关于商业地产资产管理你真的懂了吗？
第一篇：商业物业的相关概念
商业物业是商业服务物业的简称，是为商业活动提供的场地和空间支持。商业活动主要包括面向个人消费者的零售活动和面向组织的商务活动以及商业过程中的管理活动。以此角度出发，商业服务物业可以定义为是为公众提供商品、服务等商业及其管理活动的建筑物及配套设备、设施、场地及相关权益的总称。在房地产开发角度，商业物业也被称为商业地产。
就人类个体而言，无论是生活还是劳动，都离不开衣食住行，因此最先出现的商业物业形态是零售物业和酒店（旅馆），随着生产方式和劳动组织形态的逐渐转变，随后又出现商务办公楼。如今，这三大物业商业物业已经成为人们生产生活中最为不可或缺的物业类型了。（当然有时也有些工业、物流、健康和养老物业，鉴于篇幅，此处暂略）
一、酒店（Hotel）
酒店又称为宾馆、旅馆、旅店、旅社、客店、客栈。hotel这一单词在港澳和东南亚地区翻译成“酒店”，并在改革开放后引入中国大陆。发展至今，酒店的用途、功能和设施已经非常复杂，因此酒店可以按照多种方法进行分类，较为常见的是传统分类法和地理位置分类法。
酒店的传统分类法，主要按其用途进行划分，大致可以分为商业性酒店、长住式酒店、度假式酒店和会议酒店四种。商业性酒店（The Commercial Hotel）指的是为从事企业活动的商业旅游者提供住宿、膳食和商业活动及有关设施的酒店；长住式酒店（Residential Hotel）也被称为酒店式公寓，主要接待居住期较长的客户，通常客人会被要求与酒店签订一份主要包括租期、租金支付方式、酒店服务内容为条款的协议；度假性酒店（Resort Hotel）主要位于海滨、山城景色区或温泉附近，这类酒店通常设置了完善的康乐服务和游乐设施，为度假客户提供服务；会议酒店（Convention Hotel）是专门为从事商业、贸易展览会、科学讲座会的商客提供住宿、膳食和展览厅、会议厅的一种特殊形式的酒店。
按照酒店的地理位置分类法，可以将酒店分为公路酒店、机场酒店、城市中心酒店和风景区酒店四类。公路酒店（High Way Hotel）主要是为了满足汽车出游的客户的需要而建设的提供廉价、方便、舒适的住宿和餐饮服务的酒店；机场酒店（Airport Hotel）主要为暂时在机场逗留的旅客提供住宿和餐饮服务的场所；城市中心酒店（Downtown Hotel）一般为商业性酒店并建设在城市中心位置；风景区酒店（Resort Hotel）即建设在风景区的酒店，一般为度假性酒店。
酒店是人类生产生活中不可缺少的商业设施，优良的酒店有着稳定的客户和现金流，是资本追捧的对象。现代酒店管理作为资产管理的一个分支已经形成了完善的管理理论和实践体系，是目前最为成熟的商业服务物业。
二、零售物业（Retail Property）
零售物业也被称为零售商业物业，指的是用于向消费者提供零售商品和相关服务的建筑或空间。零售物业的历史悠久，当人类商品交换的行为发生在室内时，就出现了零售物业。随着历史的演变，零售物业的种类越发繁多，其中包括了集贸市场、小型店铺、百货商场、大型购物中心等各种零售商业空间。零售物业在房地产开发与投资领域通常被称为商业地产。
我国在2004年发布《零售业态分类》（GB/T 18106-2004）将零售业态划分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。并将有店铺零售业态划分为杂食店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储式会员店、百货店、专业点、专卖店、家居建材店、购物中心（社区购物中心、市区购物中心、城郊购物中心）和工厂直销中心12种业态。又将无商铺零售分为了电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、直销和电话购物6种业态。国标同时对这18种业态进行了定义，根据业态的选址、商圈与目标客户、规模、商品（经营）结构、商品售卖方式、服务功能和管理信息系统7个维度上特点的差别为原则对有店铺零售业态进行分类；根据目标客户、商品（经营）结构、商品售卖方式和服务功能6个维度上特点的差别为原则对无店铺零售业态进行分类。
国标的分类方式详细地将市场上的零售业态进行了全面性的梳理，因此很多机构将其作为零售物业的分类。然而将零售业态分类方式直接用作零售物业的分类方式还是有些不妥，主要原因在是这种分类方式从单一的经营主体特点为出发点，非常适合在工商管理上的应用，但未充分考虑到物业的形态。而零售物业的分类必须要参照零售业态分类和物业类型再进行划分。
由此可见，在零售物业的分类上可以建筑形态为主，零售业态为辅进行划分。这样大致可以分为：商铺（临街商铺、邻里中心）、商场（街区商业、百货商场）、综合商业（购物中心、奥特莱斯）和特殊商业（旅游商业、专业市场）四个小类。
三、商务办公物业（Business Office Property）
商务办公物业是从政府行政办公物业发展而来。办公活动的活跃，必然会衍生出诸如购物、餐饮和住宿等各类生活和商务需求。在这一背景下，办公物业的投资人或发展商在办公物业产品设计时会尽量迎合这些需求，这使得办公物业产品的类型更为复合化，并出现了商务办公、酒店和零售物业的复合型商业服务物业。这也很好解释了为什么大部分写字楼下总是有配套的底商、酒店甚至购物中心。
随着城市的发展，在商业服务物业的基础上又发展出了城市综合体。城市综合体是由商务办公、零售、酒店餐饮、公寓住宅、展览展示为核心功能聚合而成的建筑群，这些物业形成了一个自身商业服务闭环，通常会成为城市经济中心。
商务办公物业形态多变，有单栋办公楼形态、有厂房改建的、有办公园区的，但其核心概念却是一致的，而其本身是经济发展的产物，也是经济发展的重要支撑。未来，张知知会对商务办公物业进行更为细致的分析。
这三类物业通常会出现在城市中心的繁华地带，是城市重要的组成部分。由于办公物业、酒店和零售物业具有很强的互补性，因此很多房地产项目在规划时安排这三种业态，而这类房地产产品也被称为城市综合体。
四、商业物业的特性
商业物业的出现是生产方式和经济发展方式演化的结果，因此相较于居住物业，在建筑形态、配套设备、服务对象、管理方式上均显得更为复杂。商业物业服务于商业活动，一般情况下，商户将其作为生产要素投入生产过程，并为此支付场地使用对价。商户在商业经营过程中，更希望能提高资金的流动性而租用生产场地，而非将资金投入场地形成固定资产，这催生了商业物业投资行业----投资商业物业并出租给商户而获得投资回报。
因此商业物业有着服务性、公众性、经营性和收益性四大特征。这些特性是 商业物业不断的演化而形成的，并决定了商业物业的管理方式。
1.服务性
商业物业的使用者一般有三类：物业主、商户和消费者。就物业主而言，一般会向商户和消费者同时提供服务。业主投资商业物业并向商户提供场地而收取租金和运营商业物业向客户提供良好的消费环境都具有较强的服务性；而商户无论是面向个人消费者还是面向机构消费者提供商品和服务的行为也是服务业的一部分。因此物业性贯穿了整个商业活动的全程，这使得商业物业具有强大的服务基因。
2.公众性
商业活动需要一个交互过程，这种交互需要公众的参与，作为商业活动的场地支持的商业物业需要面向公众提供各种服务并促成交换。虽然有的时候商业物业在运营过程中会制定一定的物业使用人员限制的规则，如在商务办公物业中限制部分人员的出入，但这种限制不能排除非限制人员的公众性。
3.收益性
随着社会经济的不断发展，社会人口增长和产业的升级，使得商业物业在一些区域中出现了稀缺性并引起价值的提升，许多物业的使用者并不愿意将资本沉积在固定资产上，而更愿意通过向所有者支付代价而获得房地产的使用权，于是形成了“租（rent）”。由于“租”呈现了稳定和持续的收入特性，吸引了资本的追捧，因而房地产作为耐用消费品和生产资料的同时，又成为了资本品。因而，这三类商业物业甚至直接被称为收益性物业。这种以房地产租金为收益的商业行为，从本质上是资本的利息的一种表现形式，并且逐渐使得房地产投资成为了一种新兴的行业。这种投资品依靠租金的收入以及本身资产的升值体现其收益性。
4.经营性
商业物业具有经营性。经营性主要是就物业业主而言的，商业物业一般以固定资产体现，作为资产必然需要经营。商务物业的收益性是通过资产的经营而体现的。商业物业作为一种资产需要通过各种经营手段提高其租金和资产升值收入，从而提高资产的利用率和回报率，这些经营活动均体现了商业物业的经营性。
就商业物业的四大特性而言，服务性和公众性是物业实体性在商业物业上的表现，而受益性和经营性是物业的权益性在商业物业上的表现，所有的特性都以物业为基础，根据不同的用途而变化。商业物业的权益性以资产的形式表现出来。因此商业物业的管理需要在实体��考虑到服务性和公众性在权益上考虑资产的经营管理，由此可以推论，商业物业管理本质上是商业物业的资产管理。