坚持的传统原则。五洲国际在进行市场项目的选择上，会从产业发展的机遇、前景出发，对项目的地段位置进行详细科学的考察论证，并且充分考虑地方政府是否真正重视，行业协会及相关商户是否真心支持等相关因素。只有在天时、地利、人和达到完美统一时，我们才会开始项目的开发。
政企合作办市场的范例
姚空军(嘉兴中国纺织城管委会副主任)
嘉兴中国南方纺织城这个项目的开发建设，主要是政府搭台、企业唱戏。政企联袂，共促地方经济发展和企业竞争力的��升，为将王江泾打造成为“中国织造名镇”各出心力。
在前期的开发建设中，主要是企业进行房产运作，政府提供全方位管理扶持的合作模式；在后期的市场运营管理上，将以市场管委会作为运营主体，引入现代化管理体系，为入驻经营户提供高效、便捷的服务。
商业地产的专业MALL革命
翁南道(颐高集团董事长、浙江市场研究院副院长)
近年来，在浙江省市场研究院的带领下，我们浙商专业市场作为商业地产中的一支重要力量迅速崛起，与百货、超市、购物中心等分庭抗礼。本次商业地产年会由浙江省研究院承办，也是对浙商市场在商业地产领域创新和成就的一种肯定。
我本人是做专业市场出身，今年刚好是我们颐高数码广场10周年庆。10年的历程，深切感受到了专业市场的转变与转型：从最初的马路市场、大棚市场，到今天吸收Shopping Mall的优点，创造出本土适应性更强的商业模型“专业MALL”，我们一路见证了专业市场成为今天中国商业领域的一支主流。在这10年中，我们自己也在商业地产领域不断创新，从“蓝色地产”到“龙城商业”，与城市发展、商业变革一起前行。
这恰恰说明，专业市场要相信自己过去已经积累的优秀管理经验。要知道，在商业地产领域，开发一个10万平方米以上的购物中心是件困难的事情，可是开发一个动辄几十万平方米甚至上百万平方米的专业MALL却比比皆是，而且成功率甚高。我们有理由相信，在商业地产领域，近年内势必会掀起一场专业MALL革命。
要把商业地产养成“好孩子”
王永平(中国城市商业网点建设管理联合会副会长兼秘书长)
2007年，中国商业地产有三大特点：第一是在经历了前几年的探索之后，业内对行业的认识普遍提高了，更多有实力的开发商进入商业地产领域，出现了一批优质商业项目，行业总体水平有明显提高。
第二是商业地产行业的竞争更多从开发转向招商、运营环节，过去单纯依靠炒作概念的企业和项目面临较大的市场压力。
第三是行业前景仍然普遍看好。一方面住宅开发备受宏观调控冲击，相对而言，商业地产受到政策性的影响较少，客观上推动了更多的房地产企业向商业地产转型。另一方面，国家出台了一系列政策，积极扩大内需，商业服务业的发展为商业地产提供了更广阔的舞台。
业内常常戏称说，做商业地产，既是天堂，又是地狱。打个比方，如果说做住宅是娶媳妇，商业地产就像“养孩子”。媳妇是成年人，性格已经成熟了，而孩子呢？有很大的不确定性。我们的商业地产就是“养孩子”的一个过程，这个孩子将来有可能是一个“孝子”，有可能是一个天才，也有可能是一个庸才，充满了未知数。但也正因为这样的不确定性，这件事情才更有魅力。我希望我们都有信心把商业地产养育成一个“好孩子”。[SplitPage]
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更多机会在浙江二线城市
“宁波人现在都是开车过来杭州购物的，因为宁波现在没有高档的购物中心，最好的就是天一广场。过去人们认为在二线城市很难找到配合高档品牌的顾客，所以很多品牌没有过考虑在那里发展。到现在为止，宁波没有那种环境特别好的、高档的吃饭地方。”——华夏柏欣管理公司CEO伍步昂在描述高档购物场所在宁波的发展机遇时说，地方政府配合和发展商的远见是关键问题。
“我们年底要在绍兴开购物中心。人家问你怎么敢在绍兴做这么大一个购物中心？但是我觉得绍兴有它的文化底蕴，购物中心不能只把它当成购物的场所，我们希望给它更多的文化教育功能，我们希望任何一个消费者到这个购物中心来可以把它当作是一个博物馆。”——世茂集团王振国认为购物中心可以实现其博物馆功能，举例来说，比如人们想了解绍兴酒文化时，可以在这样的购物中心体验到。
链接二
2007年度中国商业地产八大现象
现象1：商业地王频频诞生，高地价引发可持续经营忧虑。
2007年8月，苏宁环球46亿元拿下上海南京路商业地王，楼面价达6.7万元。过去一年里，国内地价在整体高涨的趋势下，商业地块进一步抬升了土地价格。
现象2：开发商零售商互相渗透跨业经营模式引发争议。
2007年10月，万达集团自创品牌“万千百货”在哈尔滨率先开业，并公布“未来5年内将开新店40家，10年内争取开新店150家”的庞大计划，几乎与此同时，零售业巨头北京华联集团宣布，将其旗下上市公司华联股份主业由零售业转向商业地产。
现象3：商业项目并购潮起，国内资本加入战团。
2007年5月，中粮集团击败爱尔兰财富集团等强劲对手，以30多亿元巨资成功收购北京西单MALL，成为国内资本整体收购大宗商业项目一大手笔。在这一年中，北京的富力地产收购了成都的熊猫城，北大资源收购了华南MALL。
现象4：新一波外资商业涌入，迎合中国消费升级浪潮。
2007年11月，印尼力宝集团旗下的乐宾集团第一家店在天津开业，占地面积10万平方米。原先外资进入的形式基本以大卖场为主，从投资超市到百货业态、购物中心的进入，这是行业进一步消费升级的重要标志。
现象5：百货公司购物中心化，零售业态调整渐成趋势。
2006年4月，全国最大的单体百货店新光天地在北京开业，建筑面积达到18万平方米。台湾新光三越百货和北京华联集团正式达成协议，联合成立华联新光百货(北京)股份有限公司，着力将百货零售业从单纯“购物是买与卖”的传统模式，逐步转型为“购物是休闲生活”的现代商业格局。
现象6：购物中心的“去主力店化”，同质化经营受冷落。
2007年10月，北京西直门嘉茂购物中心正式开业，这个新购物中心没有设任何主力店。而以往凯德置地旗下，多个城市经营的购物中心，都是以沃尔玛为主力店。
现象7：大型商业项目纷纷延期开业，商业运营复杂性凸显。
2007年9月，总建筑面积11万平方米、总投资额接近7亿元的深圳晶岛国际购物中心宣布将原定开业日期推迟至2008年五一节。受各种原因影响，延期开业已经成为许多大型商业项目的普遍现象。
现象8：商户集体罢市再现，商铺滥卖警钟长鸣。
2007年7月下旬，北京知名商业项目SOHO尚都西塔开业不久，商户因生意清淡，投资效益不保，多家商户集体歇业。由于开发商招商不力，租金过高，事件拖延数月，一直未能妥善解决。