拉中国人寿等成立投资基金，华润置地剑指魔都商业地产

数据显示，2018年9月，华润置地实现总合同销售金额217亿元，其中操盘项目合同销售金额约193亿元。前三季度累计实现合同销售金额约1563.92亿元。

10月15日晚间，华润置地披露最新的销售数据。

数据显示，2018年9月，华润置地实现总合同销售金额217亿元，其中操盘项目合同销售金额约193亿元。前三季度累计实现合同销售金额约1563.92亿元。此外，2018年投资物业累计实现租金收入约68.97亿元。

虽然，华润置地的投资物业收入与房地产销售收入的规模还相差甚远，但华润置地对于投资物业的重视程度正在逐步增加。

近日，华润置地公告称，公司全资附属公司华润置地珠海将斥24亿元携手中国人寿、世博土地控股等设立房地产投资基金，基金的初期总资金承担约为150亿元，主要投资于写字楼物业、酒店、商业物业及长租公寓等项目。

一次性拉来“财主”和上海“地主”的华润置地打的是什么主意?

扩大投资物业规模

从华润置地的战略设想和动作来看，华润置地此次与两大国企合作背后，或不仅是为了巩固其行业前十的地位，更多的则是看中了商业地产的未来。

虽然目前开发物业收入仍为华润置地的主要营收来源，但从2017年公司内部进行组织架构调整，将商业地产事业部调整为一级组织机构，与负责物业开发、运营和管理的华东、华北、华南、华西、东北、华中大区部门并列来看，华润置地对于投资物业抱有的期望和野心已初现端倪。

正如中期报所写的“进一步扩大投资物业规模”一般，华润置地正按照计划付出行动，其也坦言，此次设立基金是为了“开辟物业投资途径及提升可动用资本的整体使用效率”。

据华润置地披露，此次基金的主要目标为投资写字楼物业项目、酒店项目、商业物业项目及长租公寓项目及相关周边服务项目，并且基金期限为八年。

对于目前华北、华南、华东为主要粮仓的华润置地来说，与在上海拥有优质土储和资源，并且作为上海城市更新的重要运作平台之一的上海地产集团合作，是一笔能扩大公司在上海地区的业务规模及输出知名度的生意。

值得一提的是，华润置地与上海地产集团之间早有渊源。2018年1月成立的南宁投资，目前唯一的对外投资项目为上海地产集团间接持股的上海城方租赁住房运营管理有限公司。

据悉，城方为上海地产集团旗下租赁住房业务品牌，首批确定上海17幅租赁房地块，总建筑面积超过100万平方米，计划投资约180亿元，全部建成后可供应约2万套。

基金成融资重要渠道

事实上，房企对基金的热爱近年来有增无减。就在1个月前，近年来异军突起的新城控股就发布公告称，拟与芜湖歌斐共同设立一支或多支有限合伙型私募基金，预计总规模为100亿元。事实上，万科、龙湖、泰禾、蓝光发展等均和基金打过交道。

对于华润置地来说，通过基金联姻形成稳定收益或在2017年就已成公司的战略规划之一。据媒体报道，2017年中期，华润置地设立新的产业基金事业部，以助力华润置地做大规模、创新转型为目标，围绕房地产产业开展各类基金业务。

从集团层面来看，2016年7月，华润集团就提出，到2020年华润集团产业基金管理资产规模超1000亿元的目标。其中一类基金类型就为以华润置地等公司为主要发起人构建的商业地产基金等。

华润置地涉足基金并非一时兴起，可看做公司长期的业务布局之一。

“联合设立基金对于房企来说是一种新的融资渠道，可以降低公司规模扩张中自己承担的资金成本和风险，并且由于基金的参与方或拥有不同资源，故可通过基金实现内外部的资源共享和整合。”一位基金从业者对记者表示。

只不过，不同于独自开发运营投资物业，华润置地在与上海地产集团、中国人寿的合作中扮演着的更像是辅助者的角色。

从该次房地产投资基金各方的出资额来看，华润置地子公司华润置地珠海将注资24亿元，约为基金总资金的16%;华润系公司华润投资创业(华润置地控股股东华润股份的间接全资附属公司)出资6亿元，占4%的基金权益。

资料显示，华润系公司合计占该基金权益与世博土地控股相同，相比之下，中国人寿此次的出资额权重比最高，达90亿元。

值得注意的是，华润置地，中国人寿、上海地产持有的世博土地控股均为该基金的有限合伙人，而此次的普通合伙人为南宁申寿润投资管理有限责任公司(下称“南宁投资”)。资料显示，南宁投资由华润置地旗下广西华润基金管理有限公司、世博土地控股及中国人寿旗下国寿资本投资有限公司分别持股40%、30.1%和29.9%。

“一般而言，房企以有限合伙人身份参与地产基金有几个利处：第一，在责任承担方面，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任;第二，地产企业作为有限合伙人可以自由的转让其合伙权益甚至可以用合伙权益出质，有限合伙人有了自由的退出通道。由于房地产开发周期一般较长，能在投资同时拥有自由的退出机制，是为一大利好。” 北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师对《国际金融报》记者表示。

这也意味着，华润置地通过有限合伙人的身份实现了一定程度上的风险分离。但是，郭韧表示，因有限合伙人不参与合伙事务的执行，因此有限合伙人的相关知情权有时无法得到保障。

不过，在设立基金时，显然并不希望对基金失去掌控权。事实上，鉴于华润系占普通合伙人南宁投资的股权最多，故华润系在基金的日常运营中或占有一定主导作用。

对此，郭韧表示，在有限合伙人具有一定的主导作用时也会产生另一层风险，即如果有限合伙人被认定为是执行了合伙事务，那么最终是否还能以出资为限承担有限责任就有疑问。根据《合伙企业法》第七十六条第三人有理由相信有限合伙人为普通合伙人并与其交易的，该有限合伙人对该笔交易承担与普通合伙人同样的责任。