商业地产租赁中的物业费如何调整？

伴随着房地产行业的发展，时至今日，物业管理与房地产行业的关系已密不可分，几乎任何一个房地产项目都会配套有物业服务单位，特别是定位较为高端的商场、购物中心或写字楼等商业地产，还会选择成立专门的商业物业公司或聘请高端物业公司来为其提供物业管理服务。而商业地产在租赁过程中，基于商业地产项目升值、改善物业服务质量等因素，往往存在调整物业费收取标准的必要，为避免因该等调整引发不必要的纠纷，在本文中笔者根据实务经验，对商业地产租赁中的物业费调整提出以下思考和意见，供读者参考指正。


商业物业费调整的法律基础


即便不通过研究法律规定，根据日常生活经验，我们也知道，想要调整住宅小区的物业费是比较难的，通常需要征询全体小区业主意见并经至少过半数以上业主同意方可上调（实际规定在《物业管理条例》第12条①）。而相比住宅物业，商业物业存在特殊性：其一，高端商业地产多为项目方自持项目，没有“全体业主”或者说业主就是项目方自己；其二，商业物业没有强制招投标要求，物业费收取实行市场调节价格，且不需要备案；其三，除小部分项目方自持自用外，商业物业直接服务的对象多为商业项目的实际使用人（即租户）而非项目方，且物业费最终将由租户承担。


因此，在商业地产租赁中，如需要调整物业费，住宅物业费调整的方式无法照搬适用，也即仅有作为项目方的业主同意是不够的，可能因为作为房屋实际使用人的租户存在反对意见而出现障碍。现有商业地产租赁模式下，一般会直接在租赁合同中约定物业管理及物业费支付相关内容，也有在租赁合同外另外由租户与物业公司单独签署物业服务合同的方式，但不论何种方式，商业项目的租户都将是最终的和恒定的物业费承担主体，从该意义出发，构成合同基本内容的物业费标准如需上调，就必须经过作为合同相对方的租户同意。


商业物业费调整的基本要件


就本文论述主题，结合上述法律基础及目前的商业惯例，笔者认为，商业地产租赁中的物业费调整可以在满足以下四项要件的前提下进行操作。


（1）合同基础


基于租户在商业租赁中的物业费支付义务，有关物业费的调整事宜就应事先在合同中明确，为后续可能的调整创造合同基础，如合同中未作约定，则后续合同履行过程中调整物业费属于合同变更，需要合同双方协商一致，事实上存在较大难度。但并不意味着有了合同基础，项目方就可以随意调整物业费，仍需注意满足以下调整要件。


（2）质价相符


《物业管理条例》第40条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，该规定同样可见于《物业服务收费管理办法》第5条。根据该等规定可知，物业服务收费应遵守质（服务水平）价（费用）相符原则，作为法定的原则，当然也适用于商业地产租赁关系中的物业服务收费行为。


（3）调整依据


需要明确的是，即使物业费调整存在合同基础，也并非项目方就有权单方调整。在质价相符原则下，项目方需要提供相关文件（如运营审计报告、物价上涨依据、政策调控规定等），以证明现有物业费不足以覆盖物业管理成本，需要调整物业费标准来维持/提升物业管理服务。


（4）提前通知


《物业服务收费明码标价规定》第10条规定：实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。为此，商业地产租赁中如需调整物业费，除应遵守的法定原则外，程序上还需提前一个月通知，笔者理解这样同时也保证了租赁各方在物业费调整事宜上有足够的时间进行运营规划及调整。


商业物业费调整的标准条款及其实践


基于以上基本要件，笔者认为在制定商业租赁合同及其相关合同时，就题述问题可以参考设置如下条款：“租赁期内，出租方及/或管理公司有权根据国家相关政策或物价上涨水平或为提升物业服务质量合理调整租赁单元的物业管理费，经提前一（1）个月通知后，承租方应按照调整后的标准向出租方或管理公司支付物业管理费。”


经笔者检索，如商业租赁合同中有类似于满足了上述要件的标准条款，则当物业费调整引发纠纷时，司法实践较容易支持调整物业费。如（2016）沪01民终6342号案件中，法院认为，租赁合同已对履行调整物业费收费标准之义务做了预设，出租方要求承租方按照调整后的标准支付物业费，有合同依据，且承租方已实际签收物业费调整通知，遂判决承租方全额支付物业费调整后的差价。


而就上述标准条款，在合同实际履行过程中仍有两点问题需要明确：其一，笔者工作中有遇到过部分项目方要求合同中仅约定有权直接调整物业费，不体现前述其他要件的限制，通常并不建议这样操作，一则质价相符是法定原则，即便条款中未体现，履行中也仍应遵守；二则会直接增加项目商业团队招商谈判的难度，于商业项目进度及运营并无实质益处。其二，在项目方实际进行物业费调整时，会有租户要求项目方出具调整依据，如项目方在无任何物价或政策变化依据的情形下自行要求上调物业费，则容易招致租户的普遍反对。为此，从商业项目管理运营考虑，如实际不必要，通常不建议对物业费标准进行调整，如有必要，项目方应注意充分准备合理依据，以保障物业费的调整可以顺利进行。


小结


需要特别说明的是，本文对商业物业费调整的思考是基于商业物业费实行市场调节定价的前提，事实上，有不少地方的住宅物业费也已开始进入市场化定价的试点②，在未来住宅物业费也将可能实现从政府指导定价到市场调节定价的转变。从目前的立法及行业现状来看，对物业服务行业的管制正在逐渐放宽，如今年3月份刚修订的《物业管理条例》就已全面取消了长期以来对物业服务企业的资质要求，改为通过建立黑名单制度、推进行业自律等方式加强事中事后监管③，为此笔者相信物业服务领域今后将释放更多活力，以满足多元物业管理服务需求，请让我们拭目以待。