解读CBD写字楼市场 九大关键字至关重要
其中CBD是最引人关注的写字楼区域。CBD写字楼市场最炙手可热的又在CBD核心区，核心区周围交通便利，设施完善，环境优美，商务氛围浓厚。位于建国门外大街与东三环交会处，即“金十字”的东北侧，其范围西起东三环中路，东至针织路，南临建国路，北依光华路，占地约30公顷。国际知名的金融、贸易、电信、信息咨询等公司云集于此，如瑞士银行、巴黎银行、摩托罗拉、惠普公司等知名跨国公司和国际组织纷纷在此设立办事机构。
一项最新统计数字显示，在全球500强跨国公司当中，已有185家来京投资，投资项目共355个，投资总额122.6亿美元，占到北京实际外商投资的三分之一左右，北京已经成为跨国经济在华分支最多的城市，其中CBD是500强企业最扎堆的地区。这个数字表明，随着中国在国际上地位越来越重要，必将有更多的500强企业来华设立分支机构，由于CBD已经形成成熟的涉外商务环境，世界500强有约100强在CBD设立办公机构，其对金融、法律、咨询、公关等相关行业的拉动效应非常明显，该区域必然成为国外企业的首选之所。但是目前该区域在建的写字楼项目大概有20个，随着CBD核心区域可用土地资源的逐步减少，这20个项目愈来愈成为国内外实力企业得比争之所。
这些项目，皆为精品，各有千秋，但是真正了解这些项目，还有从CBD写字楼的这些关键词开始。
地标landmark
CBD是北京的名片，国贸是CBD的地标。近几年，关于CBD新地标的争夺沸沸扬扬，开发商都知道产品功能趋同的情况下，谁获得了这一称号，谁就有了营销的胜算，谁就抢占了市场的制高点。这种竞争的结果就是每个项目都是精品，因而带动了CBD核心区项目整体品质的提升。但是目前，真正拥有地标名分的只有国贸。从国际影响力、综合设备设施、服务水平各方面衡量，依然无人能出其右，成为新一代领跑北京国际商务形象的代言人。
但是长江后浪推前浪，一个城市的建筑演化应该是进步的而不是停滞的。随着北京地产的竞争进入到有序成熟理性的阶段，地产商逐步能前瞻性看待问题，拥有地标建筑潜质的建筑逐渐明朗。如：银泰中心和东方梅地亚中心。
银泰中心号称全北京最高的建筑，与国贸只隔地铁一号线，地理位置上拥有绝对优势。作为一个综合的物业形态，银泰中心拥有酒店、公寓、写字楼等等。其开发商一直强调建设高品质的项目，与美林集团的联手，使其实力不可小觑。
与银泰中心力图做全的做法正好相反，东方梅地亚中心是为国际实力企业提供的纯写字楼项目。更为有趣的是该建筑的建筑语言源于开发商与设计者对于传媒全视角概念的理解，引入艺术化的设计元素，将精密的钻石切割运用于建筑，随着视角不同而呈现不同造型，使整个建筑充满活力的动感以及数字传媒时代的科技感、立体感，同时，东方梅地亚中心通过建筑构成的细节的运用来表达与将建成的中央电视台之间内在的视觉联系。从立面来讲，东方梅地亚中心是第一个打破“国贸时代”正襟危坐的商务形象的项目。随着市场的逐步成熟，项目定位必将细化，东方梅地亚中心无疑走在了前面。
如果说银泰中心凭借其高品质获得市场认可，那么东方梅地亚中心在品质之外则通过内在的建筑气质感动别人。其实新CCTV最有实力成为地标的，其战胜重力的气魄必将带给CBD一股新的激情，但是本文主要讨论商用写字楼，因此对于央视并不细说。
政府government
为了更好的与世界各国进行对话，适应世界经济一体化趋势我国于1993年在北京建立了CBD。在发展过程之中获得了国家北京市委市政府的大力支持。
CBD将面临宏观政策面的支持，这包括05年末的零售业放开，2006年的金融业放开，2007年的管理咨询等行业的放开，连续几年的入世各行业放开问题将极大地刺CBD甲级写字楼的发展。
商务环境business environment
世界很多国家都有自己的CBD，国外著名的CBD，如纽约曼哈顿中心区、日本新宿、巴黎拉德芳斯、香港中环等。
在北京CBD发展之初，由于摩托罗拉、诺基亚、索尼爱立信、三星、波音、惠普、IBM、Sun，GE、Intel、甲骨文、壳牌等公司的大举进驻，CBD的服务对象一度被认为是大型高科技跨国公司的区域总部。虽然有部分企业迁出CBD，但这并未在实质上影响国际知名企业对于北京CBD的关注。经过十余年的发展，CBD凭借丰富的涉外资源、浓厚的商务氛围及完善的基础设施，已经初步形成以金融、保险、咨询、中介等行业为主导的现代服务业协调发展的产业格局，成为世界500强企业争相入驻的经济板块。预计，到2008年，世界500强其中400家企业进入CBD办公。
配套apportion
目前，CBD写字楼的配套大多数是商业商务，国际知名品牌都将在这些项目的配套中出现，虽然可能在品牌或者品质上有所区分，但是并没有专业分类，整体由同质化趋势。在这种情况下，在配套上进行专属的规划，必将赢得更多市场关注。在这点上，东方梅地亚中心，别出心裁，迎合目前CCTV东进带来的CBD传媒产业发展的趋势，为传媒企业提供了专属的商务空间。
传媒东进MEDIA EAST
央视、BTV得东进为CBD带来了又一次产业发展的飞跃。数千家国内外传媒企业将随之涌入，因此为其提供高品质的写字楼成为CBD核心区房产之战的另一个值得地产商抢占的制高点。
这些项目中，温特莱中心最具有前瞻性，CCTV还在建设中，它已经是成品。但是总感觉早生了那么一点点，在传媒的思考与设备匹配上可能需要后天的增补。东方梅地亚中心和韦伯国际中心，则恰逢其时。
产业链(industry chain)
以金融保险、管理咨询业为例，将会迎来几年内的持续快速增长，通常国际上这些行业对写字楼的人均需求面积都在15-20平方米的水平，在国内目前还不能达到，专家粗略估计在CBD这一标准也就能维持在10-12平方米/人，那么未来的CBD写字楼放量将为人均办公面积的扩张提供发挥空间。
上文已述央视东进对CBD和传媒产业的发展都是一个好的契机。加之朝要区已有的国内外重要媒体氛围，在此形成产业链是势之所趋。对此就要求为其提供更多办公商务的空间。
在诸多项目中，东方梅地亚中心依托政府的强大支持，已发展传媒产业为己任。在空间布局上，为使其配套更符合传媒产业特性而不影响周端居民采光，不惜牺牲部分利益和增加成本，使其空间更适合传媒需求。光使这份襟怀和气度已经让人感动。其设施除了顶级新闻发布大厅、IBC新闻中心、传媒人培训基地、东方梅地亚中心还提供多种工作平台并形成流畅传媒产业链条，数据的制作、资料的传递、信息的流动都将在最短时间内完成，为优化中国传媒产业链提供了重要基础。
交通(road)
交通是一个项目是否具有优势一个不能忽略的条件。CBD亦应是商务设施最现代化、交通最便捷的一个区域。随着央视入住东三环，光华路附近大批项目的开发这里的交通也成为关注的焦点。目前以东三环、光化路为主线，四大公交换乘站、七大地铁、两层地下通道、多条规划路开始修建，使里成为一个四通八达的商务区。
国际化(international)
目前世界500强企业有152家在北京，上海有30多家。在北京的500强企业，有100家在CBD。因此，国际化是这一区域的主要人文特征。毗邻使馆区、500强企业的进驻、CBD于世界各国CBD的频频握手交流在这里形成了开放的成熟的涉外文化氛围。
在写字楼的建设上也充分体现了国际化趋势。国际化的设计团队、物业管理使得各个项目都拥有国际企业的商务氛围。
高度(height)
CBD高楼栉比，但是就高度来说，银泰中心主楼高达249.9米，这座摩天大楼两翼的写字楼亦高186米。一般的知名物业高层都是跨国集团办公，银泰中心以其俯瞰整个长安街的高度，给国际知名企业以尊崇感。因此，从这个角度而言，银泰中心当之无愧俯瞰群雄。东方梅地亚中心在高度上略逊一畴，但是109米的高度，以及与央视对话的立面形象，在CBD也是引人注目了。