亚洲最大房托布局大湾区商业地产

粤港澳大湾区规划纲要出台后数日，亚洲最大房地产信托领展房地产投资信托基金（下称“领展”）立即宣布了一项大手笔的收购。

“深圳这个收购项目从开始接触到最后完成交易，总共花了一年时间，据我们所知很多机构对这个项目都有兴趣，尤其是一些外资的私募基金。”3月18日，领展行政总裁王国龙在接受21世纪经济报道记者专访时透露。

2月20日夜间，领展在港交所发布公告称，将斥资66亿元，从一名独立私人投资者手中，全面收购深圳福田区商场新怡景商业中心的100%权益，作长线投资。领展旗下资产是由香港房屋委员会分拆其零售物业及停车场而来，2005年在港交所挂牌上市，旗下资产估值逾2000亿港元。

新怡景商业中心是领展旗下在深圳首个、粤港澳大湾区内第二个收购项目，这也意味着领展完成了在北上广深四个一线城市的布局。根据领展披露的信息，新怡景商业中心位于深圳市福田中心区福华路，零售面积约为8.39万平方米，零售租用率约为100%。截至去年12月，物业每月总收入为2380万元。商场租户涵盖餐饮、潮流服饰、教育、生活时尚、健康及美容、超市，以及电影院。

王国龙指出，在收购完成后，将对商场进行一定的翻新和租户组合调整，“主要定位是面向中高端客户人群，根据我们的经验，这类商场的租金收入较为稳定，而一些走高档路线的商场，对宏观经济周期更为敏感。”

据悉，新怡景商业中心的现有零售租约中，将于2019年、2020年及2021年届满的租约分别占该物业租金收入约25.5%、24.8%及18%。

“目前我们收购后的账面收益率已经达到3%，在一些租约到期后，在租金的调整上通常会有双位数的上调空间，过去一些租约的上调甚至达到40%-50%。”他透露。

聚焦广州、深圳

继2017年收购广州西城都荟首战告捷后，领展对于进军大湾区市场更加信心十足。

王国龙透露，事实上，领展早在2013年已经有意进军深圳市场，但却“临门一脚”告败。领展曾公告宣布与万科集团签订战略性合作意向书，并于2014年对外宣称洽购万科旗下位于深圳龙岗万科广场80%的权益。但最终由于双方部分条款和交易形式上始终未达成一致意见，合作最终失败。

随着港珠澳大桥、广深港高铁等跨境交通基建项目的开通，粤港澳三地“一小时”优质生活圈的雏形已经浮现。他认为，这将推动粤港澳三地人流的流动，从而进一步带动商业地产市场，”我们主要聚焦广州深圳市场，这是两个主要的消费市场，我们的投资目标主要集中在零售物业。”

“由于地理位置接近，消费习惯和饮食文化类似，这使我们在大湾区城市拓展具备一定的优势。同时，很多现有的租户通常设有华南的团队，在我们收购新商场后，一些租户对于进驻都表示出了兴趣。”王国龙表示。

随着粤港澳三地经济协同发展不断提速，以深圳为首的商业地产投资市场已明显升温。2018年中，全球知名投资公司黑石斥资7.8亿元收购福田中心区的国际商会中心4个楼层，这是深圳近年来首宗真正意义上的外资机构收购成熟优质物业的案例。

戴德梁行最近发布的数据显示，2018年深圳房产大宗交易总额约280亿元，比2017年减少20%，但仍创下了历年来第二高水平。然而，与北京、上海及广州等其他一线城市相比，在大宗交易的投资者结构中，深圳的外资买家占比远低于其他城市，仅为2.6%。

王国龙坦言，一些外资私募基金对大湾区主要城市的物业兴趣日益浓厚，“在当前的市场环境下，我们看到更多的资产在市场上出售，有些是因为基金面临到期赎回的压力，另一些则是本身业主存在融资需求。但从价格来看，暂时没有看到大幅下调的迹象，毕竟目前的市场利率仍处于低位。”

领展此次斥资66亿元收购深圳怡景中心城，也是深圳近3年来首次出现零售商业地产的整栋成交。按照高力国际的测算，零售物业是收益率最高的物业类型之一，平均回报可达到5%。

调整物业组合

作为亚洲最大的房地产投资信托基金，领展通过资产买入和卖出为基金单位持有人带来回报。在领展内部，这一策略被称为“资本循环”，即通过改善物业组合结构，提高物业整体的质素。

王国龙坦言：“最近几年很多海外的私募基金筹集了很多资金，但是中国以及亚洲其它主要市场的商业地产市场供应有限， 因此出售资产往往有一定的溢价。因此，这是一个好的资产出售时机，我们持续在评估目前物业组合中的资产，将一些资产回报不佳的物业进行出售。”

去年12月底，领展宣布出售12项物业，与由基汇资本为首的财团签订协议，交易金额达到120.1亿港元，是领展自2014年以来第八次出售资产。近年来，领展不断调整其物业组合，并自2014年起陆续出售旗下一些物业，包括商场、停车场等。出售数量更有逐年增多的趋势。公开数据显示，过去四五年间，领展通过出售香港资产累计套现近470亿港元。

同时，在资产出售后拥有充足的“弹药”，领展近年来也频频在内地市场出手。自2015年进入内地市场以来，领展先后买入过位于北京、上海、广州的4项商业物业。计入此次深圳的收购，领展在内地一线城市投资总额约在200亿元左右，一线城市将拥有约500万平方呎体量的零售及办公室楼面，而内地资产占领展总资产值的比例也将升至13.1%。

根据领展的数据，以收入资本化法计算，截至2018年9月底，香港零售物业的加权平均资本化率为3.98%，而内地零售物业的相关比率则达到4.5%-4.75%。上一年度财报显示，北京欧美汇购物中心、广州西城都荟广场及上海领展企业广场1座及2座，收益总额达到4.9亿港元及物业收入净额3.90亿港元，分别按年增长22.8%及25.8%。

“从增长态势而言，内地的物业收入增长更快，我们未来还将继续关注一线城市的项目。从规模而言，主要是面积在10万平方米以下的项目，但一些超大型的项目，风险过大，我们暂时也不会考虑，采取稳中求进的策略。”他表示。

然而，他坦言，由于考虑到内地发展物业的投资回报期过长，动辄要7-10年，“目前我们主要考虑一些位于核心地段的优质零售和办公物业，这类资产即时带来现金流，回报比较稳定。”