潘石屹：北京市场上最需要商业、写字楼
股市震荡 老潘“感冒”
近日，楼市在“拐点”争论中持续疲软，股市也在跨年阴跌中遭遇春寒。当所有人都想知道老潘拿什么来兑现招股书中对投资者的承诺时，老潘感冒了！与上市之初的谈笑风生截然相反，最近，没有人能从老潘口中“套出”关于股市震荡的任何说法，不知这场流感是否源于股市的寒气逼人。
日前，随着新一轮的股市下挫，SOHO中国（0410.HK）股价已经较招股价下跌30%以上。在记者的一再追问下老潘搬出了官方答案，“我不太关注股价的波动，我更愿意把时间和精力放在如何把公司的业务做好上。”合情合理，滴水不漏。据悉，三月中旬，SOHO中国将发布2007年业绩公告，届时，坚挺的公司业绩也许会给老潘些许继续征战股市的信心，老潘说：“我更愿意用数字与成绩说话。”虽然对SOHO中国股市受创三缄其口，但对于国内房地产公司继续海外融资的举动潘石屹力挺到底。“我非产关注‘恒大’、‘星河湾(论坛像册户型样板间新闻)’和‘龙湖’等几家知名企业的上市进程。他们上市的成功与否，对国内房地产公司能否继续在海外资本市场融到资金具有标志性意义。房地产是资金密集型的行业，任何一个国家的房地产市场都离不开资本市场和银行的支持。”资金对于房地产企业的重要性相信应该没有人比老潘更了解，对于融资，潘石屹的热情从未减退。潘石屹表示，开发商的资金来源有三个途径：第一是销售收入；第二是银行开发贷款；第三个就是去资本市场融资。
自港股上市以来，回归A股成了他向全国人民呼喊的口号，“如果政府能批准我们在A股上市，是再好不过的事了。”而远赴香港上市终究是一种企业产品和股市错位的权宜之计。潘石屹谈道：“作为具有本土化特征的房地产企业，市场及影响都在本地体现得最充分，和当地环境紧密结合。而且，内地股民更了解内地企业，无论从市场、管理能力、品牌影响力方面，内地的投资者都更了解我们。”虽然对于A股回归翘首以盼，但是政策门槛又让人显得异常无奈，“红筹回归A股需要证监会等各部门的批准，目前政策不是十分明朗。”股市无常，数百亿财富的起伏跌宕着实让老潘坐了一回“云霄飞车”，但SOHO中国依旧保持了稳健的经营思路，毕竟公司良好的业绩才能最终赢得投资者的信心。
在非议中成长
从1995年潘石屹与妻子张欣共同创立SOHO中国开始，潘石屹执掌的SOHO中国一直专精于商业地产的开发，虽然其SOHO系列产品在业界饱受非议，但良好的公司业绩，丰厚的投资利润让老潘一步比一步走得更高。以公司经营的角度，潘石屹是个大赢家，同时他也一直是队伍中的“叛逆者”。
记得在潘石屹书里有这么一段话甚为经典“我骑自行车，有人说路太远，你骑自行车走不到。但我走了一段换成了汽车，天黑以前我到了。我开汽车时他们又说，前面没路没桥有一座山，你过不去。我照样往前走，到了山前我换了一架飞机飞过来了。”
在业界都在倡导商业持有经营时，老潘偏要打散出售，并且异常执着。也许是资金压力亦或是经营战略，老潘坚持着他的“另类”主张，一步一步把SOHO中国“坚持”成了上市公司，也把SOHO尚都“坚持”成了“反面典型”。无疑，潘石屹是个商人，商人的本质就是追求利润。“SOHO中国开发的原则永远不变，就是市场上需要什么，我们就开发什么。”潘石屹说。
对于市场上什么最稀缺，怎样运作才最赚钱，潘石屹有着商人最敏锐的判断，“从目前来看，北京市场上最需要的是商业、写字楼。现阶段，我们依旧会把主要精力和注意力放在商业地产开发上。”
在商业开发中两个特质决定着SOHO中国的成败。首先，SOHO中国并没有卷入浩浩荡荡的造MALL风潮，SOHO系列产品中无论是配套底商还是独立集群均不染指SHOPPING MALL模式，而是以商业街为主。事实证明，在所有类别的商铺产品中，商业街中的优质商铺往往是投资者最易认可的类型，对于投资者的心态，老潘拿捏得很准。其次，SOHO中国开发的商业，包括写字楼和商铺几乎都是在北京核心商圈CBD区域中。理智的投资者最看重商圈升值潜力，而影响升值潜力的最主要因素即是项目所在区域的现状及发展前景。在“地段决定一切”的房地产市场，黄金地段的商铺给潘石屹带来的当然是丰厚的盈利，充分借势区域发展背景来获取投资者认同是潘石屹的重要武器。
销售为王的理念给SOHO中国带来巨大财富的同时也结出了经营失控的苦果，“打散出售”的种种隐患在SOHO尚都终于爆发。潘石屹创造了一个无主题、无主力店、无商业管理的中国商业地产“三无模式”。在所有人都对SOHO尚都经营问题表示质疑之时，潘石屹的解释云淡风轻：“在商业经营过程中，商家的起起伏伏，生意的热闹清淡都是很正常的事情。在未来，SOHO中国的开发模式还会以销售为主。”
烂尾楼终结者
经过几年在北京核心区域开疆扩土，如今的SOHO中国已经成为CBD区域内拥有项目最多的房地产开发商，在北京的黄金地段做项目已经成为潘石屹的招牌。近几年，土地的稀缺使更多的品牌开发商继而转战二三线城市，潘石屹对此却显得兴趣索然，“目前，内地的商业地产绝大部分仍集中在北京和上海这些一线城市，虽然别的城市也在发展，但只是处于成长的阶段。北京仍有很多发展的机会，而且以同样面积计，北京商业物业项目的利润总额是其他城市的五倍。”土地是房地产开发企业的生命线，而随着北京城市建设的不断进行，可供开发的地块越来越少，SOHO中国的版图扩展也受到了空前的威胁。精明的老潘很快找到了最适合自己的生意——烂尾楼。
老潘说：“北京有很多烂尾楼，现在市政府还成立一个烂尾楼处理小组，要处理妨碍城市景观的烂尾楼，在规划范围内就超过20个项目，很多都在繁华地段，这就是供应。我们前段时间签下来的光华SOHO2，前身就是一个12年的烂尾楼‘民源大厦’。”
北京市烂尾楼数量高达数十个，在治理与二次开发的进程中不乏“成功盘活”的例子，也有“再次烂尾”的先河。目前北京现有“烂尾楼”搁置的年限少则五六年，多则十余年，西直门、亚运村、朝外、东三环、宣武门等地，都存在数量不等的“烂尾楼”。随着奥运会的不断临近，政府规划在2008年北京城八区内的烂尾楼将全面清理。值得关注的是，绝大部分烂尾楼都拥有较好地段，这也是它们可能被“盘活”的最大资本，同时，这也是老潘最看重的。潘石屹对烂尾楼的兴趣有目共睹，更有媒体给老潘冠以“烂尾楼终结者”的称呼，对此他颇感得意。有了生存的土壤，潘石屹坚定地表示，“SOHO中国未来几年的发展重点仍会以北京为主。”
做“地产明星”不动摇
提到潘石屹，不管了解不了解房地产的人都熟悉。写博客、出书、拍广告、拍电影、慈善事业……潘石屹总是能保持极高的曝光率，炒作也好噱头也罢，他总能将媒体视线大众焦点集中在自己身上。经过一番明星化进程老潘终于把自己塑造成了“中国地产明星”第一人。这也印证了潘石屹曾经讲过的一个有趣经历，“我们家的小孩喜欢看唐老鸭米老鼠，我就给他买光盘，然后又是唐老鸭的卡片、玩具、书包等。我就想，一个人虚构的卡通人物，光挣我们家的钱就挣了多少！看来，人物的影响力是巨大的。于是我就想，我应该不比卡通人物差，干脆我就做唐老鸭吧。”不错，人物的影响力是巨大的。潘石屹在成功塑造了“潘石屹品牌”的同时也使SOHO中国的每一个项目成为了“地产明星”品牌的“明星项目”，为营销环节增加不少人气。
最近，老潘又引发了一轮不小的讨论，作为北京市人大代表在博客上公开征询提案建议又一次成为了公众的焦点话题。潘石屹提出“关于通过建立二手房市场解决中低收入人群住房问题的提案”与“减少和消灭社区围墙解决北京市交通拥堵的提案”两项提案引起网友的广泛讨论。以前的老潘是开发商、是娱乐人物、是明星，现在的老潘作为代表表达房地产行业的声音，有网友在潘石屹的博客上留言表达了公众对潘石屹的期望，“你也是从贫穷的地方走出来的人，你也应该知道底层或中下层人民的生活现状。所以，既然你当选为人大代表，那么希望你能勉励自己，实行人大代表的权利和义务。”
潘石屹热点话题
问：由于银行提高门槛限制贷款，是否会迫使房地产开发商从2007年“抢地”变成2008年“抢钱”？
潘石屹：在影响房地产发展的诸多因素中，银行按揭贷款政策的变化是最大的因素。不只是按揭贷款的有或没有，哪怕是按揭贷款成数发生变化、利率发生变化都会对房地产市场造成非常大的波动。自去年下半年起，银行开始控制按揭贷款的规模，尤其是各个银行对二手房的按揭贷款在去年年底时就基本都停了。市场上对房子的需求如果离开了银行按揭贷款的支持，甚至没有了银行按揭的支持，就会大幅度地锐减。任何一个国家，人们在购买房子时都要依靠银行按揭贷款，只是依赖的程度有所不同。美国次债危机就是银行按揭贷款成数太多了造成的。
问：现在房地产市场中交易量大幅萎缩，您认为开发商还能坚持多久？
潘石屹：的确，从南方的一些城市开始，房地产的成交量在大幅度萎缩，原因与大的经济环境和人们悲观的情绪有关；另外主要是与银行限制按揭贷款有很大关系。但是，我要说的是中国人对房子的基本需求并没有改变。当我们经过这一次又一次的起伏，一次又一次的考验之后，我们对未来的发展方向就会看得更清楚，我们就能以更自信的目光看待中国房地产市场发展。
问：近日有“万科中粮”项目降价的消息，降价风潮是否已经席卷到北京？
潘石屹：在春节前万科就已经大规模降价了，在北京的降价肯定是万科降价整体计划的一部分。我想，其周围的住宅项目一定会受到影响的。尤其是北京的开发商，由于银行开发贷款的限制，国内外上市道路的受阻，资金都非常紧张。每家公司的情况都不一样，我主要是指现金流的安排不一样。这与企业的大小没有关系，有些大企业资金也可能很紧张，俗话说：“一分钱憋死英雄汉”。这些企业采用降价的方式，保住企业的生命是可以理解的。
问：有新闻说您和王石之争其实是两大利益集团之争，您怎么看？
潘石屹：没有这么复杂，我们只是各自发表自己对目前房地产经济和形势的看法，我们有些观点是一致的，有些观点是不一致的，也不指望说服对方，让时间和市场去检验吧。
问：王石自己盖房子，却劝别人不要买，这该怎么理解呢？
潘石屹：王石反复劝告大家三四年之内不要购买房子，40岁之前不要购买房子，我想这可能与万科公司最近的策略有关系。
问：请问美国次级债危机对中国房地产的深远影响，以及警告。
潘石屹：最重要的教训就是在经济发展的过程中，一定要量入为出，不要花过头的钱，美国次级债就是因为美国人花了过头的钱造成了今天的局面。但是中国目前的房地产按揭政策与前些年美国房地产按揭政策是完全不同的：一是首付款的比例，中国要比美国高得多；二是目前中国房地产按揭贷款的利率已经很高了，所以类似美国次级债的危机不会在中国重演。