圈层营销四大招，商业地产成功率更高

招数1
“拉拢”商会给大折扣优惠
CFD商汇“楼上铺”是位于海珠区中大布匹商圈的珠江国际纺织城推出的最新一期产品。楼盘在7月份开盘，同时楼盘与广州市海珠中大纺织产业商会、广 东省闽南商会、广州市海珠经编纺织商会、广州温州面辅料商会、广东省四川成都商会、广东闽北松溪商会签约合作。楼盘对街客的折扣是9折，而合作商会的会员 在参与开盘的团购时，达到一定的数量甚至可以打到8.5折。同时，一般的商业地产，首付均需五成，但CFD商汇针对有档口的商家则实行三成首付的优惠政 策，35万元起就可购买。从表面上看，楼盘是对“结盟”的商家给予更多的优惠，但实际上，来自各商会的专业市场商家正是楼盘的主要买家，锁定这部分商家并 给予优惠，将大大促进楼盘的成交，还能引发羊群效应，带动更多的街客投资者。

市民杨小姐是珠江国际纺织城开盘当天一位街客，她在无意中来到楼盘的销售现场，楼盘的销售人员告诉她，开盘当天有商会商家的团购优惠时，她也显得非 常心动，因为楼盘的整体均价是3.5万元/平方米左右，如果算上商会会员的优惠折扣，单价可低至2.7万元。因此在销售人员承诺她交几百元的入会费，就能 享受当天商会的团购优惠之后，她欣然接受。

招数2
发动旗下商家内部认购
海印集团在本地是非常出名的商业地产运营商，在大沙头等地的多个商业地产项目都为人熟知。不过很多人不知道的是，从2000年前后，海印除了是多个商业物业的大业主、大包租商之外，也开始做起发展商，开发销售型的住宅和商业物业。

目前番禺大道比邻番禺沃尔玛山姆会员店的海印总统公馆项目、海印星玥项目以及大沙头商圈的海印东山100项目都是其开发的楼盘。只不过，海印集团的 这些项目较少在媒体上广告宣传，因此很多消费者并未熟知。可能有人会问，在激烈的市场环境下，所谓“酒香也怕巷子深”,发展商如果太过低调的话，如何才能 促进楼盘的成交？

海印的妙招就是笼络旗下专业市场等商家的资源，凭借众多商业对其经营项目的信心，通过定向的营销就能招揽众多的商家成为旗下物业的新业主。如集团的 首个商业公寓项目番禺区番禺大道沿线的海印星玥，在第一批的两栋单位几乎没有拿出来公开销售就被其在内部认购中完全消化了。楼盘随后推出的3、4栋单位， 也是在开盘当天售罄，并且基本要关系户才能买到，街客很难买到。

业内人士分析，楼盘的销售如此畅销，主要原因是该盘的发展商是广州老牌商业地产大佬，在广州开发了海印电器城等多个专业市场和商业物业，因此卖楼几乎不用宣传，自然有众多跟随海印集团赚钱的商家和投资客前来。

招数3
“套牢”大客粉丝抢先出手
目前不少集团发展商都非常重视“以老带新”的老业主营销，商业地产开发比重大的绿地集团、富力集团等更是非常注重其专业级买家资源。

在全国各大城市，甚至是在洛杉矶、悉尼、纽约等海外的绿地项目，都有大客大笔扫货的身影，一层、一栋、 100套入手负责拓展大单定制客户、团购客户等。专业的“神秘大客”有的投资经验甚至比开发商更为丰富，一旦被他们挑中的项目，成交的金额要比普通买家大很多。

04
订单定制与商家签联合发展协议
除了正常的房地产营销之外，房地产开发也有了个性化定制的新趋势。国内的商业地产发展商万达集团，今年全国开业的万达广场达到100座，而未来两年 内即将开业的万达广场还有五六十座。国内的不少万达广场都能迅速开业并迅速旺场，跟万达已经形成了自己稳定的商户圈和客户圈有关。

在不少“万达广场”已经在向规模更大、业态更丰富的“万达城”转变之时，万达也开创了独有“订单模式”,在拿地选址阶段就会与商户共同选址：万达与 主力店商家签订联合发展协议，万达要拿地时，向战略合作方发出邀请，根据回复商家的情况，万达对商家进行科学组合。同时在招商在前，先租后建设：选定主力 店商家后，确定大部分其他租户，且约定租金从拿到工程验收证90天后开始计收。与商家共同设计：由战略伙伴提出设计要求，万达据此做方案，确定后双方签确认书，战略伙伴出定金保证。保证了租赁面积被租金全部覆盖，没有无效面积。