商业地产行业发展趋势分析 私人投资者成为大赢家

近年来，商业地产投资完成额增速不公装增速(代替投资性增速，在存量房较小的时候，投资性增速不公装增速一致)呈现同增同涨的趋势，而历史上最大的两次背离，2007年不2010 年都随着大量烂尾楼的出现(货币收紧，利率上涨)。公装产值增速表现出了更大的弹性。

私人投资者的地产交易规模正日趋庞大

从全球范围来看，私人投资者的地产交易规模正日趋庞大。据前瞻产业研究院发布的《商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，在去年所有价值超过10亿美元的地产交易中，私人投资者完成的交易占交易总价值的43%。亚洲成为此类大规模交易的主要需求来源，占总交易量的三分之二，2012年，价值超过10亿美元的交易不过寥寥几笔，交易总价值只有50亿美元。到了2017年，价值超过10亿美元的交易总价值已上升至200多亿美元。比交易总价值更为惊人的是这类交易的投资者类型。过去，只有机构投资者或房地产公司有能力，或者说有兴趣进行这类大宗交易。但现在，私人投资者交易比例已经超过机构投资者交易比例约10个百分点。

据前瞻产业研究院统计，价值超过5亿美元的交易总价值从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元。此外，超出10亿美元门槛的多数交易主要涉及办公楼买卖，而超出5亿美元门槛的交易涉及的资产类型更加多元化，包括购物中心、酒店和工业设施等资产。

业地产交易耗时耗力，完成一项大宗交易或许比完成一批小规模交易更加高效。另外，大宗交易还可以带来资产管理机会。并且，尽管投资者在购买大楼时通常计划长期持有，但是如果有售出机会，很有可能会带来大量诚意买家。

值得一提的是，购买商业地产不仅仅是巨额财富的保值手段。前瞻产业研究院分析师表示，2017年，客户的房地产投资增长了56%，仅次于增长率达62%的股票投资。

整体来看，去年商业地产的交易总量达8400亿美元。北美洲的房地产投资份额为46%，遥遥领先。欧洲的房地产投资份额为36%，紧随其后。亚洲的房地产投资份额为17%，排名第三，与前两名的差距较大。世界其他地区的房地产投资份额仅有2%。

此外，在房地产交易投资总额最多的10个城市中，有8个城市来自美国，只有英国市中心和柏林能打破美国城市的屠榜之势。

尤其对于亚洲的新兴高净值人群来说，受困于日本、香港、新加坡等成熟市场低收益、低回报的困境之中，亚洲投资者越发倾向于以风险曲线为参考、在海内外寻求投资机会。在进行跨境购置投资时，他们通常会选择次要城市作为投资城市，也倾向于投资医疗地产、养老地产和物流仓储地产等更为专业的商业地产。